城市灰色用地规划方法研究

【摘要】在城市建设不断推进的过程中，呈现了新型的建设方向，即城市灰色用地规划。而城市灰色用地规划与城市的经济建设、人文建设、规划管理建设等息息相关，是城市整体建设体系中不可或缺的内容。本文主要对城市灰色用地规划方法进行相关分析，以期把握城市灰色用地规划这一推进城市建设步伐的重要途径。

【关键词】城市建设；灰色用地；城市规划；规划管理

在城市规划中，科学合理的用地规划能够有效提高土地资源利用率，在和谐发展的背景下推进城市建设发展。传统的用地规划方式缺乏良好的弹性，已经难以满足当前城市建设的发展需求，而城市灰色用地则是国家在灰色系统理论下而提出的一种弹性用地，可应对当前城市用地规划面临的问题，具有重要的应用意义。

1、城市灰色用地的基本概述

在城市用地规划中有很多不确定的因素，因此呈现出信息不完全的灰色系统状态。一旦在规划模型或者约束条件中存在灰数，就会导致一般的规划方法无法满足城市规划实际需要的情况，而在灰色系统的思想与方法下提出的城市灰色用地规划却可以解决这一问题[1]。我国提出的城市灰色用地即是指在土地价值提高的背景下需要逐步退二进三的工业用地，在原则上要达到退二进三这一目标，时间不超过2030年。城市灰色用地的本质即是一种土地功能的转换，可以包括被动性与主动性等两种灰色用地类型。前者即是在社会与城市发展规律引导下具有不可人为控制性的灰色用地，而后者则是在人为预先制定计划而有目的性地予以引导的灰色用地。而实际上，主动性灰色用地规划是在被动性灰色用地规划发展过程中衍生的新规划类型。当前，被动性灰色用地规划在实践过程中获得了一定的成效，可为主动性灰色用地规划提供一定的有效参考。

2、城市灰色用地规划的方法分析

在此，本文论述的城市灰色用地规划主要是主动性灰色用地规划，其具体的方法如下：

2.1灰色用地的选区

在社会经济不断发展变化的背景下，传统僵硬的土地使用管制方式已经不能解决复杂的土地利用问题。因此，需要从国内土地利用规划的实际情况出发，进行灰色用地选区，基于原有的城市总体规划而划出灰色用地部分，以有效应对未来土地使用需求的动态变化，降低修改土地规划的频率，发挥有效的置换缓冲作用。在灰色用地规划选区方面，主要以城市商业发展中心、城市发展中的新区、城市发展中的老区等为明确的划分依据。

2.2灰色用地过程的确定方法

在城市整体的规划建设中，灰色用地建设占据着重要地位，直接对城市的整体规划运行产生影响。这就需要对城市灰色用地的转化过程予以细致科学的规划，保证其规划的整体性和完整性，促使城市灰色用地建设可以更顺利地开展。

首先，在城市灰色用地的第一次规划中，以灰色用地的具体地理位置为依据，对其周围的交通运输和河流布局等一系列空间建设内容进行全面的整理，使其可以尽可能运用到下一次规划过程中，达到资源最大化利用的效果。同时，要科学设定灰色用地的弹性化管理，从而为下一次规划留下合理的转换空间。

其次，在第二次规划中，以第一次规划的成果为依据，对灰色用地周围的交通运输和河道管理等予以进一步的置换与转变，并且促使其土地功能朝向退二进三的目标进行转化。在第一次规划预留的空间展开灰色用地的二次建设，从而对城市发展资源进行二次有效的利用，减少资源的浪费。结合城市发展建设的不同情况，可逐渐细化灰色用地规划，形成第三次、第四次规划等等。

2.3灰色用地的开发与功能转化方法

要对城市灰色土地进行开发，主要有两种模式，一种是招标出让开发模式，即是在政府引导和监督下，让所有企业公平地参与进去，待企业中标后，评估该土地价值，再对土地开发制定预算，然后向政府提交该土地开发的编制规划，最后做好土地功能转型[2]。而另一种则是国有控股公司一体开发模式，即是由国有控股集团进行土地规划与土地开发，但是土地却不会出让，而是通过租赁来进行外包，待外部条件成熟，即可将土地收回，并实施土地的二次开发。城市用地规划和城市的产业结构存在紧密的联系，即城市用地规划在很大程度上可以反映产业结构的空间布局。因此，在灰色用地规划过程中，可以根据产业转换的方式实现其功能转化，主要包括2种形式。一种是退二进三形式，即是由第二产业朝第三产业进行转化，可以体现在工业转换成为工业旅游，比如重工业厂被转化成为工业建设展览馆或者生产体验馆，这是向着城市经济清洁化进行发展的表现。另一种则是退三进三形式，即是让第三产业朝着更高的形式进行发展，从而提高其土地利用率，完善其土地利用过程中的不完善设备或设施，从而达到产业结构优化升级的目的，在最大限度上保证城市土地可以科学合理地运营下去。

3、城市灰色用地规划的科学控制

灰色用地規划坚持可持续发展的原则，注重规划的科学可行性，只是在实际情况下，却可能会出现弹性幅度掌握不够严格而导致私下协商或者强取交易等问题，也可能出现以灰色用地规划为由的超额开发现象，又或者出现土地功能转换动力比较匮乏的情况。因此，需要对城市灰色用地规划进行科学控制[3]：第一，对灰色用地规模进行科学控制。要达到这一目标，就需要对整个区域的容量需求进行考虑，再合理确定灰色用地规模。第二，在灰色用地选区时，要注意选择两种及超过两种用地性质交叉、具有高度动态性及较强不稳定性的区域作为灰色用地，才能保证第二次规划和第三次规划，甚至是第四次规划中具有持续不断的生命力，避免功能转化动力不足的问题。第三，需要对灰色用地产权归属进行控制，避免出现土地产权纠纷或土地粗放利用、投机寻租等问题。第四，要注意提供良好的灰色用地转换条件，减少灰色用地在功能转化和土地置换时的阻碍。

结语：

总而言之，在多变的市场需求下，土地利用的动态性及其不稳定性正在逐步加强，要求城市总体规划必须面对这样的新情况而做出有效应对。而灰色用地则是在这样的背景下应运而生的活性用地，能够满足新时期土地利用与规划的新要求。因此，城市用地规划中应该充分重视灰色用地规划方法，对其进行深入的研究，使其为城市土地利用与规划提供更优质的服务。

参考文献：

[1]许维.城市灰色用地规划理论及应用性研究[D].苏州科技学院，2010.

[2]杨忠伟，王震.城市白色用地与灰色用地规划比较研究[J].现代城市研究，2011（12）：28-33.

[3]许维，杨忠伟，王震.城市“灰色用地”规划的应用性研究[J].上海城市规划，2012（1）：95-100.

作者简介：

王郁，广东粤建设计研究院有限公司。