城建税改革浅议

一、把自然人居民纳入城建税征税范围并参照房产税确定计税方法

在澳大利亚城市建设资金有约70%来自“地方委员会收费（council rates）”，以土地评估价值为计税依据，按照土地类型（居住、商用等）向所有者实行比率征收，平均每户澳大利亚居民每天缴纳3.5澳元，作为回报获得各种城市服务和设施的使用权。这种制度相当于用房产税的方式为城市维护建设筹集资金，如果加以改造并引入可以同时解决我省房产税开征缺乏突破口和城建税收入与城市维护建设费用存在严重缺口的两大问题。

（一）对扩围部分的税收建议（原先对于缴纳城建税的单位和个人的城建税税收制度部分保持不变）

1、税种名称

可将“城市维护建设税”改为“城市建设税”或“市镇建设税”，让老百姓直观地看到这个税种的主要功能是为地方政府提供的公共服务筹资。

2、纳税人

借鉴当前房产税纳税人的规定，纳税人应是中华人民共和国境内拥有房产权、土地使用权且原先不交城建税的企事业单位和个人。产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

产权出典，由承典人纳税。即对房地产具有支配权的承典人为纳税人。

纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，由使用人代为缴纳房地产税。

产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。

外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，一律为房地产税的纳税人。

此外，目前部分房屋产权不明晰，经适房、限价房、公租房、定向安置房等多种房屋权属关系尚未彻底厘清，尤其是城镇小产权房和部分单位集资建房却拥有永久性使用权现象的大量存在，应当尽快明确产权。

3、征税对象

我国土地所有权主体为国家和集体，不存在土地私有的情况，农村居住用地和城市建设用地基本采用划拨和招拍挂方式取得。也就是说，我国的土地使用权人和房产所有权人或使用权人绝大部分是同一的，那么房地产税的征税对象就应当包括土地和固定于土地上的建筑物及其附属物，对土地和房产一并征收。

4、计税依据

按评估价值征收。评估的具体方法有重置成本法、市场比较法和收益法，这三种方法各有特点，适宜不同房地产的评估。在实践中，可根据不同情况灵活运用这三种评估方法，使多种评估结果相互印证。评估值按规定周期（如：3年）进行重估。在遇到不动产价值上升速度过快或经济周期性调整时，可以适当缩短评估时间。此外，为保护低收入群体，同时防止一定程度的高收入群体资金外流，应设置计税依据上限为当地平均水平的（1+20%），当税基低于平均水平时以实际税基计算缴纳房地产税。

5、税率

扩围城建税的征收应坚定落实“宽税基低税率”的原则，在尽可能少设或不设税收减免的同时降低税率，减小单个纳税人的税收负担，降低推行阻力。

6、税额

个体工商户可以用以流转税确定的城建税额抵减以自有房产价值确定的城建税额，且限额为自有房产价值确定的城建税额。例如，某市区个体工商户当年缴纳增值税5万元，同时应缴纳城建税3500元；若其房屋评估价值为50万元，则应纳税100元，抵减额100元，该个体工商户共缴纳城建税3500+（100-100）=2500元。

7、税收优惠

除了常规的对国家机关、人民团体、军队自用的房产，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产等的税收减免外，可以减免贫困人口的纳税额，如对低保户实行减半征收。

8、税收征管体系

征管部门：各县区地税局

征收方式：建立统一的网上申报平台，纳税人以房产证号为识别号登陆并进行在线申报。同时在各县区地税局开设窗口處理相关事宜。

纳税期限：按年计算、分期缴纳。

纳税义务发生时间：原有房屋从税收条例规定的开始日期当月开始计算，新购房屋自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不足一年的按月计算应纳房产税税额。

纳税地点：房地产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，按房产的坐落地点分别向房产所在地的纳税机关纳税。

纳税申报：房产信息由住建部全国住房信息查询系统获得。纳税人认为缴税通知单信息有误的，可携带相关证件到本地税务部门修正。

9、税收分享比例

省80%区20%；县100%

10、配套措施完善

一是构建健全有效的评估体系。我国房地产评估体系还处于起步阶段，在房地产税开征之际，应设置独立的政府机构作为税基评估的主体，这也是大多数开展税基评估工作的国家采取的做法。二是实现多部门间信息共享。要加强与财政、国土、建设、规划、房管、国税等部门建立房产开发信息交流制度，达到职能部门信息共享，及时沟通，获取地方政府更多支持。三是完善偷漏税惩处机制。充分发挥稽查部门以查促查、以查促管、以查促收的职能作用。

11、税收用途公开

除涉密信息外，政府对城建税收入及支出的预决算要全部公开并细化公开到功能分类的项级科目。

（二）扩围城建税的主要目的

1、为城市维护建设支出筹集资金

2015年山西省城乡社区支出2554743万元，而城建税收入为563862万元，仅占这项支出的22%，不能对城市建设提供较为充足的资金来源，侧面增加了政府土地出让的行为和发行债务的压力。保守估计，取山西省城镇人口1875万，城镇人均居住面积30平方米，城镇房屋平均价格3000元/平米，城镇至少筹集收入1875*30*3000*0.2‰=33750万元。

2、为政府进行城市建设给自然人居民带来的正外部性要求一定回报

例如政府修路后带动周边房加上涨1000元，平均每户房屋增值10万元，附近居民有理由对政府带来的正外部性有所补偿。

3、匹配居民受益程度和税收负担、促进税收公平

城市繁华地带的居民可能不需要缴纳城建税，而农村偏远地区的企业却要承担大量城建税，而前者的受益程度显然更高。城建税的扩围有利于扭转这一局面。

4、打开直接向自然人居民征税的突破口

因为要居民直接从兜里掏钱，房产税在意见征求中几乎受到了所有居民的普遍反感，即使在国外也是不受欢迎的税种。而把城建税扩围到以房产评估价值向自然人征税最大的好处是受益性明显，可以在很大程度上降低推行阻力。相对于房产税名目繁多的减免细则，扩围的城建税税制设计更为简单，征税成本相对较低，可以在很大程度上作为房产税在我省的替代税种。

作者简介：

刘岳红（1992-），籍贯：山西太原人，现就读于山西财经大学财政金融学院，主攻方向：税收理论与实务。