房企共配建无偿移交给地方政府的税务处理

高建国

【摘要】本文以政府出地，房企出资建校无偿移交政府的特殊事项，就土增值税、增值税及所得税如何挂靠政策列支问题作以详解。

【关键词】房地产共配建；纳税筹划

如果你的项目配建有学校、幼儿园就得注意了，建校成本在土地增值税清算及所得税汇算列支时是很麻烦的事。请看“我”的实务：

根据开封市祥符区人民政府[2017]8号区政府常务会议纪要工作部署：政府出地，有我公司拟出资1500万元，建造“祥符区第四实验小学”土建工程。建成后产权无偿移交政府作为国有资产管理。

请商榷：此项目以何种方式符合税收列支政策？

公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。具体来讲，房企开发项目配套设施包括：居委会用房、派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、商店、文体场馆、中小学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、健身设施或用房、环境卫生用房、自行车棚、公共厕所、其他服务设施等等公共配套设施费。全面营改增后，房地产企业对以上公共配套设施的处置应如何进行税务和法务处理一直是廣大房地产企业和税务机关征管人员关注的焦点和热点问题。

首先弄清产权归属的法律规定 。根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第七十三条和第七十四条的规定，建筑区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房，和占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位属于业主共有，但属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

另外根据《中华人民共和国人民防空法》第一章第五条：国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。同时根据《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）第五十二条的规定，国防资产属国家所有。 基于以上法律规定，地下人防设施权属应为国家所有。通过地下人防设施改造的车库，收益归投资者所有。

关于印发《物业承接查验办法》的通知（建房[2010]165号）明确：建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备，不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。《关于进一步规范住宅小区及商住楼通信管线及通信设施建设的通知》（信部联规[2007]24号）也明确规定，通讯设施作为项目配套设施统一移交。

1、增值税的处理规定

根据财税[2016]36号文件附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第（二）项规定，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产应视同销售进行增值税处理，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

根据以上法律政策规定，房地产企业项目内建造公共配套设施无偿移交给地方政府，用于公益事业或者以社会公众为对象的不视同销售处理，不缴纳增值税。但应符合以下条件：

（1）无偿移交给地方政府未作价结算的共配建。如果属于未单独作价结算的配套公共设施，无论在项目区域内（红线之内）还是项目区域外（红线之外）无偿赠送用于公益事业，不视同销售；

（2）无偿移交给地方政府用途用于公益事业的共配建；

（3）共配建在可售面积之外。如果在红线之外建造的公共配套设施无偿移交给地方政府于公益事业的，同样不视同销售征收增值税。如果房地产企业建造公共配套设施在可售面积之内，则要么将公共配套设施的销售价格分摊到每一位买房者的购房价格中，要么单独对外作价销售。房地产企业将建设的医院、幼儿园、学校、供水设施、变电站、市政道路等配套设施无偿赠送（移交）给政府的，如果上述设施在可售面积之外，作为无偿赠送的服务用于公益事业，不视同销售。

2、土地增值税的处理

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

就以上文件规定我们认为：土增税扣除没有问题，但所得税列支恐怕有些牵强。因为，企业必须是在开发区“内”建的学校成本费用才能按公共配套设施费列支。企业不拿地，应该就属于“外”了吧

3、企业所得税的处理

根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知 》（国税发〔2009〕31号）第十七条规定，企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理

该项目所得税列支可以走捐赠。《中华人民共和国企业所得税法》第九条规定：企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。前提是必须取得教育部门以公允价开具的捐赠票据。

另有更大的政策利好。今年全国人民代表大会常务委员会重新修改了企业所得税法捐赠支出扣除规定方法。如果在年度利润总额12%以内扣不完，新法给出了政策红利，准予结转以后三年计算抵扣。给力吧！