与房屋征收有关的不动产登记问题

卢凤军

一、房屋征收范围确定后的不动产登记

根据《国有土地上房屋征收补偿条例》，政府作出征收决定之前，征收部门要开展对征收范围内的房屋进行权属等情况调查、风险评估、拟定补偿方案、征求意见、筹措补偿资金等前期工作。为此，政府要发布征收封闭公告，明确征收范围、实施单位、被征收人协助义务、禁止事项、封闭期限等内容。《国有土地上房屋征收补偿条例》第十六条规定“房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的，不予补偿；房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年”。因此，征收封闭公告发布后，征收部门要书面通知有关部门暂停办理相关手续以及暂停办理期限。

综上所述，不动产登记部门接到书面通知后，在暂停办理期间，对征收范围内申请新建房屋首次登记、扩建房屋和改变房屋用途的变更登记，应当不予受理。没有禁止的其他登记业务可以正常办理。

二、房屋征收决定生效后的不动产登记

房屋征收決定生效后，能否依据登记簿记载的权利人申请办理征收范围内的不动产登记业务，目前的政策、法律、法规没有直接具体规定。《物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。” 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十三条规定“ 市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。”根据上述规定，政府征收房屋时，征收决定公告之时生效，生效之时，物权发生变动，国家取得被征收房屋所有权，收回国有土地使用权，同时，被征收人的房屋所有权和国有土地使用权消灭。

房屋征收具有强制性和有偿性，是基于非法律行为导致物权变动，不需要经过物权登记即可发生法律效力。这样就会出现征收决定公告生效时，房屋所有权已经征收为国有，但由于没有进行不动产转移登记，不动产登记簿记载的房屋所权人和国有土地使用权人仍然是被征收人。实际工作中经常出现征收决定已经公告生效，被征收人将房屋转让，申请转移登记的情况。对此笔者认为，征收决定公告生效后，被征收房屋所有权已经征为国有，不再是不动产登记簿记载的权利人（被征收人）所有，因此，除申请不动产注销登记外，如果被征收人申请办理被征收房屋的其他不动产登记业务，登记机构应当根据规定不予办理。

三、房屋被征收、拆迁后的不动产注销登记

《物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。房屋征收、拆迁时，随着房屋的合法拆除，物权随之消灭，此种物权消灭不用登记也发生法律效力，房屋被合法拆除后，虽然房屋登记还在，但是物权已经消灭。因此，物权消灭是合法拆除房屋注销登记的原因办理合法拆除房屋的注销登记，首先要区分是征收的房屋还是拆迁的房屋。

对于《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）实施前的拆迁项目，拆迁人和被拆迁人签订的拆迁补偿安置协议是约定双方民事权利义务的合同，并不能导致被拆迁房屋物权的转移，也就是说，房屋拆除、物权消灭之前，房屋的所有权人和土地的使用权人仍然是被拆迁人。因此，拆迁房屋的注销登记，申请人只能是登记簿记载的权利人（被拆迁人），登记机构也不能依职权注销登记。

对于政府征收的房屋，依据《物权法》第二十八条规定，征收决定生效时，被征收房屋的物权发生转移，变为国家所有，房屋拆除时的原权利人应该是国家，而不是登记簿记载的权利人（被征收人）。鉴于政府征收行为的性质，对于被征收房屋的注销登记，也区别于拆迁房屋，规定了两种办理方式。

（一）以被征收房屋原权利人为申请主体，办理被征收房屋注销登记

依据《房屋登记办法》第38条“经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：1.房屋灭失的…”征收房屋被拆除后，房屋登记簿记载的所有权人应当申请所有权注销登记，被征收土地的使用权人也应依法申请办理相应土地权利的注销登记。对基于房屋灭失主动申请办理注销登记的被征收人，如果申请人材料齐全，登记机构应当按正常流程办理注销登记。

（二）登记机构可依据人民政府的生效征收决定依法办理注销登记

根据《物权法》第28条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”及《房屋登记办法》第41条“经登记的房屋所有权消灭后，原权利人未申请注销登记的，房屋登记机构可以依据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效征收决定办理注销登记，将注销事项记载于房屋登记簿，原房屋所有权证收回或者公告作废”，《不动产登记暂行条例》第十四条规定，“人民政府生效的决定消灭不动产权利的，可以由当事人单方申请”。第十九条规定，“因不动产灭失导致注销登记的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看。”之规定，笔者认为，因人民政府的征收决定一经做出即具有法律效力，故针对依赖于政府征收决定消灭物权的注销登记，可由做出决定的人民政府或者征收部门向登记机构发函移送办理，提供政府征收决定以及被征收房屋已经拆除的证明材料，不动产登记机构到现场勘查后，可以依职权办理注销登记。

四、结语

房屋征收不同实施阶段对征收范围内的不动产登记有着不同的政策要求，工作实践中容易产生模糊认识，应该引起不动产登记工作者的重视。笔者从《国有土地上房屋征收补偿条例》的有关规定入手，分析房屋征收范围确定后对不动产登记的限制；从物权变动生效时间入手，分析房屋征收决定生效后对不动产登记的限制；从拆迁与征收的区别入手，分析合法拆除房屋注销登记的申请主体资格以及可以依职权注销登记的情况。笔者认为，结合《物权法》、《国有土地上房屋征收补偿条例》才能理清思路、澄清认识，更好地理解把握与征收有关的不动产登记业务。（作者单位为牡丹江市房地产产权市场管理处）