以比较法为视角谈商业性住宅租赁完善对承租人的保护

2018-05-15王红

上海房地 2018年4期

文/王红

房屋租赁市场是一个国家房地产市场的重要组成部分，房屋租赁行业的发展水平反映了一个国家公民的居住状况。根据房屋性质之不同，房屋租赁可以分为公租房租赁和商品房租赁；根据房屋用途之不同，又可将商品房租赁分为住宅租赁和商铺租赁。因公租房与商品房租赁的保护方式与保护力度均有所不同，且目前国内住宅租赁市场以商业性住宅租赁为主，故本文仅从商业性住宅租赁视角，来谈完善对承租人的保护。

一、我国商业性住宅租赁市场现状

（一）房屋租赁比例低

根据西南财经大学和中国人民银行共同发布的《中国家庭金融调查报告》，截至2012年，我国自有住房拥有率为89.68%。其中，城市家庭自有住房拥有率为85.39%，农村家庭拥有自有住房率为92.60%。东、中、西部地区家庭自有住房拥有率分别为87.35%、94.42%、90.41%。而世界平均住房拥有率为63%，美国为63.6%，加拿大为66.5%，日本为60%，德国为51.9%。

高的住房拥有率决定了低租赁率。即便在北京、上海、深圳这种自有住房拥有率低的城市，房屋租赁的比例也远远低于国外的城市，北京、上海、深圳的租赁率均未超过25%，而在纽约、旧金山均超过了60%，在东京更是高达85%。

（二）机构型房东比例低

我国在商业性住宅租赁市场中，供应来源以个人（含夫妻，下同）房东为主，高达95%以上，机构型房东比例不足5%，与其他国家相比，机构型房东比例偏低。尽管大多数国家的个人房东占比都是最大的，但机构型房东仍然占有一定比例。因机构型房东在提供租赁服务的专业性和便捷性上有相当的优势，各国均积极鼓励这部分市场的培育。英国、法国、美国的机构型房东占比基本都在20%以上。近年来，我国企业开始青睐长租公寓市场，市场上已经出现了由机构型房东主导的长租公寓，这标志着我国商业性住宅租赁市场的供应来源开始由以个人房东为主向个人房东与机构型房东并举的方向转变。

（三）专业管理机构比例低

根据对目前房屋租赁市场的调查来看，我国房屋租赁中通过专业机构出租管理的并不多，大约为2%，远低于美国的30%。一方面是因我国网上中介比较发达，有很多专业网站来提供房屋中介的平台，方便快捷成本低；另一方面是因我国专业机构的费用比较高，管理水平一般。

二、我国与各国商业性住宅租赁市场监管之比较

（一）我国商业性住宅租赁市场监管现状

我国在相关法律法规中规定了最长租赁期限、买卖不破租赁、承租人优先购买权、承租人法定解除权、出租人法定维修义务、登记备案制度等，但这些规定的落实往往取决于双方当事人的合同约定，违反时难以追责，导致双方产生纠纷之时，这些规定尚不能很好地保护承租人的利益，管理效果也不甚理想，主要表现在以下几个方面。

1．备案登记率低。《上海市居住房屋租赁管理办法》第13条对租赁合同的登记备案进行了规定，第33、34条规定了罚则。尽管对未备案有相关的惩罚措施，但这些措施的落实率是很低的。此外，根据相关规定，房屋登记备案后承租人可以办理居住证，但出租人往往不予配合，导致承租人无法通过房屋租赁实现对自身权益的使用，但对承租人并没有相应的救济措施。

2．租金涨幅随意性大。近年来，随着房价的上涨，房租上涨的幅度也非常大，2010年至2017年的七年间，涨幅高达60%，平均每年增长近9%。在房价上涨最快的阶段，甚至出现一年内房租涨几次的情况，导致承租人叫苦不迭。

3．解除合同随意性大。因近年来房产价格波动大，当房东认为出售更为有利时，往往将房屋收回，当房东认为出租更为有利时，再将房屋出租。房东的决定随着市场的波动而变化，租赁合同的解除比以往更加频繁，导致承租人租赁的稳定性降低，严重影响承租人行使承租权。

4．押金返还困难。在合同解除后，押金的返还也非常困难，经常因各种原因导致押金不予退还，承租人又往往因押金数额比较小、解决时间长、诉讼成本高而放弃，从而导致承租人权益受损。

