试论房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法

彭贵洲

现阶段，我国的房地产开发产业不断发展，其在全国各种行业中占据着举足轻重的地位。而在该产业整个开发环节中，不管初期规划、土地申领，还是资金筹集和施工销售等方面，只要投资人想要确保了解资金流的流向，更好地掌握成本开支，都必然要涉及到房地产资金的核算。本文主要从保证房地产会计核算准确性出发，通过介绍会计核算的相关内容及分析现阶段房地产资金核算过程中主要存在的矛盾问题，并提出了相应的解决措施和改进方法。

房地产 会计核算

近年来随着我国社会经济的快速发展，人民群众的物质文化生活水平都得到了较大的提高，这就使大众对自身所居住的环境有了新的更高的要求。房地产产业不管是用于投资还是正常的刚需，在人民群众的心目中的地位也不断的在提高，越来越多的资金在投资者试图获取高额利润的目的下，不断汇入房地产市场。这些资金的大量汇集的同时，也给房地产会计核算带来了新的挑战，如何加强对资金的有效管理及核算、提高投资人资金核算的准确性和稳定性成了房地產会计从业者必须面对的问题。

房地产会计核算主要构成

众所周知地产和房产的开发和经营构成了房地产经营活动的主要业务。相比于其他行业，它有着投入资金大、风险高等显著特点，所以投资人必须对所投资项目成本费用进行准确的估算，从而规避风险，作出合理的投资决策。这就要依靠相关的会计从业者对此进行核算，核算的主要内容由以下几点构成。

（1）房地产建筑材料核算工作

在房地产开发的整个过程中，主要产生的费用来自于该建筑使用的材料费用。它包括了施工过程中的实体原材料费用、运输及运输损耗费用、采购及保管费用等多方面的费用。作为房地产会计核算的初始环节，做好施工材料价格及质量对比统计是展开整个施工程序的关键所在，所以要综合考虑各方面因素，从工程刚开始就应该选择性价比较高的建筑原材料，从而避免劣质材料引起的二次购买及施工情况的产生。

（2）房地产固定资产核算工作

企业中类似房屋建筑物、机器设备等用于出租、生产商品和提供劳务所持有的有形资产即为固定资产。会计从业者对房地产固定资产核算工作过程中，要在对其账务明细情况统一处理的前提下，不定期的做好固定资产的清理盘点，记录清楚其损耗、折旧、报废情况，掌握固定资产地变化走向，了解固定资产的损耗规律，可以在一定程度上减少资金的浪费，节约施工成本，提高经济利润。

（3）房地产成本核算工作

房地产企业在开发相应数量建筑房产中所支出的相关费用即为其开发成本。其成本核算工作主要包括：

一是确定核算的对象项目。成本费用主要包括：设计费、土地使用权出让金、土地开发利用费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、不可预见费等等。

二是根据所确定的各类核算对象及项目的费用使用情况，用相应的核算软件进行处理、统计及归类。

三是利用之前核算软件处理后的数据成果，整理汇总最后拟定财务报表。

（4）房地产利润核算工作

对于投资人而言，最关心的莫过于所投资的工程最后能带来多少利润收入。由此可见，房地产利润核算工作是整个房地产开发过程中的关键步骤。在这个步骤里，房地产会计从业者需要做的就是：先把整个工程所有的工程量整理进行汇总，便于总体把握；然后将各个分项支出的资金做好财务报表，清晰明了地展示各项工程费用支出，做到一目了然；最后通过工程的费用收支的核对，拟定利润表单等财务资料，来分析总结整个工程中资金的变化流动情况，辅助投资人的投资决策，为接下来的投资计划提供意见建议。

存在的主要问题

房地产投资产业特殊性和复杂性，以及它的资金大、风险高等特点，也给其会计核算工作带来相应问题。

（1）划分科目相对复杂在一般的会计核算过程中，需要根据国家规定的统一标准来对所要核算的项目进行科目划分，而在房地产会计核算里，这个科目是根据某个工程的内容来确定。相关研究人员在长期的实践过程中发现，这些类似的规定运用于房地产核算中，会因为房地产行业本身具有的，诸如资金量大、时间跨度长、工程规模大等特点影响，而不能达到最好的预期效果，甚至会出现相关账目不清晰、账单累积量过大等问题，从而影响核算效果。

