房地产行业税收筹划分析

王旭

税收筹划，又称税务筹划、纳税筹划，是指纳税人在税法所允许的范围内，对企业的经营、投资、理财、组织、交易等各项活动进行规划安排，以达到减轻税收负担和实现税收零风险的目的。企业进行合理的税收筹划，能够为企业带来一定的成本的减少和节约。但是如果所实施的税收筹划方案不合理或者甚至是错误的，则很有可能给企业带来一定的风险而出现损失。因此，本文以A企业为案例，通过分析，警示房地产企业在进行税收筹划的时候，不能盲目地以减轻税负为目的，也应该充分地考虑到风险问题。

A企业税收筹划案例：

A企业的概况

A企业是我国房地产行业的一个较大企业，总部设在杭州，是杭州地区成立时间最长，企业规范最标准，品牌和企业声誉最好的一家房地产企业之一。

A企业税收筹划的具体分析

（1）销售阶段税收筹划分析。在销售阶段，引入2010年A企业开发的普通楼盘项目来进行分析。这个项目的总的销售面积为20000平方米，按照税法规定的可扣除项目的金额为8000万元（不含销售税金及附加），通过一定的市场分析，A企业初步确定住宅的价格销售区间为5000-5500元/平方米之间。现有两种定价方案可供A企业来进行选择。

方案一：一是价格为5000元/平方米，享受普通住宅的土地增值税优惠。该项目销售需缴纳的营业税金及附加税费为550万元（2×5000×5.5%）。

假定销售单价为5000元/平方米，共计销售20000平方米，因此销售收入为20000平方米*5000元/平方米=10，000万元，按照5.5%的税率缴纳营业税金及附加税率，则需要缴纳的营业税为10000万元*5.5%=550万元，又由于企业在税收法定范围内的可扣除项目有8000万元，因此，营业收入中，增值额部分为10000-8000-550=1450万元。根据增值额计算增值率，可计算jLIJ增值率为1450/8550=16.96%，根据税法规定，增值率不超过20%时，免征土地增值税，因此土地增值税为0。那么通过方案一，A企业该项目销售收益为1450万元（10000-8，000-550-0）。

方案二：价格为5200元/平方米，不享受普通标准住宅的土地增值税优惠。该项目销售营业税金及附加为572万元（2×5200×5.5%）。

按照与方案一相同的方法来进行计算，销售单价为5200元/平方米，销售面积为20000平方米，销售收入为10400万元。那么按照5.5%的税率缴纳营业税和其他附加税，共计572万元。又由于企业有8000万元的可扣除项目金额，因此税前可扣除金额为8572万元，那么该方案下企业的增值额为1828万元（10400-8572），通过计算增值率发现，该方案下增值率为21.33%（1828/8572），按照税法规定当增值税率大于20%小于50%时，需要缴纳土地增值稅，增值税税率为30%，因此，在此情况下，A企业需要缴纳548.4万元的增值税。总体来看，在此方案下，深A企业该项目销售收益为1，279.60万元（计算方法为10400-8，000-572-548.40）。从以上分析可以看出，虽然方案二比方案一单价提高了200元/平方米，总收入增加了400万元（200×2），但企业收益却减少了170.40万元（1，450-1，279.60）。这是因为提高了售价之后，导致增值额超过了增值税临界点，需要交纳30%的增值税，从而导致总的收益反而减少。从综合纳税成本以及最终收益来看，A企业选择方案一的定价是最有利的。A企业在销售阶段进行税收筹划时，有可能由于税务人员的税收筹划意识不强或者水平不够，做出了错误的方案选择，选择了方案二来进行，这将会使A企业的最终收益减少，这很明显不是正确的决策，因此这是房地产企业在进行税收筹划时所面临的方案错误风险

（2）经营阶段税收筹划分析。在本部分，选取A企业开发的一项商铺项目的出租业务作为分析对象。公司计划年租金收入为2，000万元。该公司可通过合理分解租金进行纳税筹划。A企业需成立一个物业公司，收取租金中的500万元作为水电费和物业物业管理费。

