房地产企业盈利能力分析及提升对策

吴亦欣

【摘要】本文以JC公司为例，针对其存在的融资能力有限、成本不断上升、企业观念错误等问题，提出了扩大融资渠道、加强财务成本管理、调整企业发展观念、优化企业结构等对策，希望可以对房地产企业盈利能力的提升起到一定的推动作用。

【关键词】房地产上市公司；盈利能力；提升

一、盈利能力的内涵

盈利能力指的是公司取得利润的能力，即固定时间内公司经验业绩的多少与其水平的高低。盈利能力指标包含营业利润率、成本费用利润率、盈余现金保障倍数、总资产报酬率、净资产收益率和资本收益率六项。实践中，企业一般应用每股股利、每股收益、市盈率等财务指标评估其获利能力。

本文选成本费用利润率、净销售利率、净资产收益率、总资产收益率和每股收益五个项目来评估企业的盈利能力。成本费用利润率代表着付出每一成本就能取得的利润，表现为企业运营业绩所带来的成本。此指数越大，利润越高，评估得出的企业的经济效益就越好。净销售利润率的变化能帮助公司改善运营管理，提高盈利能力，也增加销售额。净资产收益率，指的是公司本身资本使用效率指数，价值越高，代表投资效益越高。指数表现取得权益资本净收益的能力。总资产报酬率代表着公司所有资产取得利润的能力，也反映了企业的投入产出的状况。此指标越高，产出越好，代表企业投资水平越高，企业资产经营越见效。每股收益用来表示公司的运营水平，是公司盈利能力评估的最核心的财务指标，用以投资者和其他信息使用者预测企业的前景，并提出相关的经济决策。

二、房地产企业的特点

（一）受政府政策影响程度高

房地产作为一种固定资产，在其经济活动中经常受到宏观政策的影响。其表现在以下几方面：政府主导的建设土地的利用；房地产市场所必须遵守的法规限制房企所制定财政政策；对房地产交易税、价格、市场稳步运行的政府管制。在今天的中国，现有的政策规定对房企市场的管控还有待提高，因此宏观政策对房地产行业是非常重要的。

（二）区域性强，企业竞争不完全

我国的房地产市场的开发建设处于区域分布不平衡。大多数的房企在北京、上海等城市占据大比例，中西部地区的城市中比例较小。分布不均，导致了区域发展不同步。而房企建设的分布不均加剧了市场的不完全竞争，极易形成垄断。所以对于有确定房产面积的我国市场来说，外国所注资的公司很难打入我国房地产市场。

（三）房地产属于资金密集的高风险行业

房地产行业属于资本密集型产业，其投入资金到获取利润需要一个长期的过程。如果在房地产项目动工时间内，发生资金缺乏、施工延期，那么房地产开发企业的基础成本将增加。除此之外，房地产企业在进行正常项目中，也会受到地区经济水平与宏观政策调控的影响。这就相当于房地产企业不仅受到企业内部因素影响，还会受到外部政策影响。并且，房地产企业对于我国国民经济来说是一把双刃剑，良好运行可以促进我国经济的发展，但一旦出现下滑趋势将会对我国宏观经济产生负面影响。

三、JC公司盈利能力实证分析

为了研究分析我国房地产企业的盈利能力，现在我国房地产企业中选择JC公司为例，进行实证分析。通过对JC公司的几项财务指标进行分析，以此来了解整个行业盈利能力变化趋势。JC公司属于我国的房地产上市公司，公司总股本达18亿，近400亿的资产，营业收入达到100亿，在中国房地产行业排名前列。JC公司具备二十年房地产项目开发与管理经验，已开发大量中、高端房地产项目。

（一）公司盈利能力分析

第一，成本费用利润率。成本费用利潤率即利润总额与成本、费用之和之比，表示了支付每元成本可取得的回报的多少，即为了保证经营而支付费用所能带来的经济收益。此指数越大，利润也越高，反映着企业获取利润的能力越好。成本费用一般包含主营业务成本及附加和三项期间费用。研究时，能将所用成本与获得的利润对比，用来计算成本费用营业利润率。

