武汉三环线内商品房价格空间特征及其影响因素研究

刘文生 邵琪

摘要： 以武汉市三环线内商品房价格為基本数据，利用克里格插值法对未知样本点房价进行估值，绘制房价空间等值线图，对武汉市商品房价格空间特征进行了研究。结果表明：武汉主城区房价呈现出多中心分布的格局，商品房价格分布在整体上呈现圈层向外围递减，各片区房价空间分布呈现出较大的空间差异，同时房价的空间分布与距离商圈的远近、临湖等地理条件联系紧密。并在此基础上，从交通条件、商圈、自然景观、城市规划政策角度分析了导致武汉商品房价格空间分布特征产生的原因。

Abstract： Based on the basic data of commercial housing prices in the Third Ring Line of Wuhan City， the Kriging interpolation method was used to estimate the prices of unknown samples， and the space contour map was drawn. The spatial characteristics of commercial housing prices in Wuhan were studied. The results show that the housing prices in Wuhan's main urban area have a multi-center distribution pattern. The price distribution of commercial housing as a whole shows that the circle gradually decreases toward the periphery. The spatial distribution of housing prices in each area presents a large spatial difference， and the spatial distribution of housing prices and the distance to the commercial circle. The geographical conditions such as the distance and the proximity to the lake are closely linked. Based on this， the causes of the spatial distribution characteristics of commercial housing prices in Wuhan are analyzed from the perspectives of traffic conditions， business districts， natural landscapes， and urban planning policies.

关键词： 商品房价格；空间特征；克里格插值；影响因素

Key words： commercial housing price；spatial characteristics；Kriging interpolation；influencing factors

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）12-0237-04

0 引言

近年来，随着我国城镇化进程的快速推进和住房改革制度的深化，房地产业对我国国民经济的影响也日益突出，当前房地产市场投资火热，房价的快速上涨已经严重影响到了人们的生活水平，国家陆续出台限购限贷、大力发展房屋租赁市场等政策来改善购房供求关系，希望能够有效地抑制房价的过快增长，以确保房地产市场能够规范、健康的发展，因此合理的掌握房价空间分布特征及其影响因素成为当今值得深入探讨的问题。本文采用武汉市商品房价格数据，绘制房价空间等值线图，结合武汉市实际情况，探究武汉市房价空间特征及其主要影响因素，对政府规范房地产市场、开发商投资决策及购房者购买选择提供参考依据。

1 文献回顾

房价问题一直是社会的热点问题，许多学者在房价的空间分布特征上及影响房价的因素上进行了大量的研究，为我们奠定了丰富的理论基础，国内学者在商品住宅价格的研究上大都运用特征价格模型（Hedonic）[1]、克里格差值法（Ordinary Kriging）[2]、地理信息技术（GIS）[3]，相关性分析以及统计分析软件[4]来探寻住宅价格的空间分布特征及其影响因素。如孙玉环[5]运用特征价格模型从区位特征、建筑特征、邻里特征三个方面确定影响住宅价格的特征变量，结合大连市住宅市场交易数据进行实证分析；韩丽娟[6]从区位角度出发，采用克里格插值法，对呼和浩特市二环以内房价分布特点进行分析，并总结出学校、商场、服务设施、交通对房价的影响；丁雪莹等[7]结合GIS技术，运用空间插值法绘制长沙市房价等值线图来探究房价空间特征，得出影响住宅价格的主要因素是交通条件、地价成本、居住环境及城市发展战略；陈真[8]运用地理统计中全局趋面分析及空间自相关分析方法，以福州市12年的住宅样本数据，绘制福州市商品住宅价格空间分布特征图，根据福州城区实际情况，探究福州住房价格空间分布趋势及其特征。本文在总结前人研究成果的基础上，试图运用克里格插值法（Ordinary Kriging）结合等值线的方法揭示武汉住宅价格空间分布特征，并就房价空间分布特征产生的原因结合武汉交通条件、商圈、自然景观、城市规划政策分别展开分析。武汉作为长江中游城市圈的重要节点城市，极具中部城市特性，其研究结果对于中国的二线城市及中部城市的房价研究具有较强的借鉴价值。

