浅析房地产行业财务管理现状与发展

张璐

【摘 要】随着我国市场经济的不断发展，房地产行业已经成为国民经济的重要支柱行业之一，它对我国经济的发展、人民居住条件的改善、城市环境的美化等做出了巨大的贡献。但是，随着房地产行业的快速发展，财务管理方面的一些问题日趋显现。本文通过对房地产行业财务管理现状的分析，指出了房地产行业财务管理中存在的问题并提出相应的改进策略，旨在提高房地产行业财务管理水平，以增强房地产行业的核心竞争力，使之健康、平稳、快速地发展。

【关键词】房地产行业；财务管理；现状；发展

一、房地产行业财务管理的重要性

1.政策调控要求

自十八大以来，中央与地方在坚持房产调控上重拳频出，从限购、限贷、限价、监管等多个层面进行围堵，全力遏制房价上涨。2016年，中央经济工作会议再次强调房屋的居住属性；2017年，相继出台相关房地产调控政策措施近180次，房地产市场步入“史上最严”调控时代；十九大再次提出“房子是用来住的、不是用来炒的”首次写入十九大报告这一历史性的纲领性文件，科学地看待了房地产问题，确定了今后房地产调控和改革的方向。十九大后，房地产长效机制的建立已经开始有序推进，比如，住房供应方面：推进房地产供给侧结构性改革——租购并举、多主体供给、多渠道保障，形成商品房、保障房、共有产权房、租赁房共同发展；金融方面：限贷、房贷利率、住房公积金使用等；立法方面：加快推进房地产税；土地制度方面：住房土地供应要实现“三匹配”等等。这充分体现了政府立场及房地产市场发展新理念。随着国家对房地产业宏观政策的调控，房地产业已经步入平稳健康发展，它的暴利时代已经结束。现阶段，房地产业的竞争就是企业综合能力的竞争，要想提高企业的综合竞争能力首先提高财务管理水平，因此，房地产企业提高财务管理势在必行。

2.自身发展要求

房地产开发企业具有与其他传统型行业不同的特点：资金投入大、资金集密集性强、开发周期长、开发期数多、资金回笼慢、风险性大、成本控制难、税种多、税负高、地域性强、政策性强等特点。因此，只有加强房地产企业财务管理才能为项目的顺利完成提供强有力的财务保障。

二、房地产行业财务管理现状

1.财务管理意识淡薄

由于我国房地产行业大部分是中小私营企业，并且是项目性公司，项目完成即注销，没有长远发展的目光，企业员工大都是从不同单位、不同行业招集在一起的，没有统一的财务管理意识。再者，房地产企业的领导与投资者集权、家族化管理现象严重，对于财务管理缺乏应有的认识，因此，房地产行业财务管理意识淡薄主要表现在：

（1）公司领导财务管理意识淡薄。领导以为财务只负责做好收钱、付钱，记账、报表等基础性的工作，只有施工、销售才是工作的重心，而忽视了财务管理的中心地位。没有将财务管理纳入企业管理的有效机制中，缺乏现代的财务管理意识，使财务管理失去了在企业管理中应有的地位和作用。

（2）財务人员财务管理意识淡薄。财务人员工作仅仅限于记账会计部分，比如：编制凭证、登记账薄、编制报表、纳税申报、资金收付等日常管理工作，缺乏对项目预测、成本控制、财务决策、财务分析、融资管理等管理会计职能的意识，严重制约了企业的财务管理水平的提高。

（3）其他员工缺乏财务管理意识。一提到财务管理，人们通常认为那是财务人员的事情，和自己无关。其实，财务管理遍及企业的每个角角落落，涉及到企业的每名员工，比如：大到上百万元、千万元的工程预算，小到节约每一滴水、每一度电等都将直接影响企业的经济效益。

