太原市养老地产发展模式的探索

杜佳丽

养老地产是基于适老化而拓展出的新兴地产业态。太原市的老龄亿问题愈来愈严重，这就要求在经济迅速发展的过程必须考虑并且解决养老问题。本文通过对太原市养老地产发展的适宜性进行分析，来探索发现适合太原市养老地产发展的模式。

太原市 养老地产发展模式 探索

理论基础

（l）内涵

养老地产是基于适老化而拓展出的新兴地产业态，指在人口老龄化日益加重的背景下，由房地产开发企业或相关的社会机构推出的适宜老年人居住、符合老年人心理特点及生理特点并能够满足老年人社会活动需求，为老年人的健康提供良好基础设施保障的老年住宅产品。它的基本形式有以下几类：老年社区、老年公寓、老年住宅、旅游地产、养老院、托老所等。

（2）特点

养老地产具备三个特点，一是在选址方面，要综合考虑交通、居住环境、生态条件等各方面因素；二是对于住宅的规划设计要求高，如要求无障碍设计、要有紧急呼叫系统等；三是对于配套设施及服务要求更高，对于老年人而言，能够便利地在住宅附近“一站式”解决各项需求。

太原市养老地产发展适宜性分析

（1）人口与经济社会宏观发展水平

根据年鉴显示，到2017年，太原市人口年龄在65以及以上的已经达到9.49%，人口老龄化率较高，略低于全国的老龄化率，但养老需求逐年增加，存在着较大的市场机遇。太原市城镇人口已经到达370.97万人，乡村人口67.00万人，城镇化率为84.70%。太原市城镇化率已相对较高，养老市场需求在逐年增加，市场化养老具备了很好的发展条件。目前，太原市独生子女家庭及老年家庭空巢率已基本达到50%，户均人数小于3人。初步核算，2017年全市实现地区生产总值（GDP） 3382.18亿元，人均地区生产总值77536元。地区经济相对发达，市场经济水平较高，市场细分化程度较高，政府已有能力引导和培育老年产业市场，同时养老市场的需求非常容易被激发，这些都为养老地产的发展营造了良好的宏观市场环境。

（2）服务业发达程度

养老地产是以服务为支撑的地产形式，尤其是医疗、护理、养生、餐饮、休闲、文体娱乐等服务。到2017年，全市实现地区生产总值（GDP） 3382.18亿元，其中：第一产业增加值40.82亿元，增长3.0%；第二产业增加值1271.42亿元，增长7.O%；第三产业增加值2069.94亿元，增长7.9%。第三产业占比达到61.2%，拉动经济增长4.84个百分点。当前太原市服务业水平为养老地产提供了支撑基础，服务业发展水平较高，已具备发展养老地产的良好潜力。

（3）房地产市场成熟度

养老地产作为一种高端地产产品，是房地产市场发展到一定阶段才会出现的市场产物。另外，养老地产与普通住宅产品相比需要更多的附加投入，在中国住房供应结构不发生重大变化的情况下，它的生存需要一定水平的房价基础。2017年太原市全年房地产开发投资478.14亿元。住宅投资335.25亿元，其中：90平方米以下住房投资81.43亿元，占住宅投资的比重为24.3%；商业营业用房投资41.15亿元。全年商品房竣工面积434.43万平方米，商品房销售额710.16亿元。城镇居民住宅人均居住面积已达到38m2，城市居民居住条件较为宽松，中高端的住房需求逐渐增加，其中就包括养老地产市场。2017年太原市主城区住宅均价为10067元/㎡，太原市房地产市场的发展已相对成熟。

（4）居民消费能力

养老地产面对的消费群体是有一定经济实力的老年人，因此城市居民的生活水平和消费层次将决定养老地产的受众群体规模。2017年太原市全年居民人均可支配收入28935元，，城镇居民人均可支配收入31469元，城镇居民人均消费支出18234元，恩格尔系数较低，人民生活越来越富裕，消费需求层次较高，养老地产的需求愈加明显。

太原市养老地产适宜发展模式分析

（1）普通社区中配建各类养老产品

据调研，太原市市民中许多六七十岁、身體较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代，老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾，老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品，可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。普通社区中可配建的老年住宅类型主要有老少户住宅、老人专用住宅等。老少户住宅指同一楼层中相邻或相近的两套住宅，或者同一单元内上下层相邻的两套住宅，其中一套为老人居住，另一套为子女家庭住。老人专用住宅套型是指将普通住宅楼栋中的一部分套型进行适老化设计，例如增加扶手、满足轮椅通行需求、考虑护理人员陪住等。设计时应注意根据住户的购买力来控制套型总面积，特别是老年住宅的套型面积不宜过大，建议以50～60平方米的一居室、两居室为主。这样才能满足老人与子女共同购房的诉求。

（2）新建大型社区的同时开发养老组团

太原市的房地产开发企业可以考虑在开发大型居住区楼盘时，划分出一部分区域专门建设养老组团。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。

（3）专门建设综合型养老社区

综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。首先，综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素一一老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求，开发商应设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。其次，考虑到太原市土地资源紧张，这类型的养老社区可以选在城市近郊或郊外，如东山等。也可以在太原市旅游风景区中开发此类养老社区，秉承养老养生、康复保健、长寿文化的理念，老人可能仅在一年里的某个季节或时段来此居住，或者与家人、同伴前来短暂度假。如汾河公同、森林公同附近等。

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