根据筹划后的税费可以看出，A企业在该税收筹划中的总收入（2000万元）并没有减少，相应的营业税金及附加（110万元）自然也不会减少；不过由于租金减少了500万元，房产税会自然的减少60万元（500*12%）。

（3）利润分配中的税收筹划。在利润分配的方案当中，A企业子公司C公司应向集团母公司支付股息4000万元，该公司选择以价值为4000万元的生产原材料代替股利支付。如果直接以现金方式支付，则应缴纳预提税=4000×10%=400万，但是如果换一种方式，换做实物交付，少缴这部分税款，这样就可以实现利润分配中的税收筹划，达到减少税收的目的。A企业税收筹划执行中反映的问题

（1）复杂性。房地产企业耗资很大，是一种典型的高投入高产出的产业。企业一般要进行融资来满足需求。因此，企业如何开发产业，如何利用资金，如何出售，如何纳税都要做好计划。

（2）长期性。房地产开发建设周期很长，资金回收慢。这决定了房地产企业的税收筹划将是一个长期的行为。必须有长远的考虑，考虑未来的经济形势，政策变化以及企业自身可能发生的变革。

（3）风险性。一方面，税收筹划工作是具有政策性的工作，由于房地产企业税收额较大，税种复杂，是税务部门重点的审核对象，所以企业面临着较高的税收风险。如果企业经营不善或不能得到税务部门的批准，那么税收筹划不仅达不到降低纳税减少成本的目的，还可能招致税务机关的制裁和惩罚，造成企业更大的损失。因此，企业在税收筹划中，不仅要考虑到税收筹划可能带来的收益，更要找出其风险，并做好风险的防范措施。

防范A企业税收筹划风险的对策建议

（1）加强企业涉税人员培训，提高员工业务素质。

税收筹划是一项对企业，对员工专业素质要求较高的活动，是公司经营中的一种“高级玩法”。因此财务人员的业务素质的高低，就直接决定了税收筹划的方式的可行性有效性，就直接影响了税收筹划的效果。为此，房地产开发企业应该为了实现有效的税收筹划，应加强涉税人员的培训如定期开展业务培训班和时事政策分析班，不断去提高员工的业务素质。

（2）加强与税务机关沟通，及时把握政策动态

由于我国税法起步晚，水平较低，而且相对来说具有一定的模糊性，所以给我国的税收主管部门提供了一定的灵活性。很多例子告诉我们，企业如果不主动采取一些措施积极与主管税务机关联系，不经常与税务机关进行沟通搞好关系的话，有的税收筹划的方案很难得到这些部门的认可与批准。因此，对于房地产开发企业来说，为了进行有效的税收筹划，也应加强与税务部门的联系和沟通，建立起较为良好的稅企之间的关系。

（3）提高财务管理水平，加强内部控制

房地产开发企业的经营项目包括设计、开发、施工和竣工销售多个环节，范围广，牵涉层面多，这使得会计处理变得更为复杂。因此，房地产开发企业应当充分地了解企业的内部环境和外部环境，在进行税收筹划之前，也要把相关的会计信息研究透彻。此外，企业也应加强对企业的内部控制与财务管理，制定出规范完善并行之有效的各类规章制度，着力提高企业财务管理的水平，全性地解决企业财务管理水平低下的问题，从而使税收筹划风险降低，达到企业减少成本的目的。

总结

综上所述，房地产企业是我国经济发展中不可或缺的一环，为了维护房地产行业市场的稳定并着眼于企业发展的前景，企业相关法人需要依法定期向国家缴纳税款。同时，企业也应提高税务筹划的工作质量，运用科学合理的税务筹划方案来规划企业的缴税问题，也应紧密结合国家的税收政策及优惠政策来制定一系列的筹划方案，以此来减轻企业的纳税负担，降低成本，使企业能够持续、健康、稳定的发展，从而保障我国房地产行业的良好发展。

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