房地产企业财务风险管理探究

赵飞飞

[摘 要]随着我国的经济逐渐进入了高速发展的阶段，全国范围内开始兴起了不同程度的“房地产热”。由于房地产业属于资金密集型行业，其自身具有经营风险高、资金周转率低等特点，同时还经常受到国内金融政策和国际经济形势的影响，从而导致中国不少房地产企业都面临着资产负债率高、资产使用率低等财务风险问题。为了能够有效避免这些問题，本文便基于财务风险的相关概念和特征，分析当前房地产企业存在的财务风险管理问题，有针对性的提出了一些改善财务风险管理水平的措施和策略。

[关键词]房地产企业;财务风险;风险管理

[中图分类号]F275 [文献标识码]A

改革开放以来，随着我国经济的快速腾飞和人民生活水平的不断提高，特别是最近几年由于户籍制度改革和计划生育政策的调整，在城市化进程不断推进的过程中，房地产市场出现了购房需求迅速增长的局面。在此背景下，众多房地产企业迅速崛起并且掀起了置办房产的热潮。迅猛发展的房地产企业，给我国的市场经济注入了新的活力，同时也给我国的经济发展带来了一定的影响。

1 房地产企业财务风险的相关概念

1.1 房地产企业财务风险的定义

关于房地产企业财务风险的概念，在学术研究层面划分为广义与狭义两个方面。广义上，房地产企业财务风险指的是，企业在正常经营活动中由于受到各方面因素的影响，导致企业的实际收益与计划收益产生很大的差距，使企业遭受一定程度的经济损失。狭义上，指的是房地产企业背负了巨额的债务，影响其无法进行正常的项目运营。

1.2 房地产企业财务风险的特征

结合房地产企业财务管理的风险管理过程，经过长期研究和细致划分，房地产企业财务风险主要表现为全面性、不确定性、集中性以及双重性四个特征。

第一，全面性。房地产企业的财务风险并不仅仅存在于管理流程的某一个环节中，而是存在于企业财务管理的全过程并体现在多种财务关系上，在多个环节都会影响企业经营目标的实现。财务风险的全面性要求企业必须积极调动各个部门参与进行高效的财务风险管理。

第二，不确定性。房地产企业具有运营周期长、资金筹备难等特点，面临的问题是多方面的，具有很强的不确定性。比如，房地产附着的土地数量、质量等内部因素，国家的宏观调控等外部因素。

第三，集中性。房地产企业属于资金密集型企业，其在开发、运营项目时需要的资金数额庞大而且筹资困难，大部分的房地产企业主要通过银行贷款方式进行融资，容易导致偿债风险集中出现。

第四，双重性。众所周知，房地产行业存在高风险，但也同时存在着高投资、高收益。房地产企业财务风险的双重性即体现于投资越大，风险越大，利润越高。这就意味着房地产企业只要对财务风险进行科学合理的管控，就可以利用风险创造出更大的收益。

1.3 房地产企业财务风险的分类

从上文可以看出，房地产企业财务风险是受到多方面的因素影响的。根据受到的影响，其财务风险可以分为以下几类：

第一，筹资风险。筹资风险是由于房地产企业筹资的不确定性导致的，企业筹资困难无力按期偿还债务。

第二，常规性财务风险。主要指由于在具体的操作过程中出现失误给企业带来的财务风险。

第三，投资风险。指的是企业在投资开发项目中，最终的收益与预期收益相差巨大。

第四，收益分配风险。企业的收益分配制度有可能产生收益分配不均等风险，会对企业日后的正常运营带来一定的影响。

2 房地产企业财务风险存在的问题

2.1 企业的负债率过高

房地产企业在项目开发运营过程中，需要投入大量资金，企业自有资金占比较少，大部分资金是来源于银行贷款，在合理的控制下保持良好的资金负债率。但是，就目前我国房地产企业的资金负债额来看，已经远远超出了正常的范围，高达75%。这过高的资金负债率对于企业而言，已经成为致命的威胁。

2.2 资金使用效率偏低

近年来，房地产企业由于受到国家宏观调控的影响，企业的流动资金管理在日益趋紧的融资环境下变得尤为困难。部分房地产开发企业不了解市场需求，为了追求销售业绩，盲目为客户做出担保，若客户不能按期偿还房贷，这时企业却必须为客户背负银行的按揭款项，导致资金的利用效率低，企业财务出现大量的资金漏洞。