（二）其他国家商业性住宅租赁市场监管现状

虽然各国商业性住宅租赁市场监管的起点和发展不尽相同，但近年来均呈现了类似的变化，即开始加强对承租人权益之保障。

1．美国。自20世纪60年代以来加强了对承租人的保护，主要从增加出租人义务和限制出租人权利两个方面来调整。

一方面通过各种措施增加出租人义务，包括可居住性默示担保义务（所谓可居住性默示担保，是指即便租赁合同中无明确约定，出租人也应当担保租赁房屋在租赁开始时乃至整个租赁期间适合人们居住）、减损义务（《肯塔基州法典》第383.670条规定，如果承租人提前搬离了租赁房屋，则出租人应通过自身的努力将房屋另行出租给他人）、侵权责任（如果租赁房屋存在瑕疵致使承租人遭受人身损害或财产，出租人亦应承担侵权责任，有的法院甚至认为，即便是第三人的犯罪行为致使承租人遭受损害，出租人在一定条件下也应承担侵权责任）等。

另一方面通过限制出租人的权利来实现对承租人之保护，包括租金控制（由相应的政府机关根据房屋的屋龄、结构、位置等因素来确定该房屋租金的最高数额，并限定租金每年的上涨幅度）、押金管理（限定押金的最高数额，规定以押金抵偿承租人相关债务的程序，明确租赁关系终止后出租人向承租人返还押金的时间，若出租人非法扣留押金，允许承租人主张惩罚性赔偿）、反歧视保护（1968年美国《公平住宅法》规定，房屋所有人在出售或出租住房时，不得因种族、肤色、宗教信仰、出生国等因素歧视购房人或承租人）、收回房屋的正当理由制度（根据《哥伦比亚特区法典》第42-3505.01条的规定，除非有正当理由，如出租人收回房屋是为了自行居住、承租人未按时支付租金、承租人在租赁房屋内从事非法行为等，否则即便租赁期限届满，出租人也不得收回租赁房屋，租赁关系仍将继续存在）、私力救济（得克萨斯州2009年通过了新的立法，禁止出租人通过断水、断电等措施迫使承租人支付到期的租金，多数州规定出租人只能通过相关司法程序收回房屋，不得实施私力救济）等。

2．加拿大。安大略省在2017年4月20日修改了《民用出租法》，主要涉及两点：一是取消了以前对1991年后所建房屋不受租金涨幅限制的规定。也就是说，安大略省民用物业租金涨幅从此一视同仁，无论新旧，无论形态，均按省府每年的涨幅增加租金。二是房东因收回自用而解除租约时，房东须向租客支付相当于一个月租金的补偿，或者为租客另外安排住处。

3．德国。《房屋租赁法》规定，一般的房租合同都是无限期的，承租人可以提前几个月提出退租要求，但出租人不允许主动收回房屋，除了几种特殊情况，如：承租人不按时缴纳房租，或者房主能够证明房主本人或直系亲属需要此住房。房屋所有人不得因为其他租房人愿意支付更高的租金而与现有承租人解除合同。关于租金的调整也有严格规定，《租金水平法》规定，三年内旧合同的租金上涨幅度不能超过20%。对于新签订的合同，允许租借双方进行议价，但是租金要参照同等质量和位置房屋的租金水平来确定，不能超过同等房屋租金的20%，签订超过同等租金水平50%的合同甚至被视为违法。

（三）我国与其他国家商业性住宅租赁市场监管之比较

从我国与其他国家商业性住宅租赁市场监管制度的比较来看，其他国家在租赁期限保护、控租制度、安全管理方面都作了更加细致、操作性更强的规定。

三、对完善商业性住宅租赁领域中承租人保护的建议

总体来看，一个国家管理商业性住宅租赁领域的方式与该国房屋租赁制度的历史沿革、在一定历史时期的经济发展状况、居民的消费习惯等因素有关。因此，不能简单地说某一个国家的制度好与坏、管理水平高或低，应从各国实际出发，选择适合该国的管理方式。我国商业性住宅租赁市场起步时间较晚，没有太多的经验，加之地域辽阔，各地租赁市场均有自身的特点，因此，本文以各国管理方式为切入点，结合上海现有的管理方式来谈在商业性住宅租赁领域中对承租人保护之完善。