关于候机楼商业收益模式及统一收银的分析与建议

林建云

一、厦门机场候机楼多样化商业收益模式探索

厦门机场自2011年开始尝试多样化的商业收益模式，如免税店特许经营权费采用“人头费”的方式按国际客流量收取，肯德基、麦当劳、真功夫等餐饮以“租金+营业额提成”方式计收等。机场商业的刚性经营压力降低之后，更多的市区知名餐饮品牌愿意尝试进入机场经营，候机楼内居高不下的、不合理的餐饮价格壁垒进一步被突破，旅客在机场能享受到与市区同质同价的餐饮服务，营业额的良性增长使机场商业收益得到了健康的发展和保障。经过餐饮业态的试水后，下一阶段，我们将 “租金+营业额”提成的商业收益模式运用到候机楼其他商业业态中。

（一）不同业态固定租金模式与营业额提成模式租金收益比较

我们对近年厦门机场候机楼国内出发及国内隔离区内部分商业项目的营业额数据及实际租金收入进行了统计，并根据不同业态进行分类和横向比较。

1.我们了解到候机楼内非品牌餐饮项目租金占营业额比例均在60%左右。导致此部分比例过高的原因有二，其一是非餐饮品牌旅客辨识度低、品牌号召力差，营业额总量及单坪营业额贡献均较品牌餐饮有较大差异；其二是隔离区内餐饮面积小、投标竞争激烈，单坪租金价格较隔离区外平均高出2-3倍。因此在下一阶段，为进一步提高旅客满意度，我们应当进一步加大品牌餐饮引进力度，通过品牌餐饮对营业额的提升作用，采用部分租金以营业额提成方式计取的模式，实现营业额与租金收益的同步提升。

2.食品专卖及便利店项目固定租金模式与营业额提成模式租金收益比较中，排除较极端情况，固定租金模式与营业额提成模式两者收益基本处于误差范围内。下一阶段随着此类业态“同城同价”价格策略的进一步实施，旅客购买意愿增大将使营业额有进一步的提升，但由于便利店经营商普遍企业规模较小、规范性较差，且便利店项目每日成交单数多、单笔交易金额小，采用营业额提成模式计提租金则监管难度较大、监管成本较高。为操作简单，建议仍采取固定租金模式。

3.工艺品及精品品牌店项目、品牌茶叶店项目的固定租金模式与营业额提成模式租金收益比较中，因租金占营业额比重均超过60%，采用营业额提成模式将导致租金收益收入不稳定、存在较大亏损风险，且此类商户在机场经营形象店均获得较好的潜在广告收益，建议此类项目仍采用固定租金模式。

二、国内部分机场商业收益模式及统一收银模式情况简介

（一）北京首都机场收银模式（自派收银员、自建收银网络）

商业租金基本按月保底租金与月营业额提取二者取高的模式确定。月保底租金部分并按以下三种方式取高确定：①上一合同年度月保底租金②上一合同年度月保底租金*（1+上一年度首都机场旅客吞吐量增减比率*50%）③上一合同年度月均实际缴交租金*90%。

月营业额提取由月度营业额按合同约定的比率以流水倒扣形式收取。即由机场方统一派驻收银员至各商业门店，每日营业额所得由收银员收取后统一存入机场方账户。甲乙双方每月初5个日历日内确定上一月份营业额及营业额提取金额，对比月保底租金后确定本月应缴租金金额，若收取的营业额扣除租金后有盈余，则由机场方退款予商户。

机场方为商户提供统一收银设备及收银员，按商户营业时间上岗服务，商户按3800元/人/月、每台POS机配置2.5个收银员的标准向机场方支付收银员工资，并按500元/台/月的标准向机场方支付POS机租赁费，由机场方负责设备维护维修。

机场方运用收银及监控系统全程监控商户门店经营及收银过程，并不定时检查门店营业情况、收银系统、销售記录等信息。若出现商户门店交易未全部进入机场方收银系统的，误差在1%-5%之间的，认定为严重违约行为，第一次违约时机场方将直接处以不高于三倍月保底租金的违约处罚，全年累计发生三次的，机场方有权解除合同。

（二）上海虹桥机场、浦东机场收银模式

月实收租金为当月提成租金和当月固定保底租金两者取高。

当月提成租金=当月实际营业额×提成比例。

商户采取向机场方租赁POS终端设备的方式，每套POS终端设备每年租金约为人民币6540元，收银员仍为商家员工。商家提交的产品定价必须经机场方审核通过后才能录入POS系统售卖。

机场方要求商户在租赁区域内布设、安装能够全覆盖的店铺CCTV监控系统，确保无视角盲点；CCTV监控系统所需所有设备、线路布设及安装等费用由商户自行承担；商户需无条件配合机场方和公安等相关部门调阅、查询、拷贝CCTV监控影像资料；监控视频要求画质清晰，不低于DVD画质标准；每路CCTV监控影像资料必须保存一个月以上。

（三）广州白云机场收银模式

白云机场商业项目经营费分为租金及特许经营权费二部分，标段月保底费（标段月保底特许经营费+标段月租金）与标段月提成费取高确定。单位面积租金、保底特许经营费年度浮动比例为当年白云机场旅客吞吐量相较于前一年的增长幅度的50%。

机场方为每个标段无偿提供一套收银POS及监控系统，涉及POS的软件费用、布线费用、安装费用及维护费用等统一列入综合管理费中。机场方有权在承租区域内安装监控系统，并有权在任何营业时间检查承租区域内的POS、货物标识记录等相关情况。 国际一线品牌直营店、点餐/取餐/收银一体操作的知名品牌连锁餐饮店经机场方批准，可自行派收银员。

机场方对商户设立诚信档案统一管理，并根据情况对其进行奖惩，如商户的诚信等级为D级，机场方有权在下次招商（或续租）时取消该商户的准入资格（或续约资格）。

三、厦门机场统一收银模式系统建设初步建议

（一）硬件设备功能要求

设备配收银小票打印机，打印机场统一格式消费凭据。设备配条形码刷枪，通过后台数据库连接可实时更新商品资料库。门店出入口设置红外线感应器，实时统计进店人数。

（二）商户日常运营使用要点

商户需提前将商品或服务价格报至机场管理方，由机场管理方审核通过后录入系统生成条形码。商户在每日进货时，需在系统上更新商品库存量，每日销售结束后，系统自动生成存货数量。商店客户端设备设置写入权限，消费生成后不可由商户自行修改；如有调货、退货需变更数据的，商户需特别向机场管理方申请，由机场管理方在后台做修改。旅客消费时，商户收银员通过刷条码形成销售记录，收款后打印销售凭证。

（三）收银监管办法

营业现场布设摄像头，现场巡查时进行商品条码检查、原始小票抽检、监控记录抽检等方式加强监管，采用神秘顾客调查、“消费无小票此单免费”服务承诺等形式让旅客共同参与监督。（作者单位为元翔（厦门）国际航空港股份有限公司）