抵押预告登记和预查封登记的冲突与协调

姚淑媛

摘 要 随着我国房地产市场的快速发展，房屋成为了人们日常交易中最常涉及的不动产，而在很多经济纠纷案中常会出现抵押预告登记与预算查封登记。本文就两种登记方式的冲突关系进行分析，并提出了协调并存的情况，希望能够对两者关系的处理有所帮助。

关键词 登记工作；冲突；协调

1 前言

从物权的角度来看，抵押预告登记并非物权，仅仅是以优先顺位的债权存在的，因此个体在银行办理抵押预告登记后仍然无法享有优先受偿权。一般情况下，只有当期房办理产权手续之后，房产具备正式登记条件，且抵押预告登记转为正式抵押登记，同时法院对预购房产采取查封措施或处置后才可以享受优先受偿。现就对两者之间的冲突关系以及协调并存情况进行分析。本文分别从抵押预告登记和预查封登记的属性、法律效力进行分析，阐述了两者在目的和优先级上的平等性，并在时间过程中存在的可调节空间提出协调处理策略，希望能够同时实现两种登记主体的合法权益。

2 两者都属于限制性登记

从抵押预告登记和预查封登记的性质来看，两者都属于限制性登记，两者的目的都是通过限制权利人对不动产的处置从而实现保全债务人债权。从法律条款来看，抵押预告登记是在我国的《物权法》中做出的相关规定，规定不动产在预告登记后任何人不得在未经预告登记权利人同意的情况下以任何形式处理不动产，如有任何行为处分该不动产则不受物权法的保护；对于预查封登记中《通知》做出了明确的规定，任何不动产在被人民法院查封期间不得进行任何形式的物权变更或转移。从上上述内容可以看出两者都是出于对债务人债权的保护而设定的，当两者在同时办理时就有可能会为保护不同债权人债权产生冲突，这种冲突使得正常的市场秩序受到干扰，也使得司法的权威受到挑战。。

3 两者具有等同的法律效力

由于抵押预告登记和预查封登记的目的相同，都是为了保障债权人的基本权利，而债权人本身在法律上并没有优劣先后之分，这就决定了两者具有等同的法律效力，在执行中并不存在优先级。从两者的行为主体来看，抵押预告登记的执行主体是政府公共管理部门，维护层面倾向于维护市场交易秩序和公共管理环境；而预查封登记主体是司法机关，维护层面倾向于司法公正力度和执法的权威性。两者都属于国家权力的职能部门，两个部门从职权上不存在从属或上下级关系。因此无论执行案例有何种特殊性，都不能为了维护司法的权威而损害公民权益，也不能为了维护市场秩序、公民权利而影响司法行为。如果在执行中过于强调司法的权威而忽略了市场交易秩序，则会阻碍不动产抵押市场的发展，使得市场交易秩序混乱，反之，如果过度重视市场秩序而忽略司法权威，将会影响法律的公信力，影响执法，甚至会形成“塔西佗”效应，导致司法执法部分权利的流失，所以在执行过程中任何个人和单位都不得以任何理由干预另一方合理权利的主张，双方只能在平等协商的情况下进行协调处理，不得以司法或行政的強制力互相干扰。

4 两者可以协调处理

前文将两者的性质、目的和法律效力进行了分析，从这些论述我们可以看出两种登记模式从本质上无高低先后之分，目的上除了维护不同主体利益上也没有根本上的区别。因此，在两者执行过程中可以采用协调的方式实现协调竞存。从两者的实现方式来看，抵押预告登记的目的是为了债权的顺利实现，并且要通过抵押登记最终实现获得不动产的抵押权，其中的关键在于是否能够转为正式登记，除此之外，债权能否如期偿还也是重要的考虑情况；而预查封登记与抵押预告登记相同的是也存在不立即处分不动产的时间差，在进行预查封登记并最终执行的过程中也要考量案件中被执行人能否履行司法判决或是否存在其他担保情况的问题。由此可以看出，两种处理方法在最终是否对不动产处理都存在一定的可变性，而这些可变性为两者竞存提供了协调的可能性。一般情况下，不动产的登记工作是为了实现公示公信的目的，在抵押预告登记完成后的不动产不影响预查封登记的进行，而对于已经设立了预查封登记的不动产，从法律条款上并未对不动产进行抵押预告登记进行明确的禁止，在时间上只要合理调整先后关系，就可以同时实现两者的目的，在维护司法工作权威和公信的同时也避免了对市场环境和公共秩序的破坏。

5 结束语

综上所述，虽然本文从理论上提出了两者的关系，但由于在实际工作过程中对于登记制度规定的不完善以及行为主体理解存在的偏颇，使得最终处理结果不尽如人意。因此，房管部门不仅要在法律上执行制度和管理办法层面做出进一步完善，还要通过双方协调的方法，寻找化解冲突的对策，只有这样，才能有效解决两者之间的冲突和矛盾。

参考文献：

[1]法院预查封后的预告登记转抵押权登记问题[J].中国房地产.2016（22）

[2]房屋预查封后能否解除预售合同之法律分析[J].张雪利.法制博览.2018（24）

[3]论执行预查封制度的思与变——以执行预售商品房为视角[J].陈琳，杨峰.法制博览.2016（30）