房地产企业财务风险分析及防

范高云 张敏莉

摘要：房地产属于高投资、高风险、高收益的行业范畴，作为一个典型的资金密集型行业，房地产行业资金变现能力差、回收周期长以及前期投入量大等特征十分显著，这也使得这一行业所面临的财务风险是十分巨大的。本次研究通过对房地产企业财务风险的类别进行划分，在此基础上针对各财务风险提出相应的规避对策。

Abstract： Real estate is a high-investment， high-risk， high-yield industry category. As a typical capital-intensive industry， the characteristics of the real estate industry， such as poor liquidity， long recovery period， and large amount of investment in the early period， are very significant， which also makes the financial risks faced by the industry are enormous. This study divides the categories of real estate companies' financial risks and puts forward corresponding countermeasures for avoiding financial risks.

關键词：房地产企业；财务风险；防范

Key words： real estate enterprises；financial risk；prevention

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）12-0025-03

0 引言

上世纪九十年代初，我国房地产行业开始兴起，但是由于国内金融体系的不完善，再加上我国房地产产业起步较晚，尚未形成健全的行业规范机制，导致很多房地产企业的发展太过依托于金融贷款。根据有关数据显示，国内房地产企业的平均资产负债率远超60%的警戒线，有些企业已经达到了90%之多，可见负债率之高。对于房地产企业而言，过高的负债比率需要企业具备极强的偿债能力，一旦偿债能力不足，企业将会面临极大的资金风险，甚至资金链断裂，最终导致企业破产。如何有效地防范财务风险，已经成为当前国内房地产行业迫切需要解决的首要问题。随着我国房地产行业的快速发展，越来越多的国内学者纷纷投身于相关领域的研究中来。辛忠海（2015）详细概述了房地产行业的财务风险，并对房地产企业的财务风险成因进行了深入剖析，在此基础上提出了相应的防范措施[1]。张煌强（2015）选取有代表性的8家房地产企业作为研究对象，运用熵权法与综合评价法对其财务风险进行计算，提出降低房地产企业财务风险应该降低库存、提升营业收入水平、提高资金周转效率、优化资本结构等[2]。李凌（2017）针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略[3]。李恺（2017）对国内房地产企业面临的主要财务风险及成因进行了深入研究，并针对这些风险提出了控制策略[4]。谭新（2017）从运营水平偏低、资金短缺、市场因素、政策因素四个方面入手，对我国房地产企业财务风险的外部成因进行了深入剖析，并提出相应的风险控制策略[5]。本次研究通过对房地产企业财务风险的类别进行细致划分，深入剖析各财务风险的成因，在此基础上针对各财务风险提出相应的规避对策，以期为国内房地产企业的财务风险控制提供一定的参考与借鉴。

1 房地产企业财务风险的分类

对于房地产企业而言，在不同的发展阶段中企业所面临的财务风险也并不相同，按不同的标准可以有以下三种分类：

①根据影响房地产企业财务外部风险的环境因素，分为市场风险、宏观经济风险、土地资源风险和法律政策风险。

1）市场风险指的是随着市场波动而产生的风险，比如再投资风险、价格风险、购买力风险等。经济周期会直接影响到市场的稳定性，当市场在繁荣时期中时，企业的效益也会随之提高；当市场处于萧条期时，企业亏损加大。若企业在产品开发、定位、销售等方面未能充分体现出前瞻性，加上行业竞争日趋激烈，开发商将面临产品滞销的风险。

2）宏观经济风险指的是随着经济环境的不断变化而对房地产企业发展带来的不确定因素。我国房地产项目执行周期和资金周转期较长，而房地产与包括木材、塑料、家电、钢铁、水泥等国家支柱产业具有密切联系，而这部分行业的发展情况都将直接对房地产行业的发展带来影响。

3）土地资源风险是指土地储备受到土地市场供求、土地政策、土地自身的位置以及国家宏观经济形势的影响。当土地供应紧张时企业的土地储备就将升值，企业财产增值，企业风险降低。同时，周边土地资源的开发利用情况也会直接影响到企业的土地资源价值，随着周边土地开发程度提高，企业土地资源价值会随之增加。

4）法律政策风险主要指的是政府为了促进国民经济的稳步发展而出台了一系列金融、税收、财政政策，这些政策会直接影响到房地产行业的正常发展。

②根据影响房地产企业财务内部风险的因素，主要分为以下几个方面：

1）企业自身的经营特征。就房地产企业本身的经营特征而言，由于绝大多数房地产项目所需的开发周期都极长，而且中间过程涉及到的环节较多，所以项目运营所面临的风险十分复杂。房地产项目的开发流程主要是土地获取、调研、决策、施工、销售、物管等，在这过程中要接受建设、环保、规划等部门的监管，如果有某一个环节未通过审核，将直接导致严重后果[6]。

2）资金结构。资金结构很大程度上体现出企业负债资金和权益资金的联系。对于房地产企业而言，其资本结构是资金来源构成的重要体现，主要包括自有资金、股权融资、预收款以及债务融资等，大部分情况下企业的自有资金并不多，有超过七成的资金来源于债券融资。房地产企业资本结构不合理在很大程度上影响了企业的偿债能力。

3）我国很多房地产企业均是在上世纪八九十年代通过国有企业改制而建立的，这些企业本身的财务管理水平较低，内部管理制度不完善，财务管理随意性较大等缺点时有体现。由于财务人员本身的专业水平较低，导致其制作出的财务报表难以客观准确地将企业经营情况反映出来，进而可能对企业高层决策人的决策带来误导，导致企业财务决策失准，引发财务风险。

