浅析农村宅基地使用权有偿使用

常晓飞 于德顺

[摘 要]十八大以来，党和国家逐步提出农村宅基地使用权有偿使用，赋予农民房主财产权，本文阐述了宅基地有偿使用的意义，分析了现行农村土地使用制度存在的问题，合理提出了开展宅基地有偿使用的建议。

[关键词]宅基地使用权；有偿使用；问题；建议

[中图分类号]F301 [文献标识码]A

一直以来，党和国家都高度重視三农问题，大力保障农民增收、农业正常、农村稳定。党的十八大以来，启动新一轮“土改”，赋予农村更多财产权利，改革完善农村宅基地制度，探索实行有偿使用。2018年中央一号文件明确提出了探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权，适度放活宅基地和农民房屋使用权。

1 研究农村宅基地使用权有偿使用的意义

我国现行的农村宅基地制度以“人地捆绑”“限制流转”为其主要特征，该制度不仅早已脱离了“人地分离”的现实，且在城镇化进程中宅基地占地面积不降反升，农宅资产闲置和农地资源浪费日趋严重。因此，通过宅基地的有偿使用，能够完善农民宅基地的用益物权，保障农民的财产性权利，促进城乡资源要素流通，有利于城乡统筹协调发展目标的实现；通过宅基地的有偿使用，可以有效盘活农村闲置土地，既解放了农村生产力，又实现资源的市场配置，也是当前实施乡村振兴战略的重要举措。

2 现行农村宅基地制度所存在的问题

2.1 宅基地闲置废弃现象普遍，资源浪费严重

在我国现行法律制度下，农村宅基地的分配实际上是集体组织成员的福利性分配，农村宅基地可以依法申请、无偿取得、无使用期限，这就使大部分农民即便不是迫切需要宅基地，在“少占吃亏”的思想下，也会积极申请宅基地，导致农村宅基地遍地开花，乱占地、多占地的普遍现象，也就造成了城镇化进程提高，农村人口减少，农村宅基地面积却不断增加的怪象。同时，由于现行法律法规定限制农村宅基地流转，缺乏对农民退出宅基地的激励机制，农民对腾退宅基地没有意愿和积极性，这也使许多农民即便已进城定居，农村宅基地却空闲着，造成了空心村的出现。

2.2 宅基地隐形交易问题突出，集体和农民权益受损

除了现行法律规定的几种宅基地流转方式以外，农村宅基地禁止在公开市场上交易买卖。随着经济的发展，城镇化进程的不断加快，城市周边的农村土地增值较快，在经济利益的驱使下，农民对宅基地资本化的需求也在增加，不少农民私自非法转让、出租宅基地，交易协议都是私下协议，不能办理合法产权手续，这样私下流转的宅基地已经成一定规模，形成了活跃的宅基地隐形交易市场。这样非公开化、透明化的隐形交易，必然造成交易双方信息不对称，农民往往对自己宅基地的使用价值缺乏正确的判断，宅基地和农房的市场价值很难得到体现，极易造成农民权益受损。

2.3 擅自改变宅基地用途现象突出，小产房问题凸显

我国农村民居点大都是自然形成的，许多村庄内存布局无序，没有预留公共服务用地。随着经济社会的发展，许多农村经济文化水平不断提高，农村诊所、饭店、超市等文化餐饮娱乐场所也迅速出现，一些人利用位置便利的农民宅基地，擅自改变宅基地用途，利用福利性的宅基地谋取个人利益，损害了村集体和其他村民的利益；在一些城郊结合部，由于房地产开发热，催生了小产权房的出现，它牵扯了国家、村集体、村民、城镇居民、开发商等多方面的利益，村集体和村民在一定程度上获得了收益，但小产权房脱离了国家规划管控，漏交的税收也给国家造成了损失，城镇居民无法得到产权，造成一些社会矛盾的产生。

3 对农村宅基地有偿使用的建议

3.1 完善相关法律法规

由于法律法规对于农村宅基地有偿使用方面的限制和缺失，应抓紧修改《土地管理法》等有关法律法规，一是从法律层面明确允许农村宅基地在公开、公平、自愿的前提下有偿使用，以盘活农民个人财产，推动城乡一体统筹发展。二是通过制定有关法律规章，严格规范农村宅基地使用权流转行为，明确宅基地使用权有偿流转使用的范围、主体、客体、程序、方式等内容，建立交易平台，以保证农村集体和个人的合法权益。

3.2 明确宅基地使用年期，建立宅基地有偿退出机制

农村宅基地作为集体成员的福利，是无限期无偿使用，为实现农民住房财产权利，保障宅基地使用权有偿使用，保护集体合法权益，应当明确宅基地使用年期，可参照国有住房用地年限，到期后自动续期；建立宅基地有偿退出机制也是对宅基地有偿使用的一种补充，对于一些位置偏远的农村，其宅基地流转使用的需求较少，宅基地有偿退出机制的建立可以更好地实现农民宅基地使用权流转意愿，达到公平合理，也可以有效促进农村闲置土地资源的节约集约利用。

3.3 建立和完善宅基地有偿使用配套制度，健全纠纷解决机制

宅基地使用权的有偿流转使用，必然涉及户籍制度、不动产登记制度、社会保障制度等方面，在宅基地使用权流转过程中也必然会有交易纠纷的出现。一是要改变城乡二元户籍管理模式，取消各种户籍限制，抓紧完成农村宅基地使用权确权登记工作，以宅基地使用权有偿使用为契机，完善有关农民的社会保障体系；二是建立宅基地流转交易纠纷调解制度，规范调解程序，让调解制度成为解决纠纷的一种简便和有效的有段。

[参考文献]

[1] 刘守英.农村宅基地制度的特殊性与出路[J].国家行政学院报，2015（08）.

[2] 米谷.农村集体土地城市化的制度研究[D].华东政法大学，2014.