不动产登记窗口服务问题背后的问题

文/曹尉军

不予登记便是过？

为企业群众颁发不动产权证书是基层不动产登记中心的基本职责，但并非只要企业群众提出申请，不动产登记中心就一定要受理或发证。例如，一些因工程烂尾或质量问题导致长期无法通过规划和竣工验收的项目，购房人无法申请登记领证，便归责于不动产登记中心，误认为是不动产登记中心在“推绕拖”，许多信访投诉的矛盾自然汇集到不动产登记中心。以笔者所在单位为例，日常处理的“政府热线”和“市长信箱”中关于不动产登记的投诉件，百分之六十以上是上述问题。购房人单方面认为，自己交齐房款，就应该得到证书，不发证书就是不动产登记中心的问题。相关行风监督部门接到大量关于不动产办证的投诉，亦难免对不动产登记中心窗口服务作风失却信任。事实上，不动产登记处于项目建设的末端环节，依照《不动产登记暂行条例》规定，在上游环节诸如规划和竣工验收尚未通过的情况下，不能进行申请登记。

购房对于一般家庭而言是“天大的事”，窗口工作人员完全理解购房人付款后无法办证的焦灼与不安，但当某一项目因开发商原因导致无法办证，群众集体信访或在不动产登记窗口“闹访”时，谁又能体谅窗口工作人员的无险，但也有少数中介人员甚至是没有资质的社会人员活跃在不动产登记窗口，他们弄虚作假，乱收费用，虚编信息，欺骗群众，严重败坏了登记部门形象。很多群众甚至行风监督部门认为不动产登记中心是中介机构的监管部门，中介出了问题，不动产登记中心自然成了“背锅侠”。

如前文所言，不动产登记中心只是事业单位，没有行政监管职能，不动产登记中心应该做到也能够做到的是加强内部管理，严防工作人员与中介相互勾结。所以，笔者建议政府部门进一步细化职责分工，房管部门应加强对房地产经纪机构和从业人员的监管力度，国土部门应加强对测绘机构和从业人员、不动产登记代理人员的监管力度，设立资金担保与托管的部门也应担负起应有的管理职责。而不动产登记中心在日常服务过程中发现违规违纪现象，应及时向相关部门反映，同时从自身做起，采取措施，完善制度，加强教育，防范“内外勾结”。

时限越短越好？

不动产登记“服务慢”问题广为群众诟病。因此，国土资源部下发了《压缩不动产登记时间实施方案》的通知，要求将抵押登记办理时限压缩至10个工作日，一般登记业务办理时限压缩至20个工作日，农村不动产登记和未公证的继承、受遗赠等复杂的不动产登记30个工作日办结。但目前许多地方考核不动产登记窗口服务水平“唯以时限论高低”，办结时限成了考核的主要依据。于是，很多城市开始了“时限竞赛”，你提5个工作日办结，我提4个工作日办结，你提3个工作日办结，我提2.5个工作日办结，甚至少数条件好的城市设定了1小时办结不动产登记业务的时限。

值得警惕的是，不动产统一登记制度实施尚不足两年，人员配备、职责整合、档案数据整理和系统平台建设等许多方面尚存在不少问题和困难。在职责界定不清、部门配合不佳、落实数据档案整理不到位的情况下，片面追求办理速度，将导致一线窗口人员身心俱疲，登记质量难以得到保证。我国不动产登记不是契据登记制，不动产登记的效力极为强大，它不仅是不动产物权的有效公示方式，而且标志着国家对不动产物权的认可，具有近乎无可置疑的公信力。法定的程序、内容与时限随意简化，必将造成较大的错登风险，登记机构与登记人员可能面临大额错登赔偿。不动产登记中心应审慎处理效率和质量的平衡关系，实事求是，遵循规律，稳步提速，相关部门对窗口服务的考核切不可“唯以时限论高低”。

协调难点在哪里？

不动产统一登记涉及国土、规划、住建、林业、农业、海洋等多个部门，统一登记以来，不动产登记机构经常要与上述部门沟通协调相关问题，尤其是在登记与交易衔接方面，至今仍在磨合过程中。随着时间的推移，当国土与其他部门的协调压力逐步减少时，国土部门的“内耗”问题又逐渐凸显。一方面，市、县层级的不动产登记局与不动产登记中心的关系不够“清爽”，在江苏各地级市，不动产登记中心是副处级单位，而不动产登记局只是正科级单位，各自如何找准自身定位并不容易。另一方面，不动产登记中心在土地历史数据整理与使用、涉土登记遗留问题处理、农房登记以及将来的土地承包经营权登记等方面，都离不开基层国土分局以及国土所的支持配合，不动产登记中心“有需于”基层国土分局，反之，基层国土分局主要服务于地方区级政府，确保项目落地，也经常希望不动产登记中心配合打各种“擦边球”。不动产登记中心登记强调保护物权、规范操作，与基层国土分局打“擦边球”的理念存在一定的冲突。在有些地级市，市不动产登记中心的分中心由各区国土分局代管，实践中，市不动产登记局、市不动产登记中心及其分中心、区级国土分局以及乡镇国土所的工作配合关系较为模糊，呈现多头管理、职责不清、口径不一等问题，将由此造成的“推绕拖”问题完全归咎于不动产登记中心似乎有失公允。

人才因何常流失？

人才是影响不动产登记窗口服务水平的第一要素。不动产登记窗口人员每天都要遭受噪音污染，接受多方面监督，承担工作失误被追责的风险，有时还会遇到群众“闹访”等情况。在不动产统一登记实施之初，笔者所在单位窗口工作人员曾连续多个星期每晚延时服务、周末预约服务，但工作人员却连加班期间吃盒饭都不能被群众理解。在“压力山大”的情况下，在编人员都尽量往后方科室调动，即使有奖励措施激励，很多在编人员仍不愿在窗口工作。受事业单位编制限制，一些地区不动产登记窗口大量使用编外人员。培养一名熟练的不动产登记窗口受理人员，至少需要半年时间，编外人员工资普遍偏低，有的编外人员不堪窗口压力，甚至不满半年即告辞职。动辄对窗口人员考核问责往往适得其反：部分有编制的窗口人员甚至希望单位认定其不适合在窗口工作，早日将其调离窗口；部分编外人员在窗口服务过程中出现问题，还未待单位问责，自己就已“拍屁股走人”

上述问题，或是由于顶层设计存缺，或是由于思想认识出现偏差，或是由于其他部门缺位，或是由于系统机制不顺。仅仅依靠基层不动产登记中心一己之力很难从根本上解决问题。我们呼吁各级政府更加重视不动产统一登记工作，在遗留问题清理、政策、人事、经费等方面，给予不动产登记工作更多支持，使不动产登记窗口不断焕发新的风采，更好地服务发展、服务民生。