住房租赁市场：理想很丰满现实却骨感

文/本刊记者 彭婷婷

近期，《中国商界》杂志针对房屋租赁市场进行了一次问卷调查，选取样本100人。其中，有60%至70%的租户认为，租赁市场普遍存在房租过高、大量虚假广告信息、中介费用不合理问题；有30%的租户认为，到期退房时中介会无故不退押金。而这只是租户对住房租赁市场的直观感受，其背后的发展情况究竟如何才真正需要深思。

据悉，2017年7月，住建部会同有关部门在全国选取了首批12个重点城市开展住房租赁试点。随后，全国超过50个城市发布了支持住房租赁的政策，住房租赁市场被社会各界高度关注。中原地产首席分析师张大伟在接受本刊记者采访时表示，政策的着力点主要是保护租房者、维护租赁关系稳定，但从租赁市场看依然存在很多问题，如不同的企业、机构等纷纷入局使市场规范发展存疑，还有租赁的安全以及市场的投机性等等。

不能轻言形势大好

住房租赁市场在商业上释放出来的巨大想象空间，目前已在全国一二线城市吸引了大批房企、社会资本、金融机构进入，供应主体的多元化趋势开始呈现。但租房市场真的是形势一片大好吗？

据调查，以北京、上海为代表的一线城市在过去的4年中，首次购房人群年龄从30岁推迟到34岁，大城市的年轻人会有越来越长的时间停留在租房市场。方正证券测算认为，中国住房租赁市场的GMV（年交易总额）在1.8万亿至1.9万亿元区间，市场潜力巨大。

也有统计显示，目前已有超过500家企业涌入房屋租赁市场，既包括万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等知名房地产开发企业，也包括互联网大佬们。阿里巴巴在杭州建立了首个智慧租赁平台，已有100万家公寓正式入驻，腾讯系资本也在四处投资长租公寓运营商等。

“从表面上看，租房市场形势大好。但事实上，租户的直接感受是，受到热捧的租房市场并没给他们带来实实在在的好处，倒是租房更难租金更贵了。”中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红在接受本刊记者采访时表示，“住房租赁市场目前只是在政策支持下加速了发展，还没有真正形成大格局，其市场份额仅占1/14，与新房市场与二手房市场比仍然不足以与之分庭抗礼。所以，不能轻言租房时代已经来临。”朱晓红说道。

而这并不是没有原因的。中国房地产业协会会长刘志峰表示，首先是供应结构不合理，居民单一的住房购买方式和高房价形成的矛盾影响了市场的健康发展。其次，热点城市，特别是人口大量流入的城市，需求量大，供应不足，无法满足市场的需要。并且进入租赁市场的企业缺乏自主经营和运营的能力，难以向租户提供稳定、优质，可信的服务。

张大伟也坦言，推动租赁市场发展最大的难题是租售比。“目前北京等一线城市的租金年回报率只有1%到2%，按照正常的市场逻辑，租赁成为资本首选的投资前提是，租金回报率超过资金成本的1%以上，但现在的回报率却根本做不到。”

此外，值得关注的是，当前有很多企业、银行开始介入租赁市场，提供了信贷工具、押金信用与租赁房源升级。以银行机构的布局为例，3月底，建设银行广州住房金融服务中心正式开业，这也意味着之前一直备受瞩目的“存房”业务终于浮出水面。据张大伟介绍，“存房”业务的主要运营步骤，是房东提出“存房”需求后，建行对其房产未来3至10年租金收益进行专业评估。房主认可之后，建行再撮合房东与建行的关联公司建方公司达成住房长租权交易。

“这种资金进入租赁市场，并不能改变租赁市场的供需。银行提供的贷款服务虽然是针对部分开发商提供的长租房源，但租赁消费是属于时间消费，居住是基本的生存需求。并且银行提供的租赁贷款业务很容易成为开发商或者租赁公司套贷的工具，如果扩大到个人租赁房源也有可能成为个人的套贷工具，所以从目前来看，存房这一业务依然是以试点为主。”张大伟说道。

中介服务不规范

刘女士初到北京，从黑中介处租得一套二室一厅的房屋，以“押一付三”的方式交纳了上万元租金后住了进去。可是刚住进去一个星期，黑中介即通知她说房东要将房子收回，不再出租，必须要马上退房。但刘女士认为，双方签有租房合同，中介不能违约，拒绝搬走。但黑中介却以各种方式威胁她，并趁其不在家时换锁，搬其行李……刘女士只好无奈搬离，最终也没能从黑中介处要回自己所交纳的房租、押金、中介费等。

“其实，像刘女士这样的租户比比皆是。一般情况下，黑中介为了吸引租客的注意，在租房网站上称自己是个人直租，没有中介费，如果房客决定承租并签订租房合同后，黑中介便开始以各种方式强索中介费、押金、暖气费等。有些租户，比如一些‘北漂’等初来乍到，没有警惕意识，是很容易上当受骗的。”一位不愿具名的房屋租赁中介服务公司负责人对记者表示，租户还是应多了解租房信息，不要轻易被低租价诱骗，而应去正规渠道找中介。

