浅谈房地产税收对我国房产市场的影响

徐曦

随着房地产市场的蓬勃发展，房价一度高居不下，且久居热点榜苔，作为房地产调控的必要手段——税收备受关注，调查可知我国现行房地产税制与市场本身存在发展矛盾，基于此，文章就房地产税收对我国房产市场的影响做简要分析并提出策略建议，力争为相关领域的研究提供有价值的参考。

房地产税收 市场影响 问题分析

1986年我国出台《中华人民共和国房产税暂行条例》距今已近30余年，从福利分房到住房货币化，从房地产快速发展到限购政策宏观调控，我们看到了房地产带来的巨大经济利益，也看到了飞速飙升的房价背后人民群众面对的问题，相信科学的制度能够促进行业有效运营，尽管我国房地产税收与房地产市场发展有一定不对称性，不断完善税收制度，根据实际情况弥补不足定能打开新局面，促进行业与市场融合，拉升经济。

我国房地产税收概述

我们熟知的房产税与房地产税是不同的。房产税以房屋为征收对象，以房屋市场价值为准，依据计税余值与租金收入，收取产权所有人税款。目前我国的房产税收很大程度用于调控房地产市场以便加强管理，实现固定资产投资在允许范围内，以国家住房政策为基础提高房地产利用率.从而调整房产所有人收入。房地产税是相对综合性的概念，几乎涵盖了一切与房产经济运动过程有关系的税种，也就是说，但凡与房地产活动有直接关系产生的税收都属于房地产税，房产税、个人所得税、土地增值税、契税等都属于房地产税。

现阶段我国房地产税收主要在不动产保有环节、不动产交易环节，不动产经营开发环节及企业所得和个人所得方面，在相关税种中，直接以当地产为征收对象的税种包括房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税、契税，在房地产企业经营中存在的税种有城市维护建设税、教育附加税、印花税、个人所得税、企业所得税。

房地产行业经济活动是多产业联动的活动，涵盖多项内容，不能单单重视流通环节，我国现行房地产税收体系充分体现综合性，只是由于课税环节的区别，土地购置、房产交易、房产保有的税种不同，税负水平也不同。

房地产税收对房产市场产生的影响效应分析

首先房地产税收制度对价格产生影响，资源配置需要衡量价格，市场参与者更需要价格作参考，房价居高不下已经成为全社会的议题，从年租金的角度看，我国土地市场的变化震动房地产价格是毋庸置疑的，土地是有限资源，一级市场通过年租金能够形成增量机制且打击开发商囤地，二级市场利用土地租金制度引导资金流向控制市场泡沫，考虑到目前我国土地租用年限为70年，有地租，应对变化会更灵活，有利于推动土地资源合理高效化利用。其次房地产税收影响市场供需。税收是调控手段，能够实现对住宅收益的再分配，刚需或者自用买房者受到的影响微乎其微，炒房投机者影响较大，从交易环节方面看，个人所得税与二手房交易税是主要调控税种，长远来看，投资者会更加谨慎，新房市场交易随着生活需求变化，这种需求力量能够让房市呈现上升局面。再次房地产税影响市场参与主体，税收很大程度上促进刚需抑制投资，可见我们的调控很大程度上针对投资型购房者，从开发商的角度看，实行“土地年租金”‘房地产税”免去其巨额出让金，开发商压力小，有利于促进地产价格回落。最后房地产税对地方政府产生影响，地方政府管理本地土地，享有转让利益，税收促进政府和谐处理政治目标与社会目标，相关税收改变了一味依赖土地财政的思想，也从根本上抑制住了过度开发现象，值得肯定的是，一些列的税制改革充实了地方财政的同时进一步实现财政分权，有利于政府管理的公正公平。

房产税收改革促进房地产市场和谐发展策略建议

（1）构建更合理的发展机制

国民经济持续增速，需要清晰划分房地产市场以适应经济变化，尤其是房价，只有与经济相匹配，房产市场才能健康持久的发展，政府应有实际对策，例如向别墅、大面积房产实施征税，解决有限土地上的房产分配等，政府调控总体从惠低限高角度出发，健全的住房供应体系有利于解决社会住房矛盾，打开房产市场新局面。

（2）建立科学房地产评估体系

首先应建立不动产登记制度，基于此，税款征收才有了基础和前提，多年来我国房地产管理需要通过多个部门实现，在实际操作中存在弊端，统一的产权登记，完整的流转内容，有利于税收改革顺利实施，进而促进房产市场走向规范化，其次完善评估制度，不动产的评估历来是个难题，我们不仅需要专业人才，更需要专业机构，借鉴发达国家经验，建立定期评估制度，力求为税收提供科学化依据的同时杜绝因评估古不善产生的乱收费现象。

（3）强化房地产税收改革力度

税收有时滞性，作为一种调控措施，一旦与现实经济发展实际情况不符，将起不到作用，目前房地产市场为了追求利润直接将税收压力转嫁给消费者，可见机制运行不完善。我们知道房地产是多產业经济的交汇，强化房地产税收改革力度与规避时滞风险势在必行，只有如此才能保证和维护房地产市场稳定发展健康。

（4）充分考虑地域差异化

房地产税属于地方税，以当地政府为主导，目前我国南北经济存在差异，房地产市场也随之明显不同，尤其体现在房价上，大城市和小城市落差巨大，例如北京、上海房价过10万元/m2比比皆是，在一般省会城市1-4万元/m2为常见价格，三四线城市价格更低，实际调查可知，一线城市购房者以投资为单向居多，经济建设普通的城市通常购房以居住为主，尽管已经有相应的调控政策，但前期调控主要应对投机倒把，没能充分考虑发展差异，对不同地区做同样调控势必无法达到理想效果，因此在以后的工作中要充分考虑这些条件，从实际出发定好政策，从根本上保证房地产健康蓬勃发展。

[1]胡怡建，范桠楠.我国房地产税功能应如何定位[J].财政研究，2016（01）.