湖南省隆回工业集中区土地集约利用潜力测算

邓日芬

[摘要]根据《开发区土地集约评价规程》，测算湖南省隆回工业集中区主区和发展方向区范围内的各类土地集约利用的扩展潜力、结构潜力、强度潜力、管理潜力和尚可供地年数，进一步分析各潜力实现的约束条件和实现途径，为园区结合潜力现状探索开发区土地集约利用途径和科学配置城市集约用地潜力利用时序提供非常重要的理论依据和技术支撑。

[关键词]土地集约利用；潜力测算；隆回工业集中区

[中图分类号]F301 [文献标识码]A

资源的节约集约一直是中国发展的重要任务，十九大强调要推进资源全面节约和循环利用。工业集中区是一个地方新型工业发展的先行者，有效示范了一个地方的投资环境，是聚集科技创新资源、能力和成果的地方，反映了一个地方的综合实力和现代化程度，呈现出社会的繁荣程度，是当地经济发展水平和投资环境的重要体现。合理科学的测算工业集中区土地集约利用潜力对进一步提高工业集中区土地产出效率和节约集约水平起了关键性作用。本文把湖南省隆回工业集中区作为研究对象，目的在于通过测算截止至2016年12月31日园区主区和发展方向区范围内的各类土地的集约利用潜力，从而全面掌握园区的土地集约利用的实际状况及其变化规律，促进园区土地的外延扩展和内部挖潜。同时，也能为开发区制定发展规划提供基础资料，为城市的发展与规划提供需要的理论依据。

1 研究区基本概况

隆回工业集中区前身为“隆回县工业经济开发区”，成立于2005年4月。2012年11月，隆回县工业经济开发区根据《湖南省人民政府办公厅关于设立安仁工业集中区等29家省级工业集中区的通知》（湘正办函[2012]187号）升级为省级工业集中区，更名为隆回工业集中区。目前，园区已形成建材、轻工制造业（含造纸、制鞋、电子）和以金银花为主的富硒农产品加工等产业聚集区。

本次研究范围为湖南省隆回工业集中区的“主区+发展方向区”，隆回工业集中区的总面积是529.98hm2，其中主区的土地面积是275.87hm2，发展方向区的土地总面积是254.11hm2。

2 土地集约利用潜力测算

2.1 湖南省隆回工業集中区扩展潜力测算

2.1.1 湖南省隆回工业集中区尚可供应土地面积测算。尚可供应土地面积根据公式（1）计算：

QE=QZ-QD-QF （1）

式中：QE、QZ、QD和QF分别表示尚可供应土地面积、土地总面积、已经供应的国有建设用地面积和不可供应土地面积，单位均是hm2。

截止到2016年12月31日，湖南省隆回工业集中区范围内还可以用来进行建设的土地（即尚可供应土地）共有331.85hm2，其中主区范围里面存在的还可以用来建设的土地面积为115.63hm2，而发展方向区由于划定不久，供应土地不多，因此在整个发展方向区范围里面存在数量更大的尚可供应土地面积，有216.22hm2。

2.1.2 湖南省隆回工业集中区尚可供应工矿仓储用地面积测算。在湖南省隆回工业集中区范围内的所有尚可供应土地中，依照《隆回县县城总体规划（2006-2020年）》最新修改版确定的用途，用湖南省隆回工业集中区范围内可用作工矿仓储用途的全部土地面积减去目前已经建成的全部工矿仓储用地面积，得到的就是园区未来可用作工矿仓储用途的土地即尚可供应工矿仓储用地。

截止到2016年12月31日，湖南省隆回工业集中区共存在尚可供应工矿仓储用地面积184.52hm2，其中主区范围内有68.40hm2，发展方向区范围内存在116.12hm2。

2.2 湖南省隆回工业集中区结构潜力测算

结构潜力根据公式（2）计算：

QSP=QA×（PI-PP） （2）

式中：QSP代表结构潜力，单位hm2；QA表示已经建成的城镇建设用地面积，单位hm2；PI和PP分别表示工业用地率的理想值和现状值。

测算结果表明，湖南省隆回工业集中区主区和发展方向区工矿仓储用地占比大，工业用地率现状值分别为74.20%和80.21%，理想值均为60%，现状值都高于理想值，因此主区范围里面和发展方向区范围里面的结构潜力均是0hm2。

