房地产企业财务风险分析与防范

金丽芳

房地产企业 财务风险 防范

引言

由于我国房地产起步晚、管理混乱，房地产企业大部分都有着较高的资产负债率，一旦出现财务问题，其产生的后果巨大。因此，对我国房地产企业财务风险现状分析，为防范我国房地产的财务风险提出理论依据，促进房地产业的稳定发展。

房地产财务风险的概念

房地产财务风险是指房地产企业财务状况的不稳定，使企业预期经济利益受损的可能性。其主要包括四个风险因素：一是融资风险，是指房地产企业在吸纳资金时准备不足而引起的预期利润变动，从而遭受损失的可能性；二是投资风险，是指房地产企业由于不确定未来收益大小，在投资过程中遭受损失的风险；三是收益风险，是指对于房地产企业在收益大于损失的情况下，对具体收益的多少具有很大的不确定性；四是财务管理风险，是指由于房地产企业对内部财务不当处置而引起利润损失的可能性。

房地产企业财务风险的成因

（1）内部原因

一是，资本结构不合理。众所周知，我国房地产企业大多采用负债经营模式，因此行业本身就具有很大程度的财务风险。再加上一些房地产企业的产业结构欠妥，一旦产品销量不佳，库存积压严重，营运资金无法正常流动，资金周转速度便大大降低，由此导致资本成本上升，财务风险加剧。二是，企业自身的风险管理水平较低。中国房地产业行业起步较晚，由于明显有利的政策导向，风险管理知识的重要性从未引起企业管理者的注意，而这又进而导致企业内部缺乏相应的宣传和激励机制，使得基层员工的财务风险管理意识更是淡薄，由此造成相关信息不能及时传达和汇报，财务风险无法得到很好的管理。

（2）外部原因

一是，政策与法规影响。在房地产企业投资过程中，国家出台的各项政策加大了其所处外部环境的不确定性。如今，我国房地产企业很多，由于巨大的投资利润空间，房价已经比普通人可以承受的范围要高得多，甚至开始威胁到国家的长治久安，但在法律的缺失之下，政策干预有时候不能达到预期的效果，这使得房地产企业的财务风险进一步加强。二是，宏观经济环境。房地产行业与我国宏观经济彼此作用和制约。经济形势的好坏，对房地产市场的资金投入规模、企业的需求以及债务人的偿还能力和融资成本有决定性作用。如果外部经济环境停滞或萎缩，那么企业难以进一步发展。相反，若外部经济环境良好，那么也会在一定程度上促进企业健康发展。

房地产企业财务风险的防范措施

（1）拓宽筹资渠道

房地产企业开展经营活动的起始就是筹资，而筹资方式决定了风险防范水平。企业可以利用发行股票融资，银行信贷的主要缺点是利息高，企业无力承担高额的利息费用，发行股票可以解决这个问题，一是股票没有利息，只需付股利，把风险分散于个个股东身上。二是，可以解决银行的压力，不用银行独立承担。三是，房地产企业最好实现并且最有用的是发行债券，虽然我国限制房地产企业发行债券。相对于银行信贷发行债券具有明显的优势，最重要的就是利率低，而且稳定，可以很大程度上降低房地产企业的融资成本；期限也比银行信贷更长，企业的偿债压力更小；四是可以打破房地产企业银行信贷筹资的单一模式，优化融资结构。尤其当政府要抑制房地产企业过热而实行的各种货币财政政策下，房地产企业必须寻求其他的资金来源，否则只有那些资金雄厚，底蕴深的企业才能存活下去，而对于那些新兴企业迎接的只有毁灭。

（2）降低资产负债率

企业为了获得更多的效益，会进行很常见的负债经营。但是如果负债经营不合理，就会造成很高的财务风险，越是单一不合理负债越容易出问题。企业可能为了短时间的扩张不管自身的资本结构而拼命筹集资金，而解决这个问题的办法就是寻求短期负债与长期负债的平衡，也就是合理安排负债结构，如果能把短期负债控制在一定的范围，是企业所能承担的，然后再借的适合企业长期发展的长期负债，能很大程度上降低财务风险。

（3）加强成本管理，提高整体效益

为了促进房地产企业经营利润明显提高，不仅要提供优质的房源，还需要将开发成本明显降低，对各项费用支出给予严格控制。房地产企业经营管理工作中需要重视成本控制工作，对于房地产项目不同环节的成本核算工作要全面熟悉，并对开发运筹管理、项目策划、采购管理、招投标管理、成本与合约管理等工作进行有效掌握，构建可操作性高、先进的管理模式。另外，房地产企业还需要重视管理成本、财务成本、建造成本、土地成本等工作，分别从制定目标成本、成本控制、成本核算与分析等方面加强成本管理工作，将成本管理工作中发现的问题向项目负责人反馈，为下一步成本控制工作提供帮助，从根本上降低房地产企业出现的财务风险问题。

（4）加强资金回收管理

对于企业来说，应收账款的管理一定要做好，尽快收回赊销账款，减少企业的坏账损失。增强其竞争力。另外，房地产的发展总是与国家政策的风向有关，在这个不断变化的时代，企业想要获得更多的竞争力，就需要更加完善富有竞争力的战略。企业可将眼光投向一些二三线城市，还有一些发展好的城镇，其实潜在市場更大，而且这也更加符合国家的政策，会在一定的程度上获得国家的扶持。还有产品种类的多样性，普通住宅才是最大的市场，像廉租房更加是迎合政府的政策。而且，房地产业并不仅限于做房子，房子只是主营，企业可以将一部分资金去做其他的业务，整合上下游供应链。

结语

综上所述，房地产企业应该在在合理的范围内控制财务风险。积极采取防范措施，为资金合理的投入提供保障，促进房地产企业获得更为良好的社会效益以及经济效益。