2.财务管理机制不健全

我国大部分房地产企业财务管理机制不健全，主要表现在：

（1）财务制度不健全。财务管理制度没有覆盖企业的所有部门及环节，不能渗透到各个业务领域和各个操作环节；财务制度中的职责权限不明确，不能明确企业各级管理部门和人员各自的职能和责任。

（2）房地产财务专业人才少。我国房地产企业发展历史短、速度快，房地产财务专业人才稀少。再者，我国大多数房地产企业是私营企业，比较看重经济利益而不重视人才培养和引进高素质专业人才，财务人员通常由他们的亲属或朋友来担任，或是从其他行业招聘过来，对房地产财务领域比较陌生，严重影响了财务制度的建设的质量与可行性。

（3）内部控制环节薄弱。大多数房地产企业的经营者也是所有者，领导自己说了算，这种企业模式下的财务管理很难做到内部控制，有的企业虽建立了内控部门或内部审计部门，也无法保持内部审计部门的独立性和权威性。

3.资金筹集难度大

资金是企业运营中不可或缺的血液、是一个企业的命脉、是企业赖以生存和发展的基础与保障。但是，资金筹集难是制约房地产企业发展最突出的问题。我国房地产行业资金来源途径主要有：自有资金、预收房款、银行贷款、承包商垫资、民间借贷等。相应地资金筹集难主要表现为：一是自有资金不足；二是未达到预售条件前不能预收房款；三是国家调控政策限制房地产开发贷款；四是承包商垫资成本高；五是民间借贷形成高负债、高成本、高风险。

4.成本管理不到位

成本管理贯穿于项目的始终，存在于房地产企业开发的各个阶段及各个开发链条与管理环节。目前，房地产企业成本管理主要存在以下问题：

（1）土地购买盲目。缺乏对项目可行性分析，以超出实际价值获取得土地使用权，增加了开发成本。

（2）设计方案欠优。在选择方案设计时，因没有把影响成本的各个因素考虑周到，使设计方案达不到最低成本，甚至设计方案审批后仍修改多次，或后期变更洽商率较多，既影响了施工进度，又增加了建造成本。

（3）招投标管理不严谨。一是在各项招标阶段，选取的招投标对象施工能力不足，耽误项目开发工期，延迟了开盘时间，增加了成本和管理费用，或因施工质量问题而增加后期维修成本；二是在施工招标阶段，由于所签订的合同不严谨，后期施工单位抓住所签订合同的漏洞，大幅增加变更洽商，使最终结算价格超过原合同价格，造成成本增加。

（4）施工管理不到位。各项变更、洽商管理混乱，变更洽商审批流程不完善，工程部门擅自与施工单位变更洽商，到了工程结算阶段，施工单位凭变更洽商到成本结算部门，由于变更洽商发生时没有经过严格的审批流程，变更洽商的真实性或工程量等都很难准确判断，造成互相扯皮，最终使得变更洽商失去控制，结算成本费用大幅度提升。

（5）成本核算仅为事后反映。财务及造价部门对成本管理仅仅停留在成本的事后反映，只是对成本实际发生后的记录，没有分析实际发生的成本是否合理，是否超标。不能及时发现成本是否偏离预定目标并采取措施，导致成本最终超标。

5.财务部门与其他部门之间业务融合程度低

房地产开发企业所有的经济活动如：项目拓展、设计、施工、招标采购、成本控制、签订合同、工程付款、销售策划等都涉及到财务管理方面的内容，需要财务部门与各个部门协作配合，但在实际工作中各部门与财务部门沟通较少，财务部门也较少得到各部门的相关信息和支持，业务融合程度比较低。

6.以房抵工程款现象时常发生

有些房地产企业在与建筑企业在开始签订建筑安装合同时，就约定了将来以商品房抵顶工程款，有些预先没有约定，但到建设后期资金流转出现问题时被迫以商品房抵顶工程款，后一种抵债情形更为普遍，有的房地产开发企业甚至用关联企业的产品或商品来抵工程款。

