投资性房地产公允价值计量模式研究

2018-05-14李茗媛

财讯 2018年22期

李茗媛

历史成本在过去相当长的一段历史时期以其先天的可靠性占据着计量的重要地位，但是基于过去信息的历史成本随着经济的发展已经越来越不能适应环境的要求。此时，公允价值就能发挥它的价值，因此公允价值应运而生。在经济不断发展的今天，公允价值模式的应用对企业财务状况和经营成果有着至关重要的影响。

投资性房地产

公允价值计量模式会计准则

投资性房地产相关概念

（1）投资性房地产的定义

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（2）公允价值的概念

公允价值亦称公允市价、公允价格。熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。公允价值的确认有以下几种：市价法、类比项目法和技术评估法。

投资性房地产公允价值模式的优劣势

（1）公允价值计量模式的优点

公允价值的计量建立在有序的市场交易基础上，是会计计量模式的必然选择，它保证了会计信息的质量。公允价值计量存在以下优点：

1.公允价值模式能真实地反映企业所持有投资性房地产地市价并提供有用、可靠的财务信息。将投资性房地产在持有期间及时按公允价值计量能够准确的反映企业财务状况，为企业管理者，外部投资者等提供真实、可靠的财务报告。

2.对于拥有较多投资性房地产的企业，投资性房地产价值的计量会影响到企业资产总体价值的衡量，企业使用公允价值对投资性房地产进行后续计量，无需计提折旧或摊销，以及减值准备，这有利于企业降低营运成本，采用公允价值计量能够提高企业的总体价值。

（2）公允價值计量的劣势

公允价值计量是会计准则新增的一种计量方法，我国企业应用年限并不长，因而存在着制约因素。主要表现在下面几个方面：

1.首先，从宏观层面看，我国房地产市场的发展并不够完善，还受很多因素影响，会计准则对公允价值计量的界定方法没有明确的规定，因此在判断资产公允价值上存在较大的主观因素。

2.其次，公允价值计量模式的运用成本相对较高，实务中的会计处理比较复杂。我国交易市场机制不够完善，因此企业无法直接从市场上获得所需同类资产的市场价格。

3.最后，公允价值模式可能会扩大企业利润，从而使得企业拥有操纵利润的空间。因为企业在可以在调整投资性房地产当期价值时故意调高该资产的价值，从而增加企业的总资产，使使用者做出错误决策。

公允价值理论对投资性房地产准则的影响

（1）对资产结构的影响

在实施新会计准则之前，投资性房地产按照固定资产、无形资产、存货等进行核算，并在财务报表中进行列报与披露。而新会计准则实施后，投资性房地产在财务报表中单独列报与披露，这必然会导致企业资产结构的调整，尤其是在有大量投资性房地产的企业当中。

（2）对利润的影响

一方面，当房地产价格上升时，采用公允价值计量模式进行后续计量的企业会调增企业账面投资性房地产的价值，使得企业利润有所增加。而当房地产价格下跌时，企业会根据市场交易价格下调投资性房地产的价格，使得企业当期利润下降。另一方面，采用公允价值的计量模式不需要进行折旧或摊销，以及减值准备，这从另一个方面降低了企业的营运成本，从而为企业增加了利润。

（3）对所有者权益的影响

新会计准则还规定，从成本计量模式变更为公允价值计量模式属于会计政策的变更，而公允价值与账面价值的差额，需要调整留存收益。如果房地产在账面价值的基础上，其公允价值高于账面价值，那么该差额将使得留存收益有所增加，这使得企业每股利润增加，从而提高了企业的价值。留存收益的增加会使得投资者对企业更有信心，吸引更多投资者投资。

结论及研究展望

（1）结论

本文从理论上对投资性房地产公允价值计量模式进行了研究，介绍了投资性房地产公允价值计量的相关概念，得出以下结论：

1.投资性房地产的公允价值后续计量方法有利有弊，但还在如今社会经济迅速发展的情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量更能公允的体现企业总资产的价值，采用公允价值的计量为企业经营发展带来了及其有利的影响。

2.本文分析了公允价值对资产负债的影响、对企业损益表的影响、对所有者权益变动的影响，从而得出了公允价值计量能够提高企业总资产、提高企业利润、使每股收益增加的结论。综上所述，企业采用公允价值模式计量对企业经营发展有有利的影响。

（2）未来展望

1.对投资性房地产公允价值计量相关研究方面，由于新准则实施的时间不长，所以还需要更长时间的分析研究。

2.随着经济发展，房地产市场的不断发展，持有投资性房地产的企业会越来越多，而更能体现资产真实、准确价值的计量方法是公允价值计量模式，因此在新准则实施之后，会有越来越多企业采用公允价值计量模式。

3.随着房地产市场的不断稳定，公允价值计量模式的不断完善，获取公允价值的成本也会有所降低，因此企业在使用公允价值计量模式的时候，并不会增加企业的营业成本，在此基础上还更精确了企业的资产价值，获得一箭双雕的效果。

[1]张甜.公允价值计量模式在投资性房地产中的应用研究[D].厦门大学，2014

[2]张春燕.公允价值计量模式在投资性房地产中应用的实证研究[D].武汉科技大学，2014

[3]刘晏辰.公允价值计量在投资性房地产中的应用研究[D].财政部财政科学研究所，2015