浅论房屋买卖合同公证的好处及办证注意事项

王秀英

摘 要：目前，房屋买卖的不断增多，与房屋有关的纠纷也不断增加。随着公证公信力及认可度的加强，很多当事人在签订房屋买卖合同时都希望办理房屋买卖合同公证，来证明与房产有关的法律行为或者文书的真实性和合法性。涉及房产的公证亦引起了很高的重视度和关注度，防止因房价变动带来的违约失信行为的发生。在办理房屋买卖合同公证时，往往会涉及很多法律法规，以及一些政策因素、历史变更等复杂问题，因此在办理此类公证时要慎重对待，尤其是涉及回迁房、房改房、及小产权房等特殊情况。本人认为办理房屋买卖合同公证的好处及办证时需要注意以下几个问题。

关键词：买卖合同；产权；房屋

一、办理房屋买卖合同公证的好处

房产交易中购房人基于房产商不真实的宣传而签订商品房预售合同和受让人因对房屋瑕疵不知情而签订房屋转让合同的情况在目前房产交易中很多，只是由于大多当事人对法律不熟悉，误以为自己已在合同上签名盖章，就无法改变既成的事实了，因此向法院提起诉讼要求撤销交易行为的情况还不多。我国《民法通则》和《合同法》规定，当事人因重大误解签订的合同和因受欺诈而陷于错误认识的情况下签订的合同为非真实意思表示，属可撤销民事行为。随着社会法律知识的进一步普及和律师业务的进一步拓展，这方面的诉讼必将大量增加。而房产交易如经公证，通过公证机构严格、详细的询问、告知、审查程序和证据提留措施，使交易人诚实、详尽地交流相关情况，全面、具体地表达自己的意见，确保意思表示的真实性，能有效地避免此类纠纷的发生，有效保护当事人的合法权益尤其是对法律知识不太了解一方的权益。

二、严格审查房屋产权的来源、性质，正确确认房屋产权的归属

房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同，买卖合同为双务合同。买卖合同公证是指公证机构依照法定程序对出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款而订立的合同的真实性、合法性予以证明的活动。明确房屋产权的归属是房屋买卖合同公证办理的前提条件，若对产权归属有争议或者归属不明确的房屋进行了公证，可能会导致法律适用错误，甚至侵犯合法产权人的利益，导致纠纷、是国家所有、集体所有还是个人所有，如果是个人所有则要审查产权是否个人单独所有，有无共有情况存在，如夫妻共有，家庭共有以及朋友之间共有等情况，当事人处分此房时有没有经共有权人的同意。所以在受理买卖合同公证时，在当事人仅提供产权证的情况下，必要时公证人员还应当审查当事人的房屋档案登记情况、当事人的婚姻状况及购房时的婚姻状况等，以便明晰产权归属。

三、在明确产权归属的情况后，要进一步做好对合同主要条款的审查

房屋买卖合同公证属于合同协议类的公证事项，在办理上述公证时要严格审查合同项下的各项条款，确保合同的内容真实、合法，尤其是对合同的主要条款要进行严格的审查，其事关合同的效力问题及合同的履行情况。一般房屋买卖合同的主要条款包括合同的主体、标的、数量、价款、产权办理的特别规定、履行期限、违约责任以及房屋权限有无受限等情况。

在房屋买卖合同中必须要明确主体，即通常所说的卖方和买方，在合同中應当详细列明双方的信息如姓名、证件号、地址等信息。同时对买卖双方的行为能力及意思表示做相应的审查，对于卖方应当还要审查产权是否个人单独所有，若涉及共有权人，则共有权人应当到场签字或者出具书面的同意书，以防后期以未经其同意，主张合同无效损害买受人的利益。

四、还应当进一步审查房屋有无其他受限情况及房屋是否存在优先购买权的相关问题

房屋权限有无受限的审查。

办理房屋买卖合同公证前应当审查房屋有无司法查封、扣押等权限受限情形，根据我国城市房地产管理法第三十七条的规定，下列房地产，不得转让：（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十八条规定的条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。不管上述规定是效力性强制规定还是管理性的强制规定，也不论最终是否必然会导致合同无效，但违反上述管理规定导致房产无法过户，则即使合同有效，亦只能追究一方的违约责任，无法达到合同中变更登记的最终目的，遇到上述几种情形，本人认为不应当受理房屋买卖合同公证。

五、总结

公证处应当主动与房屋拆迁部门、房屋登记管理部门做好沟通、联系工作，加强彼此间的协作，建立失信登记系统，加重失信的成本，以督促当事人遵守信用。同时公证处应不断提高自身的公信力，以实现房屋买卖合同公证的认可度，减少欺骗、违约等失信行为，维护社会的和谐稳定。

参考文献：

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