还有一个现象是，二房东不好管理。据悉，为消除居住安全隐患，北京市制定了相关规范，禁止改变房屋内部结构分割出租，禁止将厨房卫生间、阳台和地下储藏室等作为卧室对外出租。如有违规“打隔断”对外出租的情况政府部门会进行清理。有二房东将房屋打上隔断，然后以较低房租吸引房客入住，收取房客房租。当该房屋租户住满了之后，其就拨打举报电话，政府部门会按照有关规定清退群租房。

提起二房东来，作为房东的张皓月（化名）最近也很烦恼：“租出去的房子莫名地被打了隔断，好好的家具全换成了破的，还时常换锁，关键这些情况都不告知我。”

上述中介公司负责人提醒租户，在面临这样的状况时可以向属地房屋管理局举报，如果发生纠纷可以通过属地派出所或者司法渠道加以解决。

“从民生的角度考虑，培育租房市场应把租金降下去、把品质搞上去，改善租房服务、规范市场秩序。”朱晓红说道。

长租公寓仍处于探索阶段

目前抢滩长租公寓市场最快的，主要以房企的长租公寓品牌为主，比如龙湖冠寓、万科泊寓。以广州为例，据广州中原研究发展部调研显示，目前，广州主要分布着约70多家规模不一的长租公寓，提供单身公寓约20000套左右。但也有调查显示，超七成网友认为长租公寓租金太高，让人望而却步，如果月租金2000元以下还是可以接受的。

据悉，得益于政策、土地、融资等多方加持，目前，全国已有1000余家长租公寓品牌分食市场。然而，在野蛮生长之下，利润、模式、运营等难点痛点阻碍着长租市场的可持续发展，市场亟须寻找一条适合自己发展的路径。

张大伟按照万科一宗租赁方案对比买房方案算过一笔账：其位于北京5环的70年出租房用地，距西二旗8公里，90平方米精装修三居室，只租不售，租金一次付清，10年180万元起。很多人说是高端，装修如何如何豪华，但位于同类型区域的主要还是海淀几宗地块，分别是翠湖区域和西北旺的亮甲店。其中位置要好一点的亮甲店，限价是5.8万元。按照这个计算，90平方米的限价房，总价是522万元。而如果70年租赁90平方米，不计算信贷成本，合计则需要1260万元。

朱晓红表示，长租的困惑在于租金贵、押金多。所以，搞长租要锁定人群，比如租给单位，一些人不住了，单位新来的人会接着住，但这不是居家模式，也就是职工宿舍性质。所以，在长租公寓市场，蛋糕虽大，但你能分多大、占多少份额则要看你的运营模式有没有形成核心竞争力。

此外，业内人士认为，市场普遍缺乏专业的服务机构，缺乏体系化、规模化的运营体系。比如，现在的很多二房东手头上虽然有很好的资产，但并没有专业能力去做好资产运营，也没有能力做更好的融资，从而把这个资产变得更有价值。大部分企业并不知道如何去建立起体系化、规模化的运营能力。

长租公寓是全链条的，从业者应当从资金方面做到开源节流，比如项目获取是否能够拿到更优质的物业、更适合做长租公寓的物业，包括其他的部门支持，比如说从设计层面、施工层面怎样能够更大程度节省成本、能够做出更符合市场的产品来。

从轻租重售到租构并举转变仍需要时间

轻租重售现象形成的原因十分复杂，要改变这种现状还需要时间。朱晓红认为，租售并举是建立在租售同好的基础之上，建立在供求对应、各取所需的前提之下。租售并举不是指在市场份额或绝对数量上的半斤对八两，而是要提升租赁住房品质，让更多的人乐享租房的生活方式。由轻租重售到租售并举，前路漫漫，不可能一气呵成。

有数据显示，北上广租房族的人均房租支出已超2000元，厦门、杭州、合肥等34个城市租房收入比已在25%至45%之间，北京、深圳、上海等城市则超过了45%，这意味着一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上。

朱晓红表示：“房租居高不下，出现了买房难，租房也难的情况，就很难成功实现人们消费意愿的转移。要实现人们的住房消费习惯的转移，需要各供应主体在成本领先、品质可靠、服务扩容方面做出努力。”

租售并举要理念先行，要把“轻租重售”的形成原因、利弊得失说明白；要把租售不只是空间功能的交易，还会有许多非物理空间的功能价值讲清楚。同时，政府要落实“租购同权”，比如在教育、医疗、养老等方面的配套。

此外，对于房地产调控来说，“建立租购并举的住房制度,发展住房租赁市场，是房地产长效调控的政策之一；鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，也是科学住房观念的一个重要环节，更可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。”张大伟说道。

“住房制度改革势在必行，多主体供应、多渠道保障、租构并举是不错的思路。但我们不能站在一己的立场去过度地解读，不要期望租赁市场能像雨后春笋那样层出不穷、茁壮成长。长租公寓作为一个细分领域，在盈利模式等方面还存在很多空白。与强大的销售市场相比，租赁市场的大发展还在启动阶段，还有很多事要做，还有很长的路要走。”朱晓红说道。