太原市居民住房支付能力浅析

袁雪琼

随着房价的不断提升，居民家庭是否有足够的能力购买合适的住房成为政府在调控房价时需要考虑的一个问题。住房支付能力最早被国外的学者用来研究居民是否有足够的经济实力来购买或租赁住房，后来在20世纪80年代被很多政府用于制定住房政策。目前，大多数学者选取衡量指标对住房支付能力进行研究，国内的研究指标大多数引进于国外。各指标在衡量方武上的侧重点不同，在研究时要根据研究的目的和考虑的因素来选取合适的衡量指标。常见的衡量指标有房价收入比、住房支付能力指数和剩余收入法，本文将通过住房支付能力指数来对太原市居民的住房支付能力进行分析。

衡量指标

住房支付能力 住房支付能力指数

住房支付能力指数在国外的房地产市场是较为成熟的评价指标，主要适用于贷款买房的情形。住房支付能力指数考虑了贷款利率、贷款年限、首付款比例等具体指标，用住房支付能力指数来衡量住房支付能力更贴近现实。本文用住房当支付能力指数来简单分析太原市居民2012年以来的住房支付能力水平。

住房支付能力指数简单来说是根据家庭合理的住房消费比例和家庭的中位数收人求得该家庭可承受的最高房价P，与该城市住房的实际中位数价格P'相比得到的一个比值。当指数等于100，说明中位数收入的家庭住房支付能力正常；当指数小于100，说明中位数收入的家庭住房支付能力较弱，反之较强，可以承受更高水平的房价。由于房屋的价值较高，大多数家庭借助贷款买房，所以将住房支付能力指数细化為月还款额的支付能力指数。首先要界定每月用于住房消费的收入额10，其中I表示城市家庭月收入的平均数，0表示收入中用于住房消费的上限比例。其次，要界定贷款的月还款额（PMT）。令P为平均数价位的住房市场价值，首付比例为α，抵押贷款月利率为i，贷款期限为N年（12N个月），月还款额的支付能力指数计算公式为：

太原市近年来住房支付能力分析所需数据如下表所示：

根据太原市的情况，对计算过程中涉及的参数设定如下：一是，住房消费比例（θ）：住房消费的比例上限设定为25%不会对居民家庭的日常生活造成严重影响；二是，首付款比例（α）和贷款年限（N）：首付款比例为30%，贷款年限N取最高贷款年限30年。

将原始数据代人上述月还款额的支付能力指数公式，得到如下结果：

以2016年原始数据为例，每月用于住房消费的收入额10为6769.69*25%，其中I表示城市家庭月均可支配收入6769.69元；θ表示收入中用于住房消费的上限比例为25%；P为套均住宅总价956709.6元，首付比例α为30%，抵押贷款月利率i为商业贷款月利率0.41%；贷款期限N为30年，即360个月。将这些数值代人月还款额的住房支付能力指数计算公式得到HAI为47.5。

表3为太原市2012年到2016年城镇居民在使用商业贷款购房时的住房支付能力指数。根据住房支付能力判别标准可知，2012到2016年太原市城镇居民住房支付能力有些波动，但均处于不足的状态，并且在2013年略有下滑，2014年住房支付能力同比增长46.02%。通过对比2013年和2014年的数据可知，住房支付能力大幅增加与居民家庭可支配收入的增加及商业贷款利率的下降有很大的关系。而太原市居民家庭住房支付能力严重不足的原因，与太原市居民的可支配收入与房价存在严重的不匹配关系有关。普通居民家庭可支配收入增长缓慢，相对于快速增长的房价，大部分家庭的住房支付能力受到影响。同时住房市场在供需方面也存在一些问题，一些房地产商为了迎合高收入者的购房意愿，会建造一些面积较大的住房，再加上房价居高不下，适合普通居民家庭的中小户型住房供给不足，也对居民家庭购买合适的住房造成较大压力，居民的住房支付能力也无法提升。

本文仅从商业贷款的角度分析了太原市居民家庭的住房支付能力情况。在实际生活中，还有一部分家庭通过住房公积金贷款来购买住房。住房公积金个人和单位的缴存部分可以从某一角度提升了太原市缴存住房公积金这部分人群的可支配收入水平，并且这部分资金不在个人所得税的征缴范围内。同时，住房公积金贷款的利率要低于商业贷款利率，经过中央人民银行的多次降息，现在的住房公积金贷款利率仅为3.25%。如果考虑了这些因素后再对住房支付能力进行计算，居民的住房支付能力指数会有一定程度的提升。

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[3]霍洋，太原市住房公积金提升居民住房支付能力的效果研究[D].太原：山西财经大学，2015

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