2 研究对象与方法

2.1 数据来源与处理

本文选取武汉三环线以内的中心城区为研究区域，该区域是武汉经济和房地产发展重地，商品房市场较为成熟，该范围的选取有利于本文结果的准确性和代表性，现有的房地产研究大都以整个商品房市场为研究对象，但商品住宅类型不同，定位不同，价格差异也很大，因此本文剔除别墅、商业房、写字楼、保障性住房，选取主要受市场交易影响的民用性普通商品住宅为研究对象，在采集武汉房屋价格数据的过程中，选择安居客作为基础数据的来源，并根据搜房网、武汉年鉴、武汉市住房保障与房屋管理局等网站进行补充，获取到武汉市2016年10月至2017年9月住宅小区新房的市场交易均价，为了避免通货膨胀、利率等因素对房价数据带来影响，需要对收集到的楼盘销售均价数据进行调整，本文根据《70个大中城市新建商品住宅价格指数》中武汉市2016年10月至2017年9月的新建商品住宅环比指数对价格进行处理，修正公式为：期日修正价格=修正前价格*（修正日价格指数/资料获取日价格指数）[9]，武汉市价格指数如表1。

以武汉市地图为参照底图，将研究区域以三环线为范围勾勒出来，绘制主干道、河流和湖泊等图层，将研究楼盘样本全部以点的形式标注在图上，最终取得武昌片区房价样本点409个，分部如图1所示。

2.2 研究方法

本文采用克里格插值法（Ordinary Kriging）——即空间局部内插法[10]，来探究武汉市商品住宅价格空间分布的特征，它的原理是通过空间已知数据来估测未知数据，在现实中只能获取一定数量的样本点，并且样本点都是离散的，无法对空间区域的所有样本点进行观测，但已获取的样本点可以反映部分或者全部的空间特征，所以可以根据空间局部内插法对未知空间的特性进行预测，其公式表示为：Z（x0）=？姿iZ（xi）

式中：Z（x0）为未知楼盘价格，Z（xi）为未知楼盘附近的已取样楼盘价格，？姿i为第i个已取样楼盘房价点对未知楼盘房价的权重，n为已取样楼盘点的个数。[11]本文通过克里格插值方法，对没有样本点位置的房价进行估值，用离散的已知房价样本点数据生成连续的曲面数据，得到武汉房价的空间分布数据，并绘制武汉房价等值线图。

3 武汉市中心城區商品房价格空间特征及影响因素

3.1 武汉市中心城区普通商品房价格概况

通过对收集到的楼盘房价数据按行政区域进行分类，得到武汉市中心城区普通商品房价格概况，如表2所示。

由表2可知，在中心城区中，武昌区的最高房价居首位，高达38000元/m2，均价18641元/m2也是几个区中最高的，说明该区有大量高档住宅，其中主要原因是武昌处于一环线内，坐拥长江、沙湖景观资源，同时还是政治、文化、信息中心，许多外地的商贸公司、金融公司还有一些大公司的总部聚集在此，该区域配套设施非常完善；紧随其后的江岸区和江汉区，均价分别为17562元/m2，17113元/m2，江岸区和江汉区位于武汉市长江的以西北方向，武广、江汉路两大商圈汇聚在此，其周边交通、生活配套成熟完善，同时建设大道及新华路板块是武汉重点打造的金融中心，是金融总部的集聚地，周边房价的升值与此密切相关；硚口区均价16532元/m2，居第四位，硚口区位于汉水北岸，其中宝丰路、汉正街一带为房价的高价聚集地，该位置东临武汉广场和武汉国际会展中心，北靠建设大道金融一条街，是带高房价的重要原因，古田板块作为老的居民区和工业区，是低房价的聚集地；洪山区均价16241元/m2，位居第五位，其东湖西岸与南湖北岸为高房价聚集区，受湖景优势影响，但大多数楼盘房价并不高，主要是因为洪山区住宅定位为刚需房；汉阳区和青山区的均价最低，主要原因是汉阳、青山作为工业区，基础设施建设相对落后，缺乏优势商圈和大型写字楼，房价相对偏低。