2.3 销售变现风险的日益增加

随着人们生活水平的提高，对于生活质量的诉求越来越多。房地产的开发必须依据于消费者的真实需求，如果房地产开发项目不能满足消费者的需求，销售变现风险便会加大。同时，在市场竞争的影响下，许多房产开发企业经常为了提高竞争力增加销售成本，产生了财务风险。

3 房地产企业财务风险的具体防范措施

房地产企业财务风险管理与其生存发展是紧密相连的，所以如何防范财务风险已经成为现阶段亟需要解决的现实问题。在房地产财务风险管理方面，不能把财务风险管理仅仅局限在传统的管理模式中，而应该根据大环境的变化，在确保房地产企业正常运营的前提下，做到有效防范财务风险隐患，充分引导房地产企业向着更好的方向发展。以下是房地产企业财务风险管理的具体措施：

3.1 做好投资项目可行性分析，有效对接市场需求

鉴于房地产企业发展周期长，投资量大，融资难度大，企业前期应对开发项目进行全面细致的可行性分析，要进行充分的市场调研，避免由于筹资不当产生资金使用率低。

银行贷款利率变动会对房地产企业造成极其致命的打击，若在房地产企业负债经营期间出现了通货膨胀，银行贷款利率就会产生增长变化，利率增长会增加企业的资金成本，从而缩减了计划收益。所以房地产企业应该时刻关注市场的变化，关注汇率的调整状况，针对市场的变化进行相应的策略调整。

3.2 优化企业结构，防范财务风险

3.2.1 合理融资，优化融资结构。房地产企业在开发项目的初期阶段中，自身的原始资金较少，大部分的资金来源于银行贷款。由于房地产企业的资金周转慢、开发周期长，一旦负債进行的项目投资不能及时收回投入的资金，企业就将面临资金链断裂的危机，导致无力偿还债务，这样不仅影响了企业的信誉和品牌，更严重还会直接导致企业倒闭。这就要求房地产企业应该合理的选择融资的新方式，优化融资渠道，分散融资风险，不能过多依靠银行贷款融资。

3.2.2 准确投资，优化投资结构。房地产开发项目是高风险投资，企业在确认投资之前，应该仔细地投资项目进行调查研究。同时，为了规避与分散财务风险，房地产企业在投资过程中应该分散投资方向，可以投资水泥、水暖装修等行业，不应局限于一个区域或者一种房产。

3.2.3 制定资金使用计划，完善资金管理体系。如今的房地产业，在市场和国家宏观调控的影响下，已经出现了成本日渐增长的情况。在这样的前提下，企业若要保证项目的顺利开发运营，应该要更加注意资金的管理，制定完备的资金使用计划，逐步完善资金管理体制。另外，由于物价的不断上涨，企业更应随时关注建筑材料的价格变动，控制项目开发成本。

3.3 建立完善的财务管理制度

建立完善的内部财务管理制度，是现代企业的根本要求。设立健全的财务管理制度体系，有利于加强房地产企业对内部的控制，有效地提高企业的管理能力和效率。但是根据调查数据显示，我国目前大部分企业都没有建立完善的财务管理系统，在经营活动中经常出现内部职能混乱的情况。在现阶段，大部分企业并没有意识到建立财务管理系统的重要性。或者是由于管理力度不够的原因，一些企业尽管设定了管理制度，明确了具体的职能，但是在具体的运营操作中仍然得不到体现。设立完善的财务管理制度，必须依靠企业有力的引导和企业内部各部门的积极配合。

3.4 规范员工素质培养体系

由于房地产企业自身的属性原因，财务管理人员的专业素质与能力有较高的标准。首先，需要房地产企业的高层领导人员意识到提高财务管理人员专业素质的重要性，明确财务管理工作的关键地位。如此，企业的人事部门在招聘财务管理人员时，就会对应聘人员的相关素质进行考核，从而提高了财务管理的效率。同时，企业应该制定一套完备的员工培训制度，定期对财务管理人员进行专业知识的培训，不断更新知识储备，确保财务管理的先进性与严谨性。

4 结语

追求利润最大化是企业的最终目标，房地产企业在日常经营中追求经济利益的同时，也面临着各种各样的风险与挑战。现阶段，我国房地产企业若要进行彻底的转型，就要对财务风险管理问题给予足够的关注，在正常开发项目的前提下，逐渐提升房地产从业人员对财务风险管理的意识和能力，尽可能对财务风险进行规避与防范。笔者相信，房地产企业在经过一系列改进与创新之后，一定会呈现出崭新的面貌。

[参考文献]

[1] 王娜.浅析房地产企业财务风险管理[J].财金论坛，2012（09）.

[2] 张彬.房地产企业财务风险管理探析[J].经济研究导刊，2012（22）.