三、房地产行业财务管理的改进策略

1.树立财务管理意识

（1）树立全员财务管理意识。树立以公司领导为首的全员财务管理意识、成立以领导为首的财务管理小组，制定全员参与、人人有责、人人共享管理成果的长效管理机制。

（2）加速财务人员转型升级。加速财务人员由“记账会计”转型升级为“管理会计”，使其真正投入到项目预测、成本控制、财务决策、财务分析、融资管理等具高附加值的财务管理工作中去，為企业经营提供专业的财务分析和决策支持。实现财务人员转型升级要求企业做到：一是灌输管理会计理念、重视管理会计知识培训、加强管理会计人才培养；二是提高财务人员在企业管理中的地位；三是从人力、财力、物力等方面做好资源保障工作，确保管理会计工作顺利开展与实施。

2.建立完善的财务管理机制

完善的财务管理机制既能约束企业的经济行为又能规范工作人员的行为，能够保障企业经营和管理的健康运行。

（1）建立财务制度。房地产企业应根据其组织架构特点，建立财务管理制度，确定责任主体、明确各层级、各部门、各岗位之间的财务管理责任权限。

（2）提高财务人员房地产财务知识。提升财务人员素质，重视高级财务专业人才的引进，定期培训本企业财务人员房地产财务专业知识，加强财务人员专业技能，以提高其财务管理水平、推动财务制度的运行。

（3）完善内部控制。一是建立内部控制制度，成立内部控制小组或内部审计部门；二是树立全员内部控制意识，以保证内部控制的有效性；三是完善企业治理结构、科学配置企业控制权、明确各级层各部门责、权制衡机制；四是以人为本，加强企业文化建设、制定员工培训与培养计划、制定员工激励与约束机制。

3.科学合理地管理资金

房地产开发企业前期资金投入大，这就要求在开发初期必须有强大的资金支持，房地产项目一般分多期开发，只有首期有足够的资金支持，才能保证销售资金的回流。资金回流时，资金集密性强，这就要求对资金进行严格的把控与管理，才能保证下一期的开发，形成一个良性的循环，从而避免了资金筹集管理难的问题。因此，只有在专业的资金管理模式下，方可保证资金的安全周转和项目的胜利完成。

4.加强成本管理

倡导全员参与成本管理，建立健全各项成本管理制度，建立有效的成本控制考核机制和奖惩机制，调动各部门实施成本控制的积极性，使成本控制落到实处；做好土地取得时的投资分析；提高设计人员素质，筛选出最优设计方案；严格招投标管理，建立合作单位数据库，细化标底及合同条款；加强对施工过程管理，完善变更审批流程；加强成本核算，做到事前有预测、事中有控制、事后有分析。

5.加强财务部门与其他部门的业务融合

财务部门作为企业管理的核心职能部门，应加强与工程、造价、合同、行政等部门配合协调，做到业务相互融合，这样既能获得其他部门的相关信息与支持，便于更深入业务各个环节，并进行相应的财务管理与监督，又能及时充分提供财务相关信息，支持企业各层级根据财务信息做出决策。

6.尽量避免以房抵工程款

房地地企业尽量避免以房抵工程款，因为施工单位虽然得到了房子，但不能及时兑换成现金用来支付劳务费和材料款，这样不但影响了建设工期和工程质量，更影响了企业的信誉，从而影响了房屋的销售，延缓了资金的回流，形成了恶性循环，实在是得不偿失。

四、总结

房地产企业财务管理的提高是提升企业综合竞争能力的有力保障，由于受国家政策、企业自身发展等内外因素的影响，我国房地产行业的竞争日益激烈，财务管理工作的重要性日益凸显。作为一名房地产财务管理人员一定要面对现实、脚踏实地、立足岗位、善于总结、不断学习、努力提升财务管理能力，为企业健康长远发展保驾护航。

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