3.2 空间分布特征分析

以武汉市地图为参照底图，将研究区域以三环线为范围勾勒出来，绘制主干道、河流和湖泊等图层，采用克里格插值法对409个武汉市住房样本数据进行空间插值分析，对没有楼盘点位置的房价进行估值，将价格用等值线表示，为了能够更加准确的反映房价空间差异，以38000元/m2作为等值线最高值，10000元/m2作为最低点，以1000元/m2为差值作图2。

房价等值线图可以直观的反映房价空间分布特征以及变化幅度，由图可以得出以下结论。

①武汉主城区房价呈现出多中心分布的格局。武汉因其独特的地理格局，分为武昌、汉口、汉阳三个互相独立的片区，所以其房价空间分布复杂，并不像上海、北京房价由单中心向外递减分布。从图 2 中我们可以看到武汉市主城区的房价呈现出多中心分布的格局，高房价聚集的中心在江汉区的王家墩东板块与新华路板块以及武昌区的沙湖板块，这三个房价中心的新盘均价均在30000元/m2左右，除了上述三个极高房价中心外，在江岸区后湖东侧，洪山区的街道口以及南湖北岸三个区域还出现了次房价中心，该区域新盘均价均在20000元/m2左右。

②武汉市商品住房价格分布整体上呈现圈层向外围递减。武汉主城区高房价区域主要集中在二环线以内，且等值线最为密集，等值线密度大，同时递变速率向三环线逐渐降低，武汉市主城区的低房价区域主要集中在在汉阳区、洪山区白沙洲和青山区三环线附近。低房价区域的形成主要是由于这些位置交通通达度不够高，生活配套设施不够完善，同时还处于拆迁建设初期阶段导致。

③各片区房价空间分布呈现出较大的空间差异。武汉由于两江隔三岸的地理格局，武汉的三个片区相互独立，空间分布各不相同，从图2可看出，汉阳片区是低房价聚集区，且等值线分布基本均匀，房价以王家湾商圈为中心向外围基本保持匀速递减；汉口片区是高房价聚集区，房价由王家墩板块、新华路板块向四周递减幅度不一致，中心区域等值线密集，比外围区域的递减速度快，以二环线为分界线，房价衰减速率逐渐降低；武昌片区房价空间分布极度不均匀，沙湖一带为高房价的聚集区，红钢城、白沙洲为低房价的聚集区，街道口、南湖周边高低房价都有。

④房价的空间分布与距离商圈的远近、临湖等地理条件联系紧密。可以看出房价的中心地处武汉核心商圈，王家墩东板块与新华路板块位于汉口金融商贸中心，临近王家墩商圈、武广商圈，沙湖板块位处楚河汉街商业圈，临近司门口、徐东商圈，街道口板块位于街道口商圈，临近中南路商圈；同时房价还受临湖地理位置影响，等值线在沙湖、东湖西岸以及南湖北岸极为密集，递减速度由极快到慢呈突变式变化。

3.3 空间分布特征形成原因分析

房价的影响因素有很多，本文在总结前人研究的基础上，选择交通条件、商圈、自然景观、城市规划政策四个主要因素对武汉房价空间分布特征形成的原因进行分析。

3.3.1 交通条件

交通条件的好坏对商品住宅的价格有很大的影响，是人们选择住宅的重要考虑因素之一，武汉市商品住宅的几个高房价中心皆为交通线路密集的区域，如江汉区的王家墩东板块、新华路板块周边享受1、2、3号三轨交通，还有目前在建的7号线也经过此地，武昌区的沙湖板块享受2号、4号双轨交通。同时由图1、图2可看出房价等值线在主干道及地铁路线附近的分布要更为密集一些，价格也比交通不便的区域更高，同时等值线也随着远离主干道逐渐递减。

