限购政策对不同城市房价影响程度分析

王新哲 柴婷 周乔泽

[摘 要] 文章基于2010年6月至2016年11月我國超一线城市（上海、广州、深圳）和一线城市（南京、武汉、杭州）的加权平均房价，通过采用多元回归实证分析法，研究住房限购政策对两大类型城市房价的影响效应。实证结果表明，就短期而言，住房限购政策不但无法抑制房价增长，而且还会起到促进作用，其中限购政策对超一线城市的房价上涨的促进作用较一线城市更为明显。针对现实状况和比较分析结果，提出在出台限购政策的同时应配套采取相应的政策，使得政策效用最大化。

[关键词] 住房限购; 房产价格; 回归分析

[中图分类号] F293.3 [文献标识码] A [文章编号] 1673-8616（2018）03-0066-07

随着我国经济高速发展，特别是改革开放之后，我国城镇房价进入了一个全面高涨的发展阶段。伴随着经济高速发展，城市化水平提高，家庭趋于小型化，生活质量的提高，人们对于住房的刚性需求逐步上升。在市场经济下，房地产市场泡沫不断扩大，部分超一线、一线城市房价给人们生活带来巨大压力。政府为了保持经济平稳运行，针对房地产市场问题出台了相关政策。本文主要分析限购政策对不同城市房价影响程度，根据实证结果给出相应的对策和建议。

一、文献综述

随着我国经济不断发展，人均收入不断增加，城市住宅价格不断攀升，进一步引发国内外大量热钱涌入我国房地产行业，导致房地产泡沫不断扩大，加剧了我国城镇居民的贫富差距 [1 ]。李梦玄（2013）认为当前我国房地产泡沫产生的主要原因包括需求不合理、信贷资金大量进入房地产市场的过分乐观预期以及土地财政制度的缺失 [2 ]。为切实解决我国居民住房难的社会问题，我国于2016年提出住房限购政策，相继共有21个城市调整了贷款利率、首付占比以及出台了购房人群限定等相关政策，望能抑制房地产泡沫继续扩大，杜绝投机性购房行为。

张凌等（2017）通过圆频率滤波和结构突变检验法对2004年至2015年杭州市主城区新建商品房进行实证分析，结果表明限购令等调控政策对杭州住宅价格和交易量具有影响周期长、幅度大的特点 [3 ]。米晋宏和刘冲（2017）利用我国90个地级市2010年6月至2013年12月的新建住宅均价数据，运用多元回归分析得出，长期而言，住房限购政策对房价下降有促进作用 [4 ]。而陈通和张小宏（2012）基于我国90个重点城市数据分析得出住房限购政策只能在短期内抑制房价上涨，长期而言效果较为一般 [5 ]。韩永辉等（2014）以全国33个大中城市的月度数据为研究样本，分析得出房地产限购政策对抑制房价上涨，促进房价理性回归起了显著作用，但其作用力度仍待加强 [6 ]。吴耀国等（2016）通过对成都两个区域房价全样本微观数据分析得出，限购政策对住房价格的负向影响是显著的，且会导致消费者更加偏好于购买较大面积住房 [7 ]。总体来看，实施限购政策城市房价会相对于没有实施限购城市房价下降2.5%，但交易量却有可能反向增长 [8 ]，与上述结果不同。

但是，王敏（2013）通过对供给方的行为分析，同时利用70个城市的房价数据分析得出限购并未抑制新房价格上涨，且对二手房市场的价格抑制也十分有限 [9 ]。

综上所述，前人更多研究限购政策对总体房地产市场的影响程度，而将房地产市场根据所在城市规模进行划分，然后比较分析住房限购在不同规模城市的政策效果实证研究还相对较少。本文根据中国指数研究院所发布的《百城价格指数报告》筛选出超一线城市（上海、广州、深圳）以及一线城市（杭州、南京、武汉）2010年6月至2016年11月的月度房产加权平均数据，再从《中国统计年鉴》选取相应匹配数据，研究住房限购政策对不同发展水平城市房价的影响程度。通过实证分析，根据所得结果给出合理的解释，并提出相应的对策和建议。

二、实证分析

（一）模型构建

为实证检验限购的政策效果，本文设城市住房加权平均价格为被解释变量，是否实施限购政策为主要解释变量，以此得出基本回归分析模型如下：

（三）数据来源与平稳性检验

正常情况下住房价格的数据主要有房价指数和住房均价两种，房价指数通常选取某一年房价作为基期进行标准化，这使得不同城市之间不具有可比性，而住房均价的可比性更高，是比较合理的研究对象。将上海、广州、深圳归为一类同属超一线城市，将杭州、南京、武汉三个一线城市归为一类进行研究比较分析。数据来源于中国指数研究院所发表的《百城价格指数报告》，时间跨度为2010年6月至2016年11月。城市特征变量数据来自各个城市各年度统计年鉴。为保证数据的可靠性，本文在回归前先进行平稳性检验。各变量描述性统计见表1。

对住房加权价格数据做ADF平稳性检验，结果表明交易价格样本数据为平稳序列。

（四）回归分析

对超一线城市住房价格进行回归分析，其结果见表2。

结果表明模型总体对房价解释效果较好，调整后的R2达到0.882，且整个模型在0.1%的置信水平下显著，基本能够解释房价的影响因素。其中，限购政策的实施导致超一线城市的房价上涨2664.252元每平方米，且在5%的显著水平下显著，这是因为在短期内限购政策的推出可能增加人们的购房欲望，从而促使人们在政策实施前进行购房，导致市场的住房的需求增加，根据供需理论在供给不变的情况下，需求增加会导致商品价格的上涨，住房的供给短期内无法及时发生改变，致使在实施限购政策后房价不降反升的效果。

