我国房地产融资渠道研究

张黛

在企业的发展历程中，捅有充足的资金和一条完备的资金链是十分重要的，房地产行业作为需要大量资金的资金密集型产业，选择合理且适宜的融资渠道是当今房地产企业在市场竞争中生存及取胜的重要决策。本文从房地产行业的角度，阐述了融资理论和常见的房地产融资模式，分析了我国房地产企业融资存在的问题和提出房地产多元化融资对我国房地产业的启示，以期为我国房地产业融资策略提供借鉴。

房地产 融资策略 融资渠道

引言

我国房地产业是国民经济的支柱产业，影响着整个国民经济的运行。房地产业的三大基本要素是资金、市场和土地，因此房地产业具有资金密集型的特征。除了依赖开发商的自有资金外，房地产融资还必须依靠大量的金融工具来融资，以弥补资金缺口。

从我国房地产企业近十年的融资来源及变动趋势来看，一方面，房地产信贷让银行承担了房地产行业带来的巨大的金融风险，另一方面，我国的房地产行业通过银行贷款等传统的融资模式获取足够资金的难度日益增大。同时房地产产业的兴衰与发展也与经济环境、政策环境等密切相关。为保证其资金的正常运转，必须根据房地产企业面临的这些环境，对企业的融资策略不断地进行相应的调整。

融资理论概述

（1）基本概念

从狭义上讲，融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程，也就是说公司根据自身的生产经营状况、资金拥有的状况，以及公司未来经营发展的需要，通过科学的预测和决策，采用一定的方式，从一定的渠道向公司的投资者和债权人去筹集资金，组织资金的供应，以保证公司正常生产需要，经营管理活动需要的理财行为。

从广义上讲，融资也叫金融，就是货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市场上筹措或贷放资金的行为。

（2）房地产企业融资模式

传统的融资模式大概有七种，是我国大部分房地产企业对融资方式的选择。包括自有资金、预收房款、建设单位垫资、银行贷款、股权融资、债券融资、民间融资。

新型的融资模式主要有七种，我国房地产企业对于新的融资模式也可以按照企业本身的情况来选择，这样企业才能进行更好的融资。七种新型融资包括房地产信托、房地产证券化、开发商贴息贷款、售后回买、融资租赁、海外融资、项目融资。

我国房地产企业融资存在的问题

（1）房地产企业融资法律不完善

房地产的相关法规不完善，融资渠道无法进一步拓展。由于信息不对称性，导致融资时缺乏法律法规指导，金融创新无法可依，市场运行效率不高。目前，綸芪夜康夭謐是狼饔诙嘣？发展，但依然无法完整地满足各类房地产企业不同条件的市场需要。许多企业用一些“非常手段”进行融资，这都是因为信息的不对称性和融资成本过高导致的。这些不理智的行为，在避免的同时，也给政府敲响了警钟，完善房地产相关法律势在必行。

（2）房地产企业融资市场体系不健全

我国证券市场发展缓慢，房地产融资市场体系不健全导致了很多问题，这些问题使得许多金融产品无法好好得到利用。构架一个适合不同企业不同经济个体、符合我国国情的成熟融资体系势在必行。

（3）融资过度依赖银行贷款

房地产业离不开资金。如果银行不支持，那房地产业是无法开发和消费的。房地产由于是实际存在的，导致银行乐观地认为房地产融资风险不大，对于房地产的放款政策不是很严格。然而，贷款金额的越积越多，房地产业稍微变化，银行的坏账也会增加。房地产融资如果继续过度依赖银行信贷资金，会给国家的经济带来影响。

（4）过度负债使财务风险变大

我国多数房地产企业采萚赫？营，过度负债会增大企业的经营风险，给企业经营带来不必要的危害。

房地产多元化融资对我国房地产业的启示

融资是一个能对房地产企业做出客观评估的工具。适合自己的融资方式还可以帮助企业提高它的品质，打响自己的名声。所以我国的房地产企业找到更好的融资方式至关重要。

（1）提升房地产企业自身软实力

房企要想有一个稳定的资本结构，必须具备实力，它是多元化融资的一个大前提。硬实力与软实力兼备，实力的雄厚也是融资的坚强后盾，也降低了融资的风险。规范的财务体系和管理制度给房地产企业锦上添花，房地产企业可以进行更好的管理。这个过程实际上就是一个质量认证的体系，让房地产企业更加规范成熟，内部控制更加完善。

（2）不断拓展融资渠道

企业对于资金的掌握和对现金流的控制能力很重要。我国的房地产结构正在不断进行调整，在宏观调控的大背景下，对资金极其敏感的房地产企业不得不考虑融资渠道的多元化，单纯依靠银行信贷的融资方式会加大财务和金融风险，不利于企业的成长。

现在市场上有很多的融资渠道，不管是哪个融资渠道都不是企业可以唯一依靠的，多元化的融资方式才是企业必须走的路线。

（3）提高我国房地产企业直接融资比例

企业的风险大小与信贷融资有关，应该尽量减少对它的依赖。

我国房地产的国内并购趋势已经开始逐渐加强，对我国房地产的资源应该进行有效的调整。优胜劣汰，有利于我国房地产行业的发展。

（4）开启互联网金融之门

2014年后，在基金、保险、银行等相继推出互联网相关产品的大形势下，房地产基金也推出了互联网相关产品。目前为止，房地产交易的各个关键环节都有它的身影，国内占多数的房地产基金公司将目光投向了互联网金融产品，并且部分产品已经上市销售。一些老牌地产企业与一些新兴的购房网站联合起来，打造出了互联网金融的新战略。

互联网金融加快了房地产公司对房地产产品的销售，不管是大型房地产公司还是中小型房地产公司，都可以借助这个平台解决融资难。融资效率低的问题。在这种情况下，融资成本也大大降低。

（5）加大监管力度

中国房地产市场可以叫做为“政策性的市场”，所以，对于房地产企业和政府监管机构来说并不是敌人的模式，而应该是一起协作，联合起来才能抵御可能会产生的经济风险。联手才能使房地产企业在一个相对健康有序的环境下健康发展，并让百姓从中受益。

[1]曹向，匡小平.制度环境与商业信用融资有效性[J].当代财经，2013（5）：117-130.

[2]郭俞君.我国房地产企业传统与新型融资方式对比[J].财经剔学术版），2014（02）：10