开放式小区下物业管理模式创新研究

刘雪莹 刘婷 郑伊桓 杨文伟

以扬州中心城区为例，调查当前小区物业管理体制模型的主要种类，分析其中的特色与利弊，寻找如何利处最大化以及消除其中的弊端，创新物业管理模式，力求探索出一个最为优化且实之可行的小区物业管理体制模型，对封闭小区开放政策的制定与完善提供可参考s借鉴的经验，积极推动开放封闭式小区政策的实施，寻找国内改革试点的成功案例及我国小区物业管理体制改革的方向和手段，为以后改革提供建议。

开放式小区 物业管理模式

背景介绍

《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》要求我国要以街区制为主来新建住宅，基本上不再建设封闭式小区。现有的的小区要逐渐对外开放，实现小区内部通道从业主私有转变为社会公用，从而缓解交通道路布局紧促问题，使土地得以进一步节约利用。

目前的情况是我国小区多为封闭式小区，这些小区虽然风格各有千秋，封闭程度也有所区别，但是他们都有一个共同点，就是都拥有实体化的明确边界。然而，现代城市应该是开放的，以公共、公用、共通为主旋律。开放式小区的物业管理模式恰恰与封闭式小区相反，在这种模式下小区的内部结构以及其中的配套设施如绿化、健身、娱乐场地、消防设备等等都是对外开放的，小区的周围没有明确的边界更不会有空间上的障碍，在这种模式下，住宅区周围的道路压力可以得到极大的缓解，能够极大的改变住宅周边的功能形态和城市面貌。

开放封闭式小区发展前景

（1）居民方面

1.居民对小区物业服务质量的满意程度与小区开放程度密切相关

管理较好的封闭式小区的业主对于社区的环境、卫生、管理等问题都较为满意。但是有的老社区，完全开放式的布局与老式的房屋都造成了大多数的不满意，主要是对小区高峰时段拥挤的车辆，脏乱的环境与较差的治安表示了不满。

2.不同类型小区的居民对开放式小区的看法不一

对于封闭式小区，管理较严，如果开放小区，住户安全难以保障、噪音增加、停车难、外来车辆进入造成交通拥堵、公共设施被外来人员占用。而半开放式小区物业管理比较松，对车辆进入的限制比较低，物业管理费用相比封闭式住宅区较少，所以该类小区业主主要是从安全问题与资金补偿的角度思考，接受的程度较高。而老式开放式小区因为该类小区老年人较多，对时政新闻等了解不是很多，但是该类小区完全不限制外来车辆的进入，安全问题、卫生问题比较严重，也更加迫切的希望能够开放封闭式小区，缓解当前小区的交通拥堵、公共资源占用等情况。

（2）物业方面

1.安全管理问题易发，增加安保压力

安全的小區环境是大多数业主购房时考虑的重要因素，而小区的开放无疑会给小区的安全带来一些隐患，同时也给小区安保工作带来了很大压力。小区开放后，需要增设门岗以及小区监控等其他公共设施配套，无形中会增加物业公司的管理成本。

2.日常管理难度加大

一旦封闭式小区得到开放，这将对原本的物业管理体制形成冲击，也将给社区日常管理增加难度，如道小区停车管理、安全秩序管理、绿化与楼道卫生管理、公共设施日常维修等。

3.如何确定收费对象成难题

小区开放以后，安保，清洁，绿化以及公共设施养护等的费用都会增大，需要相应地增加人员和资金投入，物业管理成本也会随之增加，但是小区开放以后，这些增加的费用由谁承担，目前没有明确的法律法规来界定。

开放封闭式小区可行性分析

当前我国常住人口的城镇化率已经达到55%。未来10年将以更大增速发展，而随着城市化进程的加快，城市交通拥堵问题日益严重，开放封闭式小区最大的优势在于解决了城市交通网的布局问题，通过发展街区式社区，提高城市土地利用率。

但是，在当前状况下，并不适合全面的无差别的统一开放。首先，在当前法律法规不完善与体制不成熟的情况下，开放封闭式小区势必会导致封闭式小区所有者与社会土地交通需求者的矛盾，带来一系列管理与所有权使用权争端问题，在没有提出一个完整的配套解决方案之前，盲目开放，只会导致安全，停车，拥堵，公共设施等.系列问题。其次，当前城市与城市之间，中心城区与郊区之间，小区与小区之间，在管理体制和对开放式的接受程度L存在了很大的差异，越是管理严格的小区，居民满意度越高，对开放的接受程度越低，希望得到的补偿也也多，会造成开放小区的成本增加，影响开放小区的推广。所以开放封闭式小区，只能由点到面，循序渐进，分清况的开放。因此我们认为开放封闭式小区在现阶段不成熟的条件下无法实现，它是个长期渐进的过程。

物业管理模式发展建议

（1）完善物业管理考核制度并严格执行

1.完善物业管理服务标准

通过制定服务标准使得无形的管理服务有形化，确保提供优质的物业服务，物业管理部门制定与所管辖地区实际情况相符合的物业服务标准。

2.完善物业服务质量的考评机制

提高服务水平，确保服务质量，必须通过检验和评估等方式才能达成。主要途径可以是走访业主，进行业主满意度调查，这是考评的重点，业主是对物业管理服务质量最有发言权的人。

3.建立物业管理人员激励机制

良好的服务打造良好的口碑，同时也有助于和谐社会的建设，因此服务人员就起着重要的作用，建立人员激励机制不失为一种好办法，打造爱岗敬业的良好工作氛围，让员工乐于服务，享受服务工作，这才是一个成功的机构具备的素质。

（2）改变思想观念，增强服务意识

由于物业管理机构和部门工作的单一性，一般不涉及专业知识，低门槛导致人员专业性欠缺，服务态度不积极因此惰性较强。因此对员工进行培训必不可少。对于年轻人来说，转变观念是根本，青年人建立起服务社会，服务大众的观念。社区机构如果遇到合适的人才，也要不惜代价邀请过来，建立良好的福利机制，让人才不会流失。

（3）提高业主的物业关系消费意识

小区业主对物业管理消费观念的转变有赖于对物业管理重要性的认识，通过定期在小区里开展各种宣传活动与教育活动，宣传物业管理方面的知识，明确业主在物业管理中所处的不同地位、权利和义务，以此更好地履行自己的职责，以此保障物业管理的良性循环。

[1]《鹤岗市住宅小区物业管理现状及对策》张维

[2]《我国物业管理存在的问题》王鸿麟