我国房地产市场去库存分析

梁丽利

伴随着热点城市商品房销售价格不断高企，三四线城市房地产库存压力不断攀升，已严重影响到我国房地产市场健康发展和国民经济平稳运营。本文以湖南省为例，分析了房地产市场库存压力的现状，并指出了导致库存大的主要原因，最后在此基础上为湖南省去库存提出了相关政策建议。

房地产市场 去库存 现状

引言

二十一世纪以来，我国房地产市场不断升温推动我国房价上涨。虽然2008年金融危机遏制了房地产市场持续升温现象，而2010年后我国房地产市场再次活跃。房地产市场发展的同时，不仅带来房地产投资增加和商品房销售面积攀升，也导致商品房库存快速增长。为了促进房地产市场健康发展，于2015年II月，习近平总书记在中央财经领导小组会议上的讲话，明确提出了化解房地产库存的要求，将房地产库存问题上升到了一个新的高度。

现状

在提出化解房地产库存问题的明确要求后，我省政府下发了数道政府公文及相关政策，推进湖南省房地产市场去库存的进行，包括湖南省政府已正式下发《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》。

据湖南省统计局相关数据，2017年湖南省商品房销售情况如下。受到相关房地产购房政策的影响，包括长沙市加快预售审批，加大商品房供应的影响，湖南省商品房销售增速有所回升。房地产开发商对前景看好，房地产开发投资保持平稳增长，2017年1-11月我省的商品房销售面积增长4.8%。

原因分析

近年来，我国房地产市场进入了新的发展阶段，市场存在的忽冷忽热状态，企业基础不牢固，房地产风险不容忽视。在房地产市场稳步去库存的基础上，我省房地产市场仍存在一些需要重点关注的方面。

（l）商品房的销售增速在不断放缓。受到房地产市场相关调控政策的影响，长沙市的商品房销售情况呈现出了低位回落的态势，而长沙作为省会城市，占据全省的较大比重，其将显著降低全省商品房的销售增速；三四线城市在棚改政策和去库存政策的影响下，释放了大量的需求，随着时间流逝，其政策效应也将显著降低，销售增速不断降低。

（2）房地产开发投资稳步增长。在国家政府的严格监管和强硬调控下，房地产市场开发投资逐步减少，投资行为亦趋谨慎。然一些城市库存持续下降，带来了房地产市场开发企业试图补资添库存的意愿，且前期的房地产去库存有效局面，带来了资金流动加快，对房地产的开发投资有利。

（3）房地产市场供需错配现象突出。在全国范围内，房地产市场的供给和需求方之前的需求与供给存在信息不对称的情况，造成了“有房无人住，有人无房住”的供需错配现象。此供需错配现象是多层次的错配，包含了城市规划与实际人口流动、人口分布、土地供给、容积率、住房需求等层次的错配。

（4）房地产市场商品房供应结构有待优化。对我国当前一般群众消费水平而言，对高档住房、高级公寓、别墅的供应，远远超出了他们所能付出的金钱，因此高档住房的供应高于需求。同时，普通住宅作为大多数群眾的第一选择，其供应量对于众多的消费者需求来说，供应的商品房还存在质量不过关，导致消费者居住不安心程度的增加。

（5）消费者购房欲望低迷。一方面，受当前宏观经济形势的影响，经济形势低迷，消费者的收入难以支撑起高额房价，是房地产市场库存难以消化的直接原因之一。另一方面，湖南省位于华中地区，作为中部省份之一，我省不具备东南沿海广深等地区拥有众多外来务工人员，人口流通速度较慢，流动人口量较为有限，因此该地区的购房刚性需求是有限的。

对策

党的十九大报告重申了“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步明确了房地产市场的调控原则，提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”的要求，住房的居住属性也得到进一步明确。要根据房地产市场分化实际，坚持落实分类调控，因城施策、一城一策的调控方针，确保房地产市场及相关产业稳定健康发展。

具体来说包括以下几个方面的内容：

（1）突出多措并举，进一步消化房地产库存。第一，将房地产去库存与棚户区改造相结合，积极采取安置货币化的举措，直接货币补偿、团购购房补贴等多种方式实现降库存。第二，加强对现有的住房库存配套公共设施建设，扩大有效需求。公共设施建设包括银行、学校、医院等的建设，有利于公共设施辐射区域房地产的生活便利程度提高，其房地产需求的有效性提高，增加了购房吸引力。第三，对库存产品品质优化提升，将房地产库存的实物与人文、历史、科技相融合起来，增强房地产库存产品的功能性。

（2）建立租购并举的住房制度。一是，建立租购并举的住房制度，将现有部分商品房库存，过剩的商品房、未出售的棚户区，转变为租赁房或者保障型房屋，如公租房、廉租房等。让部分城市居民以及外来务工农民先租房后买房，满足人们住房需求，把一次性的住房购买，变成分时期、分时段、分年龄的合理投资。二是，构建住房租赁信息政府服务平台，给租赁市场中的供应需求双方都能提供便捷、准确、高效的信息服务，令二者能实现供需上的精准匹配。三是，强化政府在公租房发展过程中要合理定位积极引导，注重公租房制度不断创新，加速建立健全保基本、促公共、可持续的公共租赁住房保障体系。

（3）政府严格控制商品住房供地规模。针对目前商品房不易卖出的实际情况，政府应从真正源头上，把控商品房供应增量。一是，基于实际地区城镇化发展阶段的考量，将城市发展规划纳入其中，对房地产供应量进行严格把控，保证房地产市场的供需趋于平衡，房地产市场结构的不断合理优化。二是，减少土地的供应，才能增强开发商的信心，缓解房地产市场去库存的压力。三是，加强房地产市场研判，根据当地未开工商品房住宅项目库存用地规模、商品住宅建成待售面积和去库存任务完成情况，合理地实现年度住宅用地规模的有效调控。

[1]王小广.房地产库存问题与去库存对策[J].理论探索，2017

[2]李娇，梁桂宝，袁晨.新型城镇化下房地产去库存对房价影响的区域差异[J].价格理论与实践，2017