2012～2013年间该指标小幅度上升，代表着企业利润小幅度增加。而2013～2015年呈极速下降趋势，2016年略有好转，上升至22.93%，这代表着企业在2015年遭遇滑坡，经济效益不佳，在2016年重新回温，利润增多。而成本费用利润率存在较大波动，是由于房地产行业处于不大稳定阶段。

第二，销售净利率。销售净利率即净利润与销售收入之比。在研究企业的盈利能力时，销售净利率不可或缺。一般来说，要提高上市公司盈利能力，销售利润率也需要提高。企业收入变动时应该与净利润相同，如此才能使得销售净利率趋向平稳或者提高。根据研究销售净利率的波动情况，可以使上市公司对增加销售额与注意改良运营管理等同重视，用此来提高公司的盈利能力。

2014年，我国房地产上市公司销售净利率为0.4508%，与2012～2013年相比较变化不大，稍有下降，大体经营状况良好；2015年，销售净利率大幅度下滑至-57.78%，主要是因为销售费用过高，成本与费用之间不协调，融资成本激增，社会大环境不良等因素进一步侵蚀了企业的利润空间，导致净利润为负，企业亏损；2016年，销售净利率升至12.97%，企业扭亏为盈。

第三，净资产收益率。净资产收益率，是决定净资产盈利能力的核心指标。该指标表现了股东权益的收益水平。通过分析此指标，可以得知上市公司获取净收益的能力。同时该指标越高，说明企业带来的效益就越好。

2014年JC公司净资产收益率是11.43%，受各种政策影响，与2013年相比，稍有下降。2015年，净资产收益率大幅下降至-74.38%。2016年，净资产收益率达到12.85%，资产收益水平较之前有所提升，可见企业的资金投入产出能力有所提升，在市场中，太高的盈利能力是不可靠的，而波动较大也不稳定。

第四，总资产报酬率。总资产报酬率，表示企业在一定时间内取得的总报酬与平均资产之比。它指的是公司经营获利的能力，多方面反映了公司的盈利能力与经营状况。该指标与企业的资产运营效果成正比。平常情况下，公司可以将这指标与资本利率进行对比，当这指标大于资本利率时，则这是代表着公司可以根据其财务杠杆进行分析运用，以此获取更多的利益。2012～2014年企业的总资产报酬率基本控制在0.1%到0.5%之间。2015年突然下降到-6.56%，2016年稳步提升到1.1318%。

第五，每股收益。每股收益是指税后利润与资本存量总额之比，是检验其企业盈利能力最基础的指标。在分析过程中，可以对允许比较的公司进行对比，通过比较它不同时间内的每股收益，从而评估公司的相对盈利能力，了解该公司的盈利能力的变化趋势。通过比较不同期间的经营业绩对公司的管理控制能力，来得出企业盈利能力的波动情况。企业在2012～2016年的每股收益的数据不稳定，基本在以0.1为轴线进行波动，这几年差异较明显，最低为-1.3元，最高到0.22元。2016年每股收益大幅提升，这是因为房地产市场整体回温，获利能力大幅提高。

（二）结论分析

根据对以上5个指标分析得出，企业的财务指标的走势基本在2015年有大幅下降，运营能力波动大，2016年有所回升。以上表明了上市公司的经济收入虽然有大幅度波动，但在2016年逐渐回暖。从2015年企业经济效益下降，可以知道不经过仔细考虑就增大企业的规模不一定会起到好的效果。并且经济的逐渐回暖与国家政策调控有一定关系，所以务必留意经济发展下资金运转和现金紧张问题，来避免投资过度带来的风险。