此外，人均可支配收入以及城市总人口数对房价的影响均为正相关，且在0.1%显著水平下显著。房地产交易量对城市住房价格的影响并不显著，反映我国商品市场的信息传播较慢，市场的效率较低，无法根据市场供求状况及时调整价格。前一年房地产的投资总额与房价也为负相关，平均上一年房地产投资每增加一亿元，就会导致当年房价下降32.71元每平方米。房贷利率的变化对房价的影响程度则较为明显，平均房贷利率每增加1%，就会导致房价下降245116.6元每平方米，且在0.1%的显著水平上显著。

对一线城市住房价格进行相关影响因素回归分析，其结果见表3。

与超一线城市分析结果相同，模型较好地解释了房地产价格的各影响因素，同时限购政策也与超一线城市一样，在短期内对房价起到促进作用，且其统计分析结果更为显著，显著水平达到0.1%，但其效果未如超一线城市一般明显，限购政策的实施只引起房价上涨1017.211元每平方米。此外，城市常住人口对房价影响的显著水平较高，但与超一线城市不同，一线城市的常住人口增长反而导致房价下跌。本文认为其可能原因为与一线城市不同，超一线城市的常住人口增加更多变现为中高级人才，而一线城市人口的增长则更多为普通学历劳动力，这导致一线城市的劳动力供给增加引起劳动力价格下降，房地产开发的成本下降，从而导致房地产价格反而下降。其他影响因素均与超一线城市结果类似。

三、结论与启示

（一）研究结论

1.短期住房限购政策会促进房价上涨

研究表明，短期内住房限购政策不但无法抑制房价增长，还会起到促进作用，其中对超一线城市的促进程度更加明显。住房限购政策的信息披露可能导致消费者为规避政策管制而提前购买住房，从而引起房地产市场的短期需求上涨，且由于房地产市场的供给基本保持稳定，导致商品住房供不应求，房地产市场呈现卖方市场，从而引起房价上涨。

2.限购政策对于超一线城市房价更为敏感

根据实证结果可以看出，限购政策对超一线城市的房价上涨的促进作用较一线城市更为明显，可见超一线城市大额消费水平更高，市场调整速度更快，消费者能在政策信息披露与具体实施期间更快反应提前购买住房，而供给市场也能更快根据市场需求变化调整价格，使房价较一线城市上涨幅度更大。

3.一线城市的常住人口增长导致房价下跌

与一线城市不同，超一线城市的常住人口增加更多升級为中高级人才，而一线城市人口的增长则更多为普通学历劳动力，这导致一线城市的劳动力供给增加引起劳动力价格下降，房地产开发的成本下降，从而导致房地产价格反而下降。

（二）政策建议

政府在出台住房限购政策的同时，可以通过配套政策来缓解限购政策对房价增长的经济矛盾。第一，进一步增加城市保障性住房建设，加大落实租售同权政策，尤其是对于超一线城市而言，城市人口数量大，解决刚需人群住房、缓解房地产市场供求失衡问题更为迫切。第二，提高银行贷款利率，提高二手房交易税、房地产税、物业税等相关税收，增加转让房产以及持有房产等成本，防止投资性资金流入房地产领域。第三，提高我国金融资本市场开放程度，提高实体经济投资回报率，拓宽人们的投资渠道。房地产市场呈现卖方市场，商品住房供不应求，其中一个重要原因是人们的投资渠道较少，面对目前较高的通货膨胀，银行存款利率太低，旺盛的投资需求唯有高回报的房地产市场能满足。因此，若能普及更多的金融资产的投资渠道，提高实体经济投资回报率，则人们对投资性住房需求将大幅减少，房价得到减缓。

参考文献：

[1]陈彦斌，邱哲圣.高房价如何影响居民储蓄率和财产不平等[J].经济研究，2011（10）：25-38.

[2]李梦玄，曹阳.我国房地产市场泡沫的测度及成因分析——基于行为金融理论的视角[J].宏观经济研究，2013（3）：86-91.

[3]张凌，常欣，温海珍.重大事件与政策调整对杭州市住房市场价量波动的影响[J].浙江大学学报（理学版），2017，44（3）：363-368.

[4]米晋宏，刘冲.住房限购政策与城市房价波动分析[J].上海经济研究，2017（1）：101-111.

[5]陈通，张小宏.限购措施对新建商品住房市场的量价影响研究[J].广东社会科学，2012（6）：53-60.

[6]韩永辉，黄亮雄，邹建华.房地产“限购令”政策效果研究[J].经济管理，2014（4）：160-170.

[7]吴耀国，杜江，邓国营.限购政策对住房市场影响的实证分析[J].统计与决策，2016（22）：126-129.

[8]乔坤元.住房限购令真的起作用了吗？——来自中国70大中城市的证据[J].经济与管理研究，2012（12）：25-34.

[9]王敏，黄滢.限购和房产税对房价的影响：基于长期动态均衡的分析[J].世界经济，2013（1）：141-159.

[责任编辑：吴寿平]

Abstract： Based on the weighted average housing price in super first tier cities （Shanghai， Guangzhou and Shenzhen） and in first tier cities （Nanjing， Wuhan and Hangzhou） from June 2010 to November 2016， the paper studies the impact of restriction policy on housing prices in different cities by using multiple regression analysis. The empirical results show that， in the short term， the housing restriction policy cannot curb the growth of housing prices， but instead plays a catalytic role. The policy of limiting purchase which promotes the rise of housing prices in the super line cities is more obvious than that in the first tier cities. In view of the actual situation and the results of comparative analysis， it is proposed that the corresponding policies should be adopted at the same time， so as to maximize the effectiveness of the policy.

Key words： Housing Restriction; House Price; Regression Analysis