3.3.2 商圈

由等值线图可以看到出，等值线密度最大的区域都是武汉的商业中心，密度越大、房价越高，如武汉市武广商圈周边均价28000元/m2、王家墩商圈周边均价28000元/m2、楚河汉街商圈周边均价38000元/m2，均是房价的高峰值区域，优势商圈和写字楼的聚集可以促进消费和区域价值的升值，同时众多开发商也会聚集在此，带动周边配套设施的升级，居住成本也会脱离房屋本身的价值，所以说商圈是武汉市商品住宅价格高峰区形成的最主要推动力。

3.3.3 自然景观

随着人们生活水平的提高，对居住品质有了更高的要求，拥有稀缺自然景观的楼盘价格要比同区域其他住宅的价格高出很多，这就在房价空间分布上出现了局部的高值，当前武汉最火热的地产板块就是滨水板块，高价楼盘主要分布在濱江或者城心湖附近，对房价具有极高影响力的是长江沿岸、沙湖、东湖西岸和南湖北岸。长江沿岸拥有极好的江景景观资源，还能享受政府在江边的绿化工程，因此江景房的房价一般都非常高；沙湖是武汉市内环线内唯一湖泊，房价等值线最为密集，周边楼盘均价已过30000元/m2；东湖西岸房价等值线出现局部高值，除了湖景资源，一方面因为东湖西岸靠近水果湖隧道和东湖路，出行便利，另一方面是东湖西岸更靠近城市中心；房价等值线在南湖北岸也出现局部高值，代表作有南湖半岛、万科翡翠云台，楼盘均价也在30000元/m2左右。

3.3.4 城市规划及政策

武汉的城市规划及政策对房价也有较大的影响，房价等值线图中高房价中心王家墩东板块与新华路板块是武汉市现代服务业规划提出要重点打造的金融功能区，周边房价的提升和此密切相关；次房价中心的后湖板块是武汉大力打造的四大新城之一，根据武汉市规划，后湖将被打造成汉口副中心，各项基础设施都会得到完善，该地区拥有巨大的发展潜力，今年上半年已开盘的瑞云居均价已达23000元/m2；光谷是武汉规划的新区中定位最明确的一个，建设战略性新兴产业和高新技术产业基地，同时武汉的交通也在提速，建设着武汉最大的交通地下综合体，光谷成熟区的房价已经上了20000元/m2。

4 结论

本文以武汉2016年10月至2017年9月三环线内409个住宅小区新房的市场交易均价数据，绘制武汉市三环线内商品房价格空间等值线图，得出以下结论：武汉主城区房价呈现出多中心分布的格局，极高房价中心在江汉区的王家墩东板块、新华路板块以及武昌区的沙湖板块，同时其他区域还出现三个次房价中心；商品房价格分布在整体上呈现圈层向外围递减；各片区房价在空间分布上表现出较大的空间差异，房价等值线疏密程度、递减速率不均匀；同时房价的空间分布与距离商圈的远近、临湖等地理条件联系紧密；交通条件、商圈、自然景观、城市规划政策是影响武汉商品房价格空间分布的主要原因。

同时本文还存在诸多不足：由于受资料获取、时间等条件的制约，仅对武汉房价空间分布特征现状进行描述，今后可收集不同时间段的数据样点对比分析，以掌握武汉房价空间演变的规律；同时在房价空间分布影响因素的选择上，存在主观判断的影响，可能遗漏了其他重要因素，并且在影响因素的分析上仅做了定性分析，今后可选取多种影响因素进行定量研究。

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