浅析房地产企业内部资金拆借涉税问题

2018-05-14吴云

行政事业资产与财务 2018年6期

吴云

摘要：本文主要介绍房地产企业集团内部不同资金拆借方式下所涉及的增值税、所得税、土地增值税三大主要税种涉税风险，并参照最新的税法政策，提出了加强此类涉税业务的风险防控措施，旨在促进房地产企业内部资金拆借行为更加规范，同时提出如何合理筹划集团内部资金拆借模式。

关键词：房地产；内部资金拆借；涉税风险；防控措施

近年来，面临国家各项宏观调控措施的不断收紧，作为资金密集型行业的房地产企业通过银行、信托、资管、基金等外部渠道融资所受阻碍越来越多同时成本趋高。因此，在前期拿地阶段，众多房地产开发企业集团不可避免地会通过内部拆借方式调配资金解决新项目土地储备资金的支付问题，一方面可以提高公司内部资金管理效率，另一方面可降低公司整体运营成本。以下主要介绍房地产企业集团内部不同资金拆借方式下所涉及的增值税、所得税、土地增值税三大主要税种涉税风险和风险防控措施。

一、所涉增值税问题

1.涉税风险

（1）使用自有资金用于企业内部拆借。就房地产开发企业集团各公司使用自有资金进行内部拆借的问题，可分为有偿和无偿拆借两类。有偿的内部拆借是指企业将自有资金拆借给集团内其他企业使用并收取利息，根据相关税法条款规定，应视同金融服务类的企业贷款服务，所收取的利息应按6%缴纳增值税；无偿拆借时，财税〔2016〕36号文件附件1第十四条规定，单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务视同销售服务、无形资产或者不动产。因此，根据以上税法规定，企业集团内部资金无偿拆借会被认定为无偿提供服务，公司仍需要按照税法规定缴纳增值税。

（2）通过统借统还方式进行内部拆借。以上方式是指房地产企业通过集团公司发行债券直接融资或从金融机构借入资金，然后根据下属项目公司资金需求实际情况进行合理调拨，由资金实际使用方实际承担贷款本息。但根据相关最新税法条款规定，统借统还业务中，企业集团或企业集团中的核心企业以及集团所属财务公司按不高于支付给金融机构的借款利率水平或者支付的债券票面利率水平，向企业集团或者集团内下属单位收取的利息收入免征增值税；反之，如高于集团对外统一付息水平的，应全额缴纳增值税。

2.风险防控措施

通过对以上所涉及的增值税税收风险，建议房地产企业集团内部发生资金拆借时，拆借资金来源尽量靠拢“统借统还”借款资金即可享受免增值税政策。但还需满足以下条件：资金借贷双方属于同一企业集团，集团母公司需持有“企业集团登记证”；由集团与各项目子公司签订统借统还贷款合同并凋拨资金；集团向内部子公司收取利息需不高于对外支付利率水平。

二、所涉企业所得税问题

1.涉税风险

对于房地产企业集团内部之间的资金拆借（包括统借统还方式借入资金和自有资金）而产生的所得税问题。根据相关条款规定，集团内部拆借所支付的利息支出，只有在不超过按照金融机构同期同类贷款利率计算的数额的部分，才能准予扣除。但房地产企业实际支付给内部关联方的利息支出，只有当满足债权性投资与其权益性投资比例为2∶1的范围内的拆借额度其相对应的利息支出才准予扣除，超过的部分不得扣除。

2.风险防控措施

因此，根据以上具体规定可以看出，房地产企业集团内部之间的资金拆借计息如需在所得税前扣除，需要满足以下两个条件：内部计息的利率不超过金融企业同期同类贷款利率；集团内部资金需求一方确保其债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，或此笔借款符合独立交易原则，资金使用方实际税负不高于提供资金方。

三、所涉土地增值税问题

1.涉税风险

对于房地产企业而言，土地增值税下只要项目成本支出发票合规即可作为可扣除项目抵减收入金额，因此内部集团资金拆借业务所涉土地增值税风险主要是财务费用中利息支出是否可以全额据实扣除的问题。根据税法相关条款中开发费用的扣除问题规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除。

但在企业实际经营中，房地产项目公司所涉及的多种融资渠道所获得的利息凭证各不相同，主要分为银行贷款专用扣款回单、和非银行金融机构出具的“利息支付通知单”等付息凭证，而后者可能存在会被认定为不属于“金融机构证明”，属于不能提供金融机构证明的情况，而信托、资管等非银行金融机构的融资成本通常高于银行贷款，如果该部分利息不能据实扣除，则房地产企业的税负压力会大大增加。

2.风险防控措施

根据以上具体的税法规定可以看出，贷款利息费用如果需要在土地增值税前进行全额据实扣除，需要满足以下两个条件：内部拆借利息费用需要提供金融机构证明；利率不高于商业银行同类同期贷款利率。但值得提及的是，如果集团内部各企业之间的采用无偿不计息的资金拆借方式，而由此产生的增值税费用，或者各单位之间的资金拆借按照双方自行约定的统一原则，在企业之间计算利息费用，均不能土地增值税前进行扣除。

四、如何合理筹划企业集团内部资金拆借模式

1.对内部拆借方式的选择

房地产企业集团内部各公司可采取委托贷款方式由银行介入，借贷双方可依据银行出具的贷款利息回单发票作为账务处理及土地增值税税前据实扣除的依据，既确保了内部资金拆借的合法合规性，合理规避了企业的涉税风险，并借用银行征信系统，监控借款方到期还款付息，同时也保障了借出方的权益。

2.对内部借、贷方的选择

对于集团与区域公司间的内部挂账，可以通过有实际资金需求的借贷双方之间的直接拆借而只由集团审批的管理方式，同时，应该最大限度地消除集团内部多余资金流转环节，以降低多环节税务风险，从而降低公司整体的税务风险。

3.对内部拆借资金来源的选择

内部拆借资金来源尽量靠拢“统借统还”借款资金即可享受免增值税政策。

4.对内部拆借额度的选择

内部拆借资金需求一方可将内部借款额度控制在自身两倍的权益性投资之内，保障利息费用可以在所得税税前扣除的同时，也避免因此而增加公司整体的税务成本。

在竞争激烈的市场环境下，房地产企业可以从内部资金拆借业务所涉及的各项纳税政策中汲取管理策略，做好前端业务流程设计，通过合法、有效的税收筹划，最大程度的降低税负成本，促进行业良性发展。

参考文献

1.贾康.扁平化的財税体制适合中国.中国房地产业，2014.