房产测量中几个常见问题的思考★

2018-05-14黄同均

山西建筑 2018年10期

李奎黄同均

(四川省冶金地质勘查局测绘工程大队，四川成都 610051)

房产测绘是一项关乎民生的工作，他与百姓的切身利益息息相关，他既要求房产测量员具备扎实的理论基础，吃透规范细则要求，又要兼备外业娴熟的测绘手段和保证数据的准确性，随着目前新建商品房造型的日新月异，对作业人员以及测绘规范细则等的要求也同步提升，本文结合最新版四川省房产测绘实施细则和建筑工程建筑面积计算规范提出自己在实际工作中的一点疑问和见解。

1 问题的提出

1)“凹进”走廊面积采用半算还是全算的问题。2)细则规定走廊层摊导致本层公摊过大的问题[7]。3)现行两种规范《建筑工程建筑面积计算规范》和《四川省房产测绘实施细则》因计算方法不同导致理解偏差的问题。4)底层楼梯本单元分摊，造成相邻单元不同楼层相同户型产权面积不一致的问题。

2 问题分析

1)“凹进”走廊(如图1所示)在日常测绘中经常遇到，即图1中无柱走廊向楼梯方向凹进去那一部分，在四川省房产测绘实施细则中有如下规定：

4.2.8 与房屋相连的有柱走廊(剪力墙视为有柱)，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积。

4.3.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。

根据4.2.8我们可以把凹进阳台算作与两边房屋相连的有剪力墙走廊，面积应该全算，然而直观上我们认为凹进部分走廊和外面的走廊是相互连接的一个整体，可以统一视作无柱外走廊，根据4.3.1条款，面积应该半算。

2)四川省房产测绘实施细则6.4.10条款：位于建筑物第一层(地面)、计算建筑面积的内、外走廊，列为其服务范围的共有建筑面积，走廊除第一层(地面)外的其他各层的内、外走廊，列为本层的共有建筑面积。

根据6.4.10条款，在实际工作中会遇到以下问题，比如一处“回”字形商场，共3层，每层都有内外走廊，按照细则要求第1层(地面)走廊服务范围是整栋，应该栋摊，2层、3层的内外走廊应该由本层分摊，我们假设1层～3层商铺大小数量全部一致，这样一来，2层、3层除了要分摊自己本层的走廊面积，还要分担一部分1层走廊的面积，势必会造成同一个户型的商铺2层、3层商铺的分摊面积远远大于1层商铺分摊面积[6]，从性价比综合考虑，楼上的商铺占尽了劣势，很难销售。

3)《建筑工程建筑面积计算规范》和《四川省房产测绘实施细则》对于有柱走廊面积计算的定义如下：

GB/T 50353—2013建筑工程建筑面积计算规范：

3.0.14 有围护设施的室外走廊(挑廊)，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积；有围护设施(或柱)的檐廊，应按其围护设施(或柱)外围水平面积计算1/2面积[1]。

四川省房产测绘实施细则(2014年4月)：

4.2.8 与房屋相连的有柱走廊(剪力墙视为有柱)，两房屋间有上盖和非单排柱的走廊，均按其柱的外围水平投影计算建筑面积[2,3]。

从以上两个条款可以看出建筑工程建筑面积计算规范规定的有围护设施的有柱走廊面积半算，而四川省房产测绘实施细则规定的有柱走廊面积全算[5]，业内人士都清楚，两种规范针对的对象不同，建筑工程建筑面积计算规范针对的是建筑工程规划面积计算，四川省房产测绘实施细则针对的是房屋产权面积计算[8]，但仅限于业内人士，对于大多数群众甚至部分职能部门工作人员对此容易混淆，分不清到底该用哪个面积，造成了老百姓对公布的不同面积产生疑问和争议。

4)四川省房产测绘实施细则有关楼梯分摊方式的规定，如1栋楼两个单元，1单元5层，2单元6层，其中1层均为商业，2层以上为住宅，两个单元住宅户型相同，这种情况下，按照四川省房产测绘实施细则规定，1层商业算作1个功能区，1单元住宅算作一个功能区，2单元住宅算作一个功能区，共3个功能区，1单元1层楼梯分摊给商业和楼上8家住户，2单元1层楼梯分摊给商业和楼上10家住户，这样分摊就使得两个单元户型完全相同但是产权面积不同[4]，给测绘人员带来很多的解释工作，且老百姓不容易理解。

3 建议

1)我们可以将凹进部分走廊和外面的无柱走廊视为一个整体，统一按照半面积计算，在细则中更精细化一些，从而消除实际工作中经常遇到的此类困惑[9]。2)建议将各层走廊都采用栋摊，将面积矛盾平均化，这样可以给作业人员，买卖双方减少很多不必要的麻烦，是多方都愿意接受的结果。3)针对《建筑工程建筑面积计算规范》和《四川省房产测绘实施细则》中面积计算不一致的问题，建议将有柱走廊和无柱走廊区别开来，有柱走廊统一按照面积全算处理[10]，通过规范的不断修订完善，尽量达到统一，消除大众疑问。4)建议1层楼梯栋摊，从而消除相同户型产权面积不同带来的争议。