2.3 湖南省隆回工业集中区强度潜力测算

强度潜力根据公式（3）计算：

QIP=QA2×（II-IP）/II （3）

式中：QIP代表强度潜力，单位hm2；QA2表示已经建成的工矿仓储用地面积，单位hm2；II和IP分别表示工业用地综合容积率、建筑密度、固定资产投入强度、地均税收的理想值和各指标相对应的现状值。

根据测算结果，湖南省隆回工业集中区强度潜力为92.85hm2。其中，主区范围内的强度潜力规模是67.25hm2，分别是2.42hm2、1.33hm2、0.00hm2和63.50hm2；发展方向区范围内的强度潜力规模为25.60hm2，分别是1.22hm2、0.00hm2、2.45hm2和21.93hm2（见图1）。

2.4 湖南省隆回工业集中区管理潜力测算

管理潜力根据公式（4）计算：

QAP=QD22+QG （4）

式中：QAP代表管理潜力，单位hm2；QD22和QG分别代表有偿使用且已经达到使用期限但没有进行过任何处理的土地面积和应收回的闲置土地面积，单位hm2。

湖南省隆回工业集中区土地监管有效，管理绩效较高，主区和发展方向区范围内均不存在有偿使用且已经达到使用期限但没有进行过任何处理的土地和应收回的闲置用地，所以管理潜力是0hm2。

2.5 湖南省隆回工业集中区尚可供地年数测算

按照《规程》，湖南省隆回工业集中区尚可供地年数由尚可供地年数Ⅰ和尚可供地年数Ⅱ两种类型构成。

2.5.1 湖南省隆回工业集中区尚可供地年数Ⅰ。湖南省隆回工业集中区尚可供地年数Ⅰ根据公式（5）计算：

YIi=Qi/Si （5）

式中：YIi和Qi分别代表i类用地尚可供地年数Ⅰ和i类用地的扩展潜力，单位分别是年和hm2；Si代表前三年年均供应i类用地面积，如果开发区设立时间少于三年，那么按照实际供地年份的年均供应i类用地面积计算，单位hm2；i代表开发区尚可供应土地或尚可供应工矿仓储用地的供地类型。

湖南省隆回工业集中区主区范围内前三年（2014～2016）年平均供应土地10.35hm2，前三年（2014-2016）年平均工矿仓储用地的供应面积为9.81hm2。计算得出湖南省隆回工业集中区主区的尚可供地年数Ⅰ分别是11.17年和6.97年。

由于发展方向区划定时间不久，隆回工业集中区的发展方向区范围内前三年（2014～2016）年均供应土地仅为4.22hm2，2014～2016年平均每年供应的工矿仓储用地面积仅为2.98hm2。根据公式计算得出隆回工业集中区发展方向区的尚可供地年数Ⅰ分别是51.24年和38.97年。

2.5.2 湖南省隆回工业集中区尚可供地年数Ⅱ。湖南省隆回工业集中区尚可供地年数Ⅱ根据公式（6）计算：

YⅡi=Qi/Ei （6）

式中：YⅡi代表i类用地尚可供地年数Ⅱ，单位年；Qi和Ei分别表示i类用地扩展潜力和前五年年供应i类用地面积最大值，单位都是hm2；i表示开发区尚可供应土地或尚可供应工矿仓储用地的供地类型。

湖南省隆回工业集中区主区范围里面前五年（2012～2016）年供应土地面积和供应工矿仓储用地面积的最大值分别是19.76hm2和11.37hm2。根据上述公式计算得：隆回工业集中区主区的尚可供地年数Ⅱ分别是5.85年和6.02年。

湖南省隆回工业集中区发展方向区范围里面前五年（2012～2016）年供应土地面积和供应工矿仓储用地面积的最大值分别是7.59hm2和3.94hm2。根据上述公式计算得：隆回工业集中区发展方向区的尚可供地年数Ⅱ分别是28.49年和29.47年。

