房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析

魏凤

本文根据房地产开发企业预售业务涉税会计处理，阐述了房地产开发企业预售业务中财务重要性，对房地产开发企业过程中预售业务中涉税会计处理存在的问题做出相应的分析，同时对房地产开发企业预售的涉税会计处理采用的方法进行说明，希望对我国房地产涉税会计处理有所帮助。

房地产 涉税会计 预售业务

房地产开发企业中预售业务财务上重要性

随着我国经济的发展，房地产行业越来越被全国各地所重视，也越来越在经济发展中占据更重要的位置。在房地产开发中商品房的预售，因为其在现在经济体制中的位置和其创造的税收价值，也被人们广泛关注，特别是税务部门，因此企业更要符合国家税收的要求，遵循国家规章制度，进行税收交纳，保障国家和个人利益同时得到保障，做到互利互惠，合作共赢。

房地产包含地产和房产两个方面，因此房地产开发企业指包含房产地产的生产单位和房产和地产的经营商品单位，于此衍生出来很多组成结构，比如有偿土地开发，其他单位付费使用、建造房屋和其他建筑结构、出售建筑商品、开展土地的有偿租赁业务等。房地产开发企业与传统企业或者施工单位不同，其开发利用符合国家建设用地的标准，同时房地产开发企业的商品房预售行为需要符合国家的预售许可制度，进行税收缴纳，商品也依据国家的条例达到相应的标准，投人开发的资金达到建设工程投资的四分之一以上，确定具有的工程结束时间和施工进度，才可以申请商品房预售。在房地产预售过程中需要注意税收和会计处理，进行合适的计算和分类，处理好房地产行业中财务问题，对企业的资金流向进行定向跟踪，保障公司的切实利益。

房地产开发企业过程中预售业务中涉税会计处理存在的问题

（1）房地产预售过程中出现的税务交纳

房地产因为建筑时间和商品价值，在法律上有房产登记等保护措施，多为预售为主，房地产因其预售的形式，在会计上，不能够与会计的销售收人来进行相应的确认，但是国家对其有相应的税务要求，需要交纳如下险种：比如增值税及附加税、土地增值税、企业所得税。其中增值税及附加税根据采用预收账的，按照3%预交增值税进行交纳税务，同时按照预售收人进行相应税务的计算和交纳。土地增值税按照业态分为多种情况，需要根据纳税单位具体地房产预售进行分析，根据相应的情况进行国、地税交纳。企业所得税指网签合同后取得的收人，当月结转收人并按照国家相应的规定交纳所得税。

（2）会计与税法规定不同，造成的差异

会计和税法规定不符，企业在交纳税务的过程中，企业交纳的税务的扣除顺序是，先扣除土地增值税，然后进行企业所得税的扣除。会计的计算却与税收交纳时不对应，具有一定的延迟性，基本是存在差异，但是在结果中，未产生差异性影响。唯一需要关注度就是资金的时间差异，在企业申报中要关注自身企业的土地增值税，并对其进行关注，确保这一情况的解决。房地产开发企业要对企业的所得税进行相应的会计审核，设置备款税的登记表，记录金额发生变化的具体原因、金额、预计期限等。合理安全税务和财务问题，防止对企业造成无法弥补的损失。

房地产开发企业预售的涉税会计处理

在保全会计和税收的双重情况下，首先从会计科目的相关制度上进行，在预收账款的分类中进行分类，包含预售收人、预交的增值税和附加税款等分类。针对各项情况实际需要交纳的费用进行分析，计算企业所得税和交纳和完工的结算情况。这样设置的目的是为了防止会计和税收双重标准的情况下，造成账目无法核对，同时防止账目混乱的情况。它的好处是符合我国会计制度中责权和现实的划分，同时在财务上也能区别出国家部分和企业账目的實际收款金额和已经获得金额之间的差异，对现金流进行分析。

其次具体的预缴的增值税税金和附加的增值税务的处理方式，分清借贷关系，区分借贷项，区分预收账款和应该交纳的税金，针对按照一定时间累积的企业所得税则应该对其预收的账目和应该交纳的税金进行区分，关注期间所产生的费用和预收的款项。根据会计制度核算总利润、按照税收的相应规定进行纳税的调整。预缴增值税金和附加土地税务中，根据预收的购房租房金额、预缴的增值税金和附加税、企业按规定上交，增值税按照借贷方式进行财务处理，土地增值税根据税法和会计的规定的差异性，填报企业所得税年度纳税申报时应当特别注意，同时对项目分布中的税收进行时刻的跟踪，注意其连续性。根据企业所得税确认递延所得税资产，税收账面价值与计税基础产生的相对差异，进行计算，得出递延所得税资产，对年度应纳税额调整。会计进行核算工作，设置相应递延税备款查登记簿，记录款项到账暂缓原因、预计时间、金额等项目。对原预计利润、结算时抵减金额、具体项目结算进行充分记录和跟踪，如此房地产开发企业可以在预售业务中对涉税会计进行处理。

结束语

综上所述，在我国房地产开发企业蓬勃发展的时代，企业发展得到国家的大力支持的同时，企业也要遵守国家的税收财务制度，在保障国家税收的情况下，在房地产预售业务中会计与税务中存在差异的情况中，寻求更加合理的解决方式，在国家当中占据自身的地位，符合我国税务国情和企业自身发展需求，做到符合阶段性目标，依法纳税的同时，保证股东企业的相关权益，做到互利互惠。

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