概述中小型房地产企业融资困境与对策

郑娇

本文通过对房地产企业目前发展情况的总结，发现了中小型房地产企业发展的困境，分析了中小型房地产企业融资模式和融资难的原因，给出了一些简单的对策建议。

中小型房地产企业

融资方式

融资困难原因 对策建议

引言

纵观2017年房地产企业情况，房企出现了强者愈强的情况，由中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布2017中国房地产开发企业500强测评研究报告与2017中国房地产开发企业500强榜单中，显示市场集中度集中度不断上升，市场延续分化态势-2016年10强房地产开发企业销售总金额约占500强销售总金额的35%，销售面积总计约占500强总销售面积的38%，行业优势资源不断向榜单前位企业集中；且行业内部兼并加速，市场循环周期缩短，一些知名企业由于品牌优势、资源优势加快了对中小型房企的兼并，使得房地产企业的资源更加向大型房地产企业集中，中小型房地产企业陷入这种劣势循环中，很难实现企业的持续发展。

基于我国中小房地产企业融资渠道以传统融资为主，尤其是银行贷款资金量最大，而这种传统的融资方式已经不能满足企业发展的需要，房地产融资渠道已成为房地产企业发展的瓶颈，必须需寻找新的融资渠道。为应对融资困局，房地产业开始探求新的融资渠道，诸如信托、基金、上市私募融资等开始频繁地在公众视线当中。

我国中小房地产企业特点及融资困境

（l）中小房地产企业特点

1.“小”“灵”“快”：企业规模小、运转机制灵活有效率，相比大型企业决策更加集中迅速，能节约管理监督成本，但同时存在管理松散的问题

2.资金需要量大，而融资能力有限：由于房地产业属于典型的资本密集型行业，不管是大型还是中小型房地产企业在开发房地产项目或其他经营业务都需要强有力的资金支持，中小房地产企业由于资产规模、风险抵御能力、人力资源处于比较劣势的水平，因此只能承接中短期和中小型项目，盈利空间非常小，导致融资不顺，从而陷入一种恶性循环中

3.品牌号召力弱、文化感知能力不强：中小房地产企业事实上是很难树立比较强大的品牌形象，它的企业文化也不像大型企业那样具有很强的感知能力。但是中小企业可从本土领域出发，在小范围宣传企业文化，寻求当地竞争优势。

（2）中小房地产企业融资困境

1.融资渠道单一，主要依赖内源融资和银行信贷。房地产行业本身的融资方式众多，但很多方式对于中小型房地产企业是可望而不可及的，很多严苛的条件无法满足，一些中小房地产企业在资本市场无法与大型房地产企业抗衡，多选择内部融资，即利用股东出资、留存收益等方式进行融资。外部融资最多的是商业银行贷款，我国中小型企业过份依赖于商业银行贷款导致国家政策和银行信贷政策很容易产生影响，企业独立性大大降低，在竞争激烈的情况下很难拿到贷款。

2.普遍缺乏长期稳定的资金来源：由于中小型房地产企业的主要融资是银行贷款，属于较短期的债务，缺乏长期债券和股权融资带来的稳定资本，因此缺乏长期稳定的资金来源，且存在巨大的偿债压力。

我国中小型房地产企业融资困境原因分析

（1）宏观原因分析

近年来，由于房地产市场泡沫现象十分严重，国家宏观经济政策实行了一系列紧缩性的货币政策和银行信贷政策，使得房地产企业整体融资困难，中小型房地产企业更是深受影响，且很难克服；同时我国金融市场的投资工具十分贫乏，市场很难引导投资者进行更加多元化的投资，多余资金通常以存款形式存放，大量资金无法找到合适的投资对象，大量的资金缺口无法被满足，导致资金的需求和供给无法形成对接，没有专门中小企业提供融资服务的中介机构，信用担保制度不健全，尚未建立完善的法律法规的支持体系，资本市场的市场化程度仍需提高；政府中小企业的支持力度仍然不够，上市融资的企业仍属少数，很多中小型房地产企业仍然无法从资本市场上顺利融资，与中小房地产企业融资相关的法规政策需要进一步完善；中小房地产企业银行信贷具有金额相对较小，频率相对较高，时间相对急等特征，而商业银行对中小房地产企业的信用评估需要花费长时间的人力、物力、财力，导致银行放贷成本急剧增加，风险与收益不对称。

（2）微观原因分析

我国中小房地产企业规模小、融资能力有限，无法进行较大的房地产项目，盈利能力也不及大型房地产企业，从而导致恶性循环，中小房地产企业的实力和规模一直无法提高，一直处于融资困境之中；没有建立完善有效的财务制度，账目混乱，对资金的筹集和运用没有很好的计划，内部资金调度能力较低，只重视利润的高低忽视资金运用的效率，只重视短期利益忽视长远发展，没有为长期经营战略储备资金的想法，一味想着如何从外部获取资金，从而增加财务风险，陷入负债经营还债再负债不断的恶性循环；与大型企业相比，中小房地产企业在向商业银行申请贷款时能够提供的抵押品相对较少，而中小房地产企业普遍存在这信用不足的现象，其不良贷款率比大型企业高出许多，甚至比一些大型国有企业的不良贷款率还要高不少，商业银行需要承担更高的风险，商业银行为了降低风险和坏账成本就会尽量避免向中小房地产企业发放贷款，这些企业更加融资无门，困境加剧。

对策建议

（1）加快融资多元化进程和政策支持

“多元化”就是通过发展资本市场，拓宽融资渠道，使其能够运用多种手段进行筹资。在成熟的房地产金融市场中往往包含债权融资和股权融资两种融资方式，除此之外，在二级市场，信托证券、投资基金等产品也十分丰富，开发商可以根据自身的实际情况选取不同的融资方式进行融资。完善房地产金融法律法規，在约束规范房地产开发商和个人的金融行为同时增加对中小地产企业的支持力度。在此基础上，还应健全监管机制，严格执法、依法办事，严厉打击骗贷、投机、弄虚作假等扰乱市场秩序的行为。

（2）努力提升企业自身实力

实现多元融资的首要条件在于自身实力的提升，中小房地产企业应该努力提升整体素质和信用水平。可从规范公司治理结构、提升管理经营人员素质、诚实守信、构建良好信用体系人手，加快中小型房地产企业的改革步伐，努力推动产权明晰、培养自身的核心竞争力，真正实现企业的优质转化，为多元融资提供一片健康的土壤。