3 测算结果分析

3.1 土地集约利用潜力

湖南省隆回工业集中区土地集约利用潜力总规模为436.70hm2，规模相对较大，主区和发展方向区的土地集约利用潜力规模分别是182.88hm2和241.82hm2。

首先，湖南省隆回工业集中区的扩展潜力仍存在相对较大的空间，是园区转化成新增建設项目用地的重要潜力类型之一。隆回工业集中区扩展潜力规模为331.85hm2（主区是115.63hm2，发展方向区是216.22hm2），其中尚可供应工矿仓储用地面积为184.52hm2（主区是68.40hm2，发展方向区是113.12hm2），占扩展潜力的55.60%。

其次，湖南省隆回工业集中区通过提高工业用地的综合容积率、建筑系数、固定资产投入强度和地均税收这四种方式所挖掘的强度潜力并不能有效并及时的增加新的建设项目用地。园区通过提高工业用地综合容积率和建筑系数的方式可以挖掘到的潜力面积分别是3.64hm2（主区是2.42hm2，发展方向区是1.22hm2）和1.33hm2（主区是1.33hm2，发展方向区是0hm2），然而通过这样的方式挖掘到的强度潜力是不大现实的，因为各类已经建好的以及正在建设中的厂房及构筑物都是按最初的规划和设计方案进行施工组织设计的，为了提高容积率和建筑系数，相应的必须增加园区的建筑物层数和减少绿化用地面积，这不仅需要重新调整原施工设计中的承重基础，难度大，成本高，而且对园区的环境和工人的生活质量也有一定的影响；隆回工业集中区通过提高工业用地的固定资产投入强度和地均税收的方式可以挖掘到的潜力面积分别为2.45hm2（主区是0hm2，发展方向区是2.45hm2）和85.43hm2（主区是63.50hm2，发展方向区是21.93hm2），这种潜力的挖掘有较好的现实基础和条件，因为集中区内有部分工业企业才刚开始投产，规模效益不明显，工业总产值水平不高，导致目前用地效益不好，税收不高，但随着企业发展的壮大，固定资产投入的增加，单位面积用地的产出效率将提升，从而进一步提高湖南省隆回工业集中区的用地效益。湖南省隆回工业集中区的结构潜力和管理潜力均为0hm2。

3.2 尚可供地年数

湖南省隆回工业集中区主区范围内尚可供应土地的尚可供地年数Ⅰ和尚可供地年数Ⅱ分别为11.17年和5.85年；范围里面尚可供应工矿仓储用地的尚可供地年数Ⅰ是6.97年，尚可供地年数Ⅱ是6.02年。

湖南省隆回工业集中区发展方向区范围内还可以用于开发建设的土地较多，尚可供应土地的尚可供地年数Ⅰ是51.24年，尚可供地年数Ⅱ是28.49年；范围里面尚可供应工矿仓储用地的尚可供地年数Ⅰ是38.97年，尚可供地年数Ⅱ是29.47年。

4 结论

总体而言，湖南省隆回工业集中区土地集约利用的潜力空间相对较大，但从各项潜力的对比分析看，开发区的集约利用潜力存在不均衡的状况，目前以及接下来的一段时间园区主要可以在扩展潜力和强度潜力上进行挖掘。

根据湖南省隆回工业集中区土地集约利用的各项潜力测算结果得出：规模最大的是扩展潜力，其次是强度潜力，不存在结构潜力和管理潜力。在扩展潜力方面，隆回工业集中区园区内尚可供应土地面积较大，可挖掘的潜力较多，尤其是发展方向区尚处于发展初期，目前土地已开发面积较少，扩展潜力较大；在强度潜力方面，主区强度潜力较大，占研究区域所有强度潜力的72.42%，发展方向区也具有一定的强度潜力，但是由于强度潜力难以转化为新增建设项目的用地，相对来说只是一种理论意义的潜力，因此强度潜力实际意义较弱；在结构潜力和管理潜力方面，研究范围内的潜力均为0hm2，原因是开发区主区和发展的现状工业用地率高于城市规划的工业用地且没有到期土地以及应收回闲置土地。

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