浅谈房产测绘成果质量控制

彭霈　张慧娟

摘 要：房产测绘已随社会发展和进步关系到了人们生产生活的诸多方面，成人们关注的焦点，同时也是发生争议及诉讼的焦点。要想合理控制好房产测绘成果的质量，就需要对房产测绘的全过程做好管理与控制，通过精心的组织合理的安排，在不断提高测绘技术水平的情况下，确保房产测绘成果质量符合人们的不断提高的要求标准。本文就房产测绘成果质量的管控技术要点进行了探讨。

关键词：测绘；质量；控制

1 引言

伴随人们物质生活水平的持续提升，市场经济的逐步发展，房产交易日益活跃，房产面积在生活和生产中的重要性也日益提高。近年来有关房产面积的争议及诉讼越来越多，人们对房产测绘的要求也越来越精细化，房产测绘应随之进行严格的质量控制。通过测绘成果质量的有效控制，能为房地产管理提供准确可靠的成果资料，也能为相关权利人提供数据支撑，同时更能为城镇规划、建设、市政工程等行业提供服务。

2 房产测绘介绍

房屋是人民生活和生产的场所，房屋和房屋用地是人民生活和生产的基本物质要素，这一要素信息的采集和表述必须经过房地产测量。房地产测量是为城市建设和房地产管理服务的一门应用技术，是调查和测定房地产自然状况和权属状况的专业测量。房地产测量的对象是房屋和房屋用地，房地产测量人员应该具备房屋、房地产产权管理、测绘的基本知识。房产测量的资料是进行产权登记、产权转移和产权纠纷的依据，产权确认以后的房产成果资料具有法律效力。

3 影响房产测绘成果质量的因素

3.1 影响房产测绘成果质量的客观因素

房产测绘作业是一个涉及诸多因素和诸多环节的过程。这个过程中客观存在一些对作业不利的因素，包含下列几种情况：

（1）测绘对象结构复杂，无法经过现场测绘完成其平面图绘制；

（2）测绘对象后期改造严重，已无法与规划设计图纸相对应而无法完成产权确认的；

（3）测绘对象中存在类似地下消防水池等人员无法到达的部位；

（4）测绘对象实际使用性质与规划设计等相关资料不一致的。

3.2 影响房产测绘成果质量的人为因素

影响房产测绘成果质量的关键因素是作业人员在作业过程中认真是否依据现行规范及规程，根据测绘数据及相关材料，完成测绘成果。常见的房产测绘成果人为差错如下：

（1）面积计算依据的规范或细则版本错误；

（2）绘图计算数据结果、电子文档数据与报告书不一致；

（3）房屋层数编制方式与规划许可不一致；

（4）楼栋范围的确认及依据不正确；

（5）报告书中重要指标矛盾；

（6）功能区划分不正确；

（7）共有部分、专有部分认定错误；

（8）房屋基本登记单元认定不正确；

（9）对基本单位的性质认定错误；

（10）基本部位面积计算方式错误；

（11）共有部位分摊方式处理错误；

（12）报告书内容与要件资料记载内容不一致；

（13）报告书中项目丘地及建筑物略图、房屋坐落分布图、分层平面图表达不符合规范。

3.3 影响房产测绘成果质量的组织因素

从以往的作业经验看来，项目的组织也是影响房产测绘成果的一个重要因素。房地产测绘成果实行二级检查，一级验收和审核备案制度。因此，一个完善的人员组织构成和人员分组，可以提供较高的工作效率和工作质量，可以有效的降低工作难度和工作压力。

3.4 对房产测绘作业过程中成果质量的具体管理和控制方法

在进行房产测绘作业的过程中，要把握好作业过程的各个环节，解决好其中的技术难点，就可以从很大程度上解决房产测绘成果的质量问题。针对影响房产测绘成果质量的各个因素，笔者认为可以从以下几个方面进行管控。

首先，在面对客观因素时，应积极分析问题原因，收集其他可作为依据的相关资料，通过与相关部门或相关权利人的沟通，全面掌握测绘对象情况，从而制定合理的测绘方案。例如，在前文中提到的因测绘对象结构复杂无法完成现场测绘的情况，在作业过程中可通过在规划管理部门、设计单位调取相关图纸，联系施工单位掌握其竣工资料，依据上述材料完成测绘草图，依据测绘草图制定测绘方案并完成测绘。如果遇到因测绘对象后期改造严重，已无法与规划设计图纸相对应而无法完成产权确认的情况，则应当先与相关管理部门沟通，在完全掌握现场的基础上，制定测绘方案，准确认定现场具体部位性质，确认适用计算规范的条款，从而完成经相关部门认定的测绘成果。

在解决影响房产测绘成果质量的人为因素方面，管理者要制定相关的作业流程和标准，对作业人员进行反复的作业技术培训和探讨，提高作业人员的技术实力和水平。同时对作业人员进行分组，由能力强经验丰富的人员对技术水平相对欠缺的人员进行传帮带，由技术过硬认真负责的人员完成检查工作，从而提高成果质量。在此基础上，还应定期组织作业人员与房管、规划等管理部门进行探讨学习，及时掌握对于现行规范的解读，统一模糊问题的处理方式，提高测绘成果的適用性和准确性。

在具体项目的组织中，对人员进行完善配置，包括项目经理1名，技术负责人1名，检查人员数名，作业人员若干。项目经理负责评估项目部的组织、协调和日常管理工作，技术负责人负责技术工作，检查人员负责对成果数据和中间数据进行检查工作，作业人员负责现场测量、计算、完成报告等工作。在项目的组织实施中，按照项目管理的方式，运用项目管理的理论，将测量项目的全部工作进行工作结构分解，然后对每项工作进行分工，并明确各部门职责，根据房产测量工作需要配备足够的技术人员，保质、保量、按时完成房产测绘工作。

4 结束语

房产测绘成果的质量控制不仅考虑现场测绘的质量，更要考虑到测绘内业的质量，完成的测绘成果需最终经过在相关产权确认才能产生法律效力。故在房产测绘的作业过程中要做到综合的考量，既考虑到反映测绘对象的现实性，又要考虑到规划、房管等的适用性。既要考虑符合相关法律法规的要求，又要考虑完成测绘成果的工作效率。综合利用各方面的知识，准确完善地提供房产测绘成果。

参考文献：

[1] 《房产测绘技术与应用》 测绘行业特有工种职业技能鉴定四川站，2010.

[2] 王峰；王龙慧.论房产测绘过程中有效的质量控制[J].测绘与空间地理信息，2013.

[3] 路兵兵.房产测绘技术与测绘质量控制[J].江西测绘，2014.