不动产登记制度的完善研究

王维

【摘要】在现代社会中，不动产登记制度是保障财产交易的法律条文，更是人与人之间物权有序转移的基石。本文首先列举了现存的三种不动产登记制度，分析了其各自的特点，然后指出我国不动产登记制度的缺陷和相应的完善措施。

【关键词】不动产登记；缺陷；完善制度

不动产登记制度的主要目的为不动产物权的公示提供服务，不动产登记就是申请人在相关部门依法进行登记，对所属的物权进行特定的转移所履行的程序。不动产登记作为国家社会存在的制度基础，对国民的政治经济生活起到十分重要的作用。

1、不动产登记制度的比较

由于各国历史环境、政治体制不同，所以不动产登记制度也略有不同。目前国际上有三种不动产登记制度，分别是：契约登记制度、权利登记制度、 托伦斯登记制度。在法国、日本、意大利等国家实行契约登记制度，其最大的特点就是只需当事人同意就可自由发生物权变动；在德国、瑞士、荷兰等国家实行权利登记制度，其特点是当事人表示物权变动后还需要登记机关实质审查，第三方话语也具有绝对权威性；在澳大利亚、英国、加拿大等国实行托伦斯登记制度，其特点是除了登记审查外还需要不动产权利证书作为保障。在某种程度上，我国实行的不动产登记制度介于第二种和第三种之间，受社会转型的影响我国现在政治更倾向于行政管理，为了建立一个适合中国国情的登记制度还需考虑各方面因素，从全局出发。

2、我国不动产登记制度的缺陷

2.1不动产登记制度缺乏体系性

我国不动产登记制度缺乏体系性表现为登记机关分散、登记证书不统一、登记程序杂乱等。据部分资料显示，现在有关不动产的登记机关至少有二十个以上，在加上登记种类繁多，使得登记机关分散在某种程度上降低了办事效率，不利于部门与部门之间的沟通，每个部门依据的法律条文不同，有时会引发部门利益冲突。不动产登记证书不统一、登记程序杂乱使得部门之间证书并行，使得权利人经济负担加重，增加产权纠纷。尤其是“多级执政”导致上下级之间权利分散不统一，相互夺利、各自为政。

2.2不動产登记制度行政管理色彩较为浓厚

由于不动产信息缺乏公开化，社会大众对于执法查询主体范围不明确，不知道有关部门负责哪些有关业务，还有《物权法》中的相关规定只是一些原则性的说明，很多概念都有指示不清的嫌疑，比如说“权利人、利害关系人”到底是什么样的人，这个范围是如何界定的却没有明确规定。还有第22条规定中不动产登记的各项费用也是因地域不同，部门不同而收费标准不同，间接造成债务纠纷的出现；导致现在的情形是收费标准不明确，人们不知道缴多少费，甚至连赔偿制度也不明确，相关部门的工作人员把自己放在管理的高度，反而登记成为了大众的强制性义务。这些现象都是我国执法部门出现的问题，打着为人民服务的旗帜，做出高高在上的管理者的姿态，实为一种讽刺。浓厚的行政管理色彩使得我国社会不动产登记制度缺乏了其应有的公信力，便民的意义大打折扣。

2.3不动产登记制度内容缺失

除了执法人员执法出现问题外，我国的不动产法规本身存在漏洞，即登记类型不明确、对于特殊登记（异议登记、更正登记、预告登记）规定尚不完善，对请求权缺乏保护措施。例如《土地登记规则》将土地登记分为初始土地登记和变更土地登记，分类概念混乱类型不明确，如今部分地区又将登记种类进行细化；房屋属于私有财产，房屋买卖需要权利人和义务人同时向登记机关进行申请，那么问题是如果一方拒绝，物权不发生变动，另一方要如何维护自己作为业主的权益呢，这些都是我们需要思考的问题。

3、完善我国不动产登记制度的措施

3.1不动产登记机关的统一

登记机关的选择直接影响着程序实施的效率、产权证书的规模、救济补助的发放等一系列方面，所以我国可以对不动产登记机关进行一定程度的整改与统一。在德国法院是唯一的不动产登记机关，在日本以行政机关作为不动产登记机关，这些行政机关包括登记所在地的法务局、派出所等，而我国香港地区设立专门的土地注册处作为不动产登记机关，这对于解决我国不动产登记中存在的效率低下、行政思想浓厚等管理问题提供了良好的借鉴经验。

3.2.不动产登记程序的统一

统一的证书与统一的程序登记机关统一后首先应考虑的问题证书上记载不动产的权益及相关情况，作为一种所有权利的凭证表示，一旦发生争执可起着证明的作用。而统一的不动产登记程序却有着非同小可的意义，一方面提高办事效率，另一方面降低登记成本。一般的登记程序包括：提交登记申请书和相关的材料证明，不要忘记身份证，然后有关部门审查，进行公告信息，最后没有异议受理产权登记证书，进行物权移动等。在审查过程中减少第三方的介入，从根本上保护权利人的利益。

3.3不动产登记制度的完善

不动产的登记制度包括公开信息查询制度、赔偿制度、请求权制度、预告登记制度等。从我们提交申请到业务办理完成，要经过各种环节，每个环节都有相关的制度作为保证。环环相扣，每一个制度出现问题都会影响不动产登记的办理。每项制度的背后都有法律的支撑，比如说《物权法》规定了信息公开查询制度，《国家赔偿法》规定了各项赔偿制度。因此，不动产登记制度的完善保证了不动产交易的效率与安全，对促进社会稳定发展有着积极的促进作用。

结语：

目前经济全球化的发展使得时代的进步需求与原有的制度之间产生矛盾的碰撞，所以为了顺应时代的要求需要我们重新构建新的市场经济条件下完善的法律制度。其中完善不动产交易制度显得尤为重要，在吸取国外先进的经验基础上，从我国的国情出发，不断完善不动产登记制度，具有十分重要的价值。

参考文献：

[1]江华洲.我国不动产登记制度的缺陷及完善研究[J].建筑工程技术与设计，2017（8）.

[2]孙宪忠.进一步完善不动产登记制度的几点建议[J].清华金融评论，2017（2）：27-28.

[3]张世绪.我国不动产登记制度研究[D].东北财经大学，2016.