浅议影响房地产价格的宏观因素

王宏炜

近年来，我国房地产市场持续高速发展，房地产业的繁荣推进了经济的快速发展。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，存在价格持续高涨、市场供求结构不平衡、一二线城市房价涨幅过大等问题影响着我国房地产业的健康发展。究其原因，高房价的产生主要由经济、政治和社会三大因素决定。本文从宏观层面对房地产价格的影响因素进行7深入两全面的分析，并提出一些建议。

房地产 价格影响

宏观因素 市场分析

随着我国房地产制度的不断改革，各地房地产价格已经成为群众瞩目的焦点话题。房地产价格的形成，受诸多因素的影响。从宏观方面分析，主要包括国家的住房和土地使用制度、经济发展状况、城市化进程、财政金融政策，税收政策等。但究其根本，最主要还是体现在经济、政治、社会三方面的影响。

经济发展方面

影响房价的最主要因素在于经济的发展情况。经济的高速发展是支撑房价上漲的动力。经济发展的衡量，可以从国内生产总值、物价水平、利率情况等方面来分析。

（1）国内生产总值对房价的影响。

国内生产总值简称GDP，是指在一定时期内，一个国家和地区的经济中所能生产出的全部最终产品和劳务的价值总和。国内生产总值主要从以下途径影响房地产价格：一是国内生产总值的增长带动了经济水平的提高和人民生活水平的改善。当经济水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人们会加大对生活必需品的消费，在解决好温饱问题后，人们开始注重对住房的改善。另外，城市人口和就业人口随着经济水平的提高而上升，从而住宅需求增加。因此，房地产价格上升。二是国内生产总值的提高反映了一国或者地区宏观经济条件较好，增强了房地产开发商的信心，从而房地产投资增加，拉动经济增长。

（2）地方物价水平对房价的影响。

物价水平是一个国家或地区经济稳定的温度计，是衡量经济发展水平和居民消费水平的重要指标。物价水平对经济发展具有重要的作用。物价水平影响房价的途径主要有两个：一是物价水平上涨，代表着市场上大部分商品价格上涨；二是房地产具有投资与消费双重属性，因此房地产在膨胀时期具有良好的保值与增值功能。当物价水平较高时，货币赔值，人们倾向于将手中的货币资产转化为实物资产。房地产销售价格指数与CPI的走势基本相同，二者之间存在正向相关的关系。

（3）货币利率对房价的影响。

利率是影响一国经济发展的重要因素。目前，涉及房地产市场的利率主要有房地产贷款开发利率和个人住房抵押贷款利率。对开发商而言，利率提高，融资成本增加，使得开发商减少房地产投资开发，从而房地产供给减少，房地产价格上涨。对购房者而言，利率上涨，购房者的购房成本增加，每月还贷压力增大，降低了购房者对房地产价格的承受能力和购房的积极性，减小对房地产的需求，从而导致房地产价格的下降。因此对于房地产开发企业与购房者来说，利率对于房地产价格的影响是不同方向的。

（4）土地价格与房价长期互动

自从土地制度改革以来，地方政府垄断土地用途变更权，为谋取巨额地租而抬高土地价格，城市化进程推进，城市土地资源日益稀缺，土地交易价格快速上涨。土地价格作为房地产开发成本的重要组成部分，影响房地产价格；反过来，房地产价格影响住房投资和土地需求，从而对地价造成影响。地价与房价存在长期互动机制，房价对地价的影响大于地价对房价的影响。

政策层面影响

（1）房地产调控的货币政策。

房地产调控的货币政策主要是指与购房相关的各种银行信贷政策。目前我国现有货币调控政策主要是以提高首付款比例来进行调控，体现为提高首套房及二套房的首付比例，暂停发放三套房及以上的住房贷款等等。我国现今的房地产货币政策主要问题在于信贷发放差异性不强。由于房价上涨过快，调控政策往往较为注重实效，在提高首套房首付比例控制炒房的同时，也抑制了一部分中低收人群体的住房需求。

（2）房地产调控的财政政策。

房地产调控的财政政策主要是指与税收相关的各种收费，其中包括现下热议的房产持有环节的税收以及二手房交易税。我国的房地产财政政策主要是通过调整税收种类和税率来影响房地产市场，而其中最为有效的手段是增设持有环节相关的房产税、物业税以及通过征收二手房交易税费来增加交易成本。目前多数省份现只能利用房地产管理部门核准的基准房价作为计税依据进行参考，确定的计税依据往往难以正确反映房地产市场供求。

（3）房地产调控的行政政策。 我国的房地产调控主要以行政政策为主，近几年政府部门对房地产市场的行政调控措施层出不穷，常常与财政、货币和土地等相关政策相结合，调控力度大，效果明显，是现今最为有效的调控手段。目前我国房地产调控的行政政策主要以限购政策和保障性住房政策为主。

另外，国家出台的人口政策也客观上影响了房地产的发展。如，近几年国家对计划生育政策进行调整，放开了对二孩生育的管控，对我国人口数量增长过缓起到调控作用。人口的增长，势必带来对房产的附性需求，因此对房地产市场产生刺激，也会给房地产价格带来一定的波动。

社会发展影响

影响房地产价格的社会因素主要是指人口增长、心理预期、社会安定等反映，还包括政治安定、社会治安等。在政局稳定，治安良好、安定和谐的社会环境背景下，居民对未来市场发展预期稳定，有利于增强投资者的购房信心，成为房地产行业正常运转和房价稳定的有力保证。

总的来看，中国的房地产市场还不够成熟和完善，房地产开发存在诸多的不理性情况，房地产价格调控机制不够完备。从长远的发展来看，政府部门必须高度重视，对房地产价格进行有效调控，才能促进房地产市场的健康发展。

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