（2）不能准确评估风险

准确的风险预测是投资人做出正确决策、企业健康有序发展的重要保障，财务方面的风险评估更是这个过程中的关键之所在。房地产产业财务上的风险主要包括：资金筹集过程中的风险、项目投资本身的风险、资金流动过程中带来的风险等等。现阶段，因为制度的不完善以及财务人员工作能力参差不齐，导致企业不能做出准确的风险评估，以至于无法在风险来临之前做好完整的应对措施，无形之中也增大了项目资金的管理难度。

（3）部分收入不够透明

在房地产开发过程中的后期的销售阶段，由于预售活动、促销活动等各种营销手段的使用，加上更有企业为了减少纳税而虚报、谎报工程价格等情况的产生，在一定程度上加大了费用计算的复杂程度，为会计核算资金带来了困难。因为这种行为实际上是隐藏了产业中的一部分资金的流动，导致会计核算财务账单中的准确性打了折扣，使整个工程的收支情况误差进一步增大。这种行为不仅违反了相关法律制度，而且对企业的健康发展也是极为不利的，严重的甚至可能导致企业因为无法准确掌握资金问题而不能正常的运行。

（4）后期利润易分配不均

房地产的开发离不开各行各业的通力协作，作为一个大规模的建设工程，它的资金投入往往不是一个投资方可以负担得起的。而多个投资方的合作行为，必然带来了财务账单核算的复杂程度的加大，资金的筹集来自不同的资金源加上资金的使用又高度分散，都一定程度地造成了成本核算困难、资金流向不明的情况发生。此类矛盾往往从成本核算阶段一直延续到后期的利润分配阶段，导致各投资方最后利润分配上出现分歧的情况发生。

核算问题的改进方法

（1）改进科目划分

针对科目划分核算复杂的问题，改进相关科目的划分方式。不断简化、整理、分类房地产核算的科目，化繁为简，使得核算的过程更加简洁明了。比如：将用单项工程的核算形式来替代原有二级科目中土地开发和房屋成本，通过调整科目最后的项目最终达到简化资金科目的目的。另外，为了从整体上把握工程的资金状况，应该从全局的角度出发来进行资金的核算工作，综合利用数据图表等简洁明了的方式对资金进行全方位立体的管理。

（2）利用风险管理

为更好地把控工程项目的资金风险，企业可结合自身实际情况，开发并使用专属的风险管理系统。这种依托于机器算法的管理模式，不仅能够提高企业财务工作的效率，减轻财务人员的工作量，而且能在一定程度上降低人为因素给资金核算工作带来的负面影响，大大提高了工程资金使用的灵活性与稳定性。

（3）加强企业监管

在我国房地产行业中，部分企业的某些虚报谎报财务账目的行为屡见不鲜，这是制约财务管理资金核算效率提高的一个重要因素之一。故此，相应市场监管部门应该对该产业中各个企业的财务管理规定进行严格落实审查制度，不符合规定的财务报表坚决不予批准，杜绝偷税漏税情况的发生，树立风清气正的良好市场环境。不仅如此，各个企业内部也应该加强监督管理，对本企业的人员腐败问题绝不姑息，工程建设的各个环节均要有企业内部的监管部门的责任把关，从根本上杜绝人为因素带来的财产损失。

（4）完善企业制度

一个企业完善的规章制度决定了这个企业最终能达到的高度。对于房地产企业来说，制定并不断完善符合自身实际情况的财务制度，是该企业财务核算工作开展的根本保证。用严格的规章制度，来约束管理财务人员的工作行为及权限内容，可以有效解决财务人员自身存在的諸如虚报账目等问题，预防经济犯罪行为的发生。另外实施合理的奖惩制度，可以惩前毖后并激励表现优异的员工，提高人员工作积极性和工作效率。

结束语

总的来说不管哪个行业，对资金的核算管理都是整个工程的重点内容，而只有采用了适合企业自身情况特点的会计核算方法，才能不断改进房地产行业会计核算方法，提高财务管理的效率，为企业的投资决策奠定基础，最终促使整个企业良性发展。本文针对房地产产业中的各类问题，提出了改进科目划分、利用风险管理、加强企业监管、完善企业制度四大解决方法，希望能对房地产的会计核算工作有所启示。

[1]耿祎雯.浅析企业会计核算中存在的问题及对策——以房地产企业为例.中国商论13（2017）：105-106.

[2]韩彩虹.房地产行业会计核算中存在的问题和对策.经贸实践8（2016）.

[3]段咏梅.房地产会计核算过程中存在的问题及改进方法.纳税13（2017）：16-16.

[4]兰晓.试论房地产开发企业会计核算与税务处理新经济6（2016）：112-113.