商业地产设计管理要点分析

【摘要】随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，商业地产在近年来获得更多投资和显著发展。商业地产作为商业用途的地产，因其功能的丰富性，专业的多样性，市场的复杂性，其设计标准远高于住宅地产，故设计管理的复杂性也更高。本文以购物中心项目为重点，结合大型商业地产项目设计特点和设计目标要求，分析影响各专业设计阶段管理的主要因素，提炼各专业设计管控过程中的重点与难点，梳理设计管理的经验总结及建议。

【关键词】商业地产；设计管理

1、商业地产各专业设计管理要点概述

1.1建筑设计

建筑设计必须基于项目定位凸显项目品牌理念和内涵。建筑设计是给客户树立第一印象的形象工程，应能传递项目设计风格和美学品位，帮助项目形象宣传，塑造良好的市场口碑，打造地标性建筑。

1.2室内设计

客户在进入商业项目后在室内空间停留和活动的时间是最长的，故室内设计对于商业项目的重要性显而易见。室内设计必须依据项目定位，围绕鲜明而别具一格的设计主题来展开各部分的空间设计。在室内设计中可设置特色化的功能分区，加强与客户的互动，展现设计创意，丰富项目功能性，提升物业品质。

在进行室内平面布局和动线设计时，应结合相关部门提供的租户需求意见，充分讨论项目空间模式和铺位划分，提高空间利用率和使用坪效。还需分析项目冷区和热区的分布，并通过设计优化尽量带动冷区的人气。

另外，项目室内还涉及软装设计和视觉陈列设计，有品质、有创意的设计能给客户创造更多舒适感和愉悦感，营造良好的商业环境氛围。

1.3标识设计

标识设计应根据项目建筑和室内设计理念确定室内、外标识设计风格，兼顾标识的美观性和个性化的前提是充分发挥标识的功能价值，故标识数量宁愿偏多也不宜过少，标识位置和尺寸要合理，动线指示要清晰。

1.4景观设计

商业项目室内、外景观应配合项目建筑和室内设计主题来设计。景观设计除了满足项目绿化率的基本要求，应帮助完善室内、外设计效果，协助引导客流和车流，美化商业环境，烘托商业氛围，增强项目休闲价值。项目局部若需要垂直绿化，需要专业公司设计、施工和养护。部分需要绿化效果但不利于绿植存活及养护的区域可适当选用仿真绿植来替代。

1.5灯光设计

灯光设计包括项目室外建筑幕墙泛光、园林灯光以及室内灯光设计。灯光设计应配合建筑和室内设计主题，并根据项目所需的设计效果和商业氛围来决定。

1.6机电设计

机电设计包含给排水、暖通、强弱电等各专业，并将随着建筑智能化的不断发展可延展至更多相关技术领域。机电设计关乎项目运营后各方面功能的实现，且机电施工一般为隐蔽工程，故必须在项目设计前期全面地提出营运需求和设计标准，并结合招商规划业态和品牌布局，预留公共区域和商铺的机电条件。并且，机电设计与建筑、精装在很多层面存在衔接，必须相互配合，优化落实。

2、商业地产设计管理经验总结及建议

2.1根据项目预算控制设计成本

各专业设计必须根据成本标准进行设计研发，使设计效果与项目定位吻合，设计成本与项目预算匹配。

各专业设计必须基于项目预算来分摊设计费，避免后期因不可控的设计变更及施工变更造成额外的成本超支。故设计管理人员与成本预算部门应充分沟通，在控制不必要的设计变更费的同时，还应兼顾材料造价和施工成本，如遇价格过于高昂的材料，可以寻找替代材料甚至微调设计。

2.2落实设计标准化，突出项目设计特点

商业地产设计管理涉及各专业在各阶段的协调与配合，为避免设计缺项和功能条件预留遗漏的问题，必须制定标准化的商业项目设计规范，这不仅需要设计部门的研究，还需要综合各营运部门、使用部门的意见并不断完善设计标准，以便在所有同类项目中推行，以不断提高设计管理的效率，压缩项目投资回收期，提高项目投资回报率。

推行设计标准化，在市场高速发展的当今有利于提高效率，然而，为避免商业地产项目出现设计千篇一律的现象，虽然各品牌的设计灵魂和设计要求是一致的，但不同区位的商业项目应尽量挖掘当地社区文化特色，彰显各个项目自身的特色与个性，以避免商业项目同质化竞争，有利于吸引客户，提升品牌价值。

2.3借助多种工具评估设计效果

因设计工作具有一定的主观性，而商业地产投资巨大，若施工期间才发现设计效果不理想，则施工拆改成本等一系列流程的隐形成本较高，且影响工期。因此，为了实现理想的设计效果，可以借助多种工具帮助设计人员模拟以便审核、评估设计效果。包括设计顾问制作的二维效果图，三维软件效果模型、建筑智能化模型等其它利用高新技术制作的模型，还可制作室内装饰样板间、标识样板、幕墙样板等，可根据具体预算等情况确定采用实物样板还是以其他低成本材料来制作，以便检查各部分设计是否冲突，布局是否合理，设计尺寸是否科学，各空间之间配合所呈现的效果是否美观，以便及时优化设计。

2.4注意各专业设计的配合

商业地产项目在建筑、室内和机电等各专业设计中相互影响和制约，必须加强各专业在设计过程中的相互沟通，以充分考虑各专业设计效能的最大化实现。

2.5协调设计与施工

在商业项目各专业施工之前，应组织设计单位和施工单位进行图纸会审，及时沟通图纸疑问，减少图纸与施工现场的差异。并且，设计管理人员和设计顾问必须在施工时适时监察施工现场，及时提出有效建议，参与施工验收，以保证设计效果的实现。

2.6考虑商业项目市场行情，及时收集、反馈客户需求

根据商业地产用地性质，为了更好地发挥项目的商业价值，在设计阶段必须根据招商行情和租户需求来制定设计方案，也需根据市场发展趋势及客户的市场反应和偏好来确定营运需求。因客户需求提资不及时对设计进度难免有一定影响，故设计管理期间需加强与相关部门的沟通，及时共同探讨出具有前瞻性的决策和可行的执行方案，从而提升设计价值，完善项目功能。

2.7设计时考虑后期使用、维护和节能

在设计人员追求项目设计效果的同时，必须考虑项目的后期营运和使用便利性。因此，在设计方案确认阶段，需要相关部门提供意见，以便尽早发现问题和规避问题。并且，在设计时应考虑各部分的维保、检修的便利性，必要时预留检修口，或使设计便于拆卸，应考虑尽量采用造价不贵，且易于采购更换的材料，采用有利于项目营运期间节省能耗的设计和材料。

2.8商业地产设计人才建设

商业地产设计管理涉及面广且较为复杂，设计管理人才不仅需要掌握本专业的技术知识和管理流程，还应了解相关专业的基本知识，甚至是商业市场行情以便更好地指导设计，并需具备全面考虑问题的前瞻性思维，高效解决问题的能力和人际协调能力，这样才能更有效率和效果地推进设计管理工作。

结语：

随着近年来商业地产的蓬勃发展，商业项目重复建设和同质化的现象日益嚴峻，如何顺利推进设计进度，突出项目特色，帮助企业提升物业价值、品牌价值和市场竞争力，以及打造区域地标性建筑，实现商业地产的最大化价值是商业地产设计管理的思考方向。

作者简介：

危娜，新世界发展（武汉）有限公司新食艺分公司。