四、房地产上市公司盈利能力影响因素分析

（一）开发企业融资能力有限，房地产投资幅度大幅下降

首先，政府对房地产政策的宏观调控使房地产投资的融资提高了难度。其次，资本结构不合理、房地产开发企业在资本市场的融资能力有限，主要依靠银行贷款，而银行利率的高低影响开发的成本和利润，所以房地产企业融资难，投资幅度下降，企业面临融资瓶颈。

（二）主营业务成本不断上升

近年来房企的主营业务成本不断提高，营业费用、管理费用、财务费用的增幅影响了行业的整体净利润水平，因此严格控制成本上升对于提高净资产收益率也有重要影响。

（三）房地产企业重开发、轻经营管理

我国在开发一次性销售的房地产企业物业经营和物业管理的所占比例太小，但公司的获取收益的水平得力于房地产项目的开发。但是一个开发项目的周期只有2～4年，极易使得公司经营业绩发生根本性变化。同时在国外，房产管理的水平远高于项目开发的水平。这就是国外房企经济稳步发展的重要因素之一。

（四）股权结构不合理

目前，我国房企的股权结构不合理。股权结构是指在企业所拥有的所有股本中，不同股权所占据的比例。我国房企股权不合理表现在未流通股占总股本的比重过大，且以国家股为多，大股东大概率为未流通股股东。

五、提升房地产企业盈利能力的对策

（一）扩大融资渠道

因为我国的政策调控，资金限制了房企的发展。在房产项目稳步运行时，多种融资方式，愈加稳定的经营负债，具备专业化经营和核心竞争力时，项目开发的规模越大，效益就会越高，风险就会越低。因为房地产上市公司在资本市场上的融资能力局限，所以应该使用更多元化的运营模式。比如，上市公司可以在市场上收购、兼并其他公司，或者与其他上市公司合作，互利共赢。

（二）加强财务成本费用管理

通过以上数据分析，我们得知了控制成本费用的重要性。有关会计人员应该熟练掌握各项法规，并且一同进行监督，传达正确无误的会计信息，实施内外共同监督。这不仅保证了数据的准确性，也可以加强对成本的控制。同时高层人员也应该设立相应的规定，严格控制成本费用。并且需要根据当地的政策法规，寻找一些其他途径来降低企业的成本费用。

（三）改变企业的发展观念，房地产企业要开发与管理并进

由于企业的内外部环境处于不断变化中，房地产企业需要及时调整发展观念。在改变企业发展观念的过程中，极为重要的一点是建立规范的战略管理体系，及时评估管理体系对企业运营方面的影响，在充分考虑后并且管理体系允许下，再进行新项目开发。

（四）优化产权股份结构，提高企业竞争力

依据我国房企股权构造的特点，上市公司通过减少持有未流通股，尤其是国有股，并应主动寻求支撑公司发展的潜在可流通大股东，积极优化上市公司的产权股份结构。对于我国的房地产企业，我们应拥有稳定的股权集中度，提高代理人的委托人的监督效率和减少代理成本，以此提高企业竞争力。

本论文通过对JC公司的2012至2016的财务报表进行主成份分析，可以得知企业在不同阶段的利润波动情况，找到阻碍企业正常获利的因素，了解企业的经营状况，进而了解大部分房地产上市公司的发展情况。通过分析了解到，我国房地产行业整体盈利能力呈稳步上升狀态，2012至2014年，房企的盈利能力浮动较平稳，没有大起大落现象；只在2015年时财务指标有较大的明显下降，在2016年又大幅度上升，盈利能力有所提高。通过以上研究分析得出了影响房企盈利的因素，如融资能力有限、房地产行业财务成本费用不断上升、发展观念有误、股权结构不合理。最后针对其存在的问题，提出了几条参考性的建议，即扩大融资渠道；加强财务成本费用管理；调整企业的发展观念，房地产企业要开发与管理并进；优化产权股份结构，提高企业竞争力。

参考文献

[1]司原.对财务分析指标的认识[J].新会计，2011（07）：46～47.

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