4）投资决策的风险。很多房地产企业的投资具有很大的盲目性和投机性。决策时，由于没有意识到研究和分析投资项目的重要性，导致最终出具的决策方案缺乏可行性，难以落到实处。投资决策时常因为所搜集到的经济信息不够可靠、完整、客观而出现失误，决策失误会导致投资者无法按期收回投资资金，更不用说获得收益了，这会严重影响企业的发展与进步。

③根据资金的运动过程，可将房地产企业财务风险分为筹资风险、投资风险、资金回收风险和收益分配风险。

1）筹资风险。

我国银行信贷是房地产筹资的主要渠道，除此之外还采用信托融资、企业债券、股票、股权投资和基金等，但我国房地产金融政策尚未形成一套科学有效的体系，操作困难，而其它筹资方式受到各方面因素较多限制，发展缓慢。目前银行从房地产业获得仅仅是固定利息收益，却承担着房地产业的高负债高风险。房地产业由于风险和收益极度的不对等，存在各种违规贷款，银行同样也面临着巨大风险。到目前为止，我国房地产金融体系的层次依然十分有限，知名抵押贷款机构、房地产投资机构和担保机构屈指可数。房地产金融市场调控监管机制不够健全，加之配套法律法规的缺失，现行的只有《商业银行法》中规定了银行设立资金运用。

2）投资风险。

房地产企业投资环境日新月异，而且很容易受政府政策的影响，众所周知，未来经营费用风险、收益现金流风险、时间风险、机会成本风险、资本价值风险是大部分房地产企业发展过程中可能遇到的风险。之所以会遇到这些风险，主要是因为房地产企业不重视市场调研，投资项目缺乏先进工艺技术作为支撑，产品销量不佳；投资项目规划不科学，行业监管不力，行业扩展速度过快，资产负债率过高以及企业投资项目实际收益与预期收益不符，外部环境发生显著变化所导致的。

3）资金回收风险。

资金回收要经历两个流程，分别是成品到结算资金的转化以及结算资金到货币资金的转化，当中无论哪个环节出现纰漏，都会导致企业无法按期定额地回收资金，进而引发一系列的财务问题，导致企业财务朝着不可控的方向发展。另外，无法定期收回部分和甚至全部资金，企业会出现周转不灵的现象，造成经济损失甚至会导致企业破产[7]。以下是影响房地产企业回收资金效率的两大因素：一是财政金融政策与国家宏观经济政策的变化，当国家采取严格的经济政策时，企业产品的销量会受到影响，加之融资方成本变高，此时收回资金的难度会大大提升。另一方面就是企业管理，包括市场分析、定价、促销及应收账款政策调整，提高应收账款管理能力。

4）收益分配风险。

在我国房地产企业主要是民营企业，收益分配政策不够贴合实际，收益分配不科学也不均衡，分配程序不够严谨，面临着收益分配风险。另外，处于税务筹划的考虑，企业分配利润时并未严格遵循公司法和会计制度规定的要求，而是通过其他渠道提前将未来的利润转移出去，在产品开发过程中将部分利润转嫁于各种成本费用中。这样，从企业的账面上来看，反映为微利或亏损。再者房地产企业利润分配时间不连续，由于利润的形成时间上的间歇性，利润分配时间间隔比较长，或是在分配利润时存在明显的违规现象，利润分配模式极不规范、科学[8]。

2 房地产企业财务风险规避策略

房地产是一个需要大量资金作为支撑，投资回报周期长的行业，所以如何管理好企业财务成为了各个房地产企业争相讨论的问题。通过分析业内比较具有代表性的房地产财务数据不难发现，其可以通过以下几个方面规避财务风险：

2.1 强化成本控制，提高盈利能力

房地产开发企业从获得土地到物业管理这一整套房地产经营过程，每一个环节资金的投入量较大，应严格控制企业成本。在开发产品时，结合产品特点明确上下级分级的成本费用，将成本核算对象划分为若干类型。在策划与监督方面，房地产企业要理顺自身与各个客户之间的关系，筛选优质客户，并与之维持长期、稳定的合作关系，梳理工作流程，实行成本责任制。房地产企业财务部门要定期抽查各个项目的资金使用状况与项目进度，及时发现和解决项目建设中的问题。重视经营质量，保持企业健康稳健发展，慎重投资，以免资金链因企业扩展速度过快而断裂，进而出现资金缺口，这样才能将资金真正用于能够创造利润的项目上。坚持优化产业结构，加大扶持未来发展空间较为广阔的项目，找出公司利润增幅缓慢的原因，并找到解决方法，从而提高企业的整体抗风险能力。

2.2 强化应收账款管理，提高资产质量状况

受国内外宏观经济因素的影响，随着金融危机的蔓延，许多企业的资金出现了流动危机，房地产企业资金断裂的风险巨大。应收账款作为企业的资产，是企业增加销售和盈利的投资，比如坏账成本、管理成本、机会成本等等。企业资金中有很大一部分都是应收账款，这会严重影响企业投资其他项目的计划和进度。所以，房地产企业要充分意识到管理应收账款的重要性，保持敏锐的市场洞察力；另外，还要注重管理货款回收，适当增加预收账款在回收资金中的占比；构建催收责任制度，加快应收款周转效率；通过信用机制向供应商支付货款，控制预付款金额的规模，提高房地产企业资产的质量状况。

2.3 控制资金预算，改善偿债能力

资金预算能够对房地产企业各个部门的资金分配进行协调和合理规划，使资金用于该用的地方，以免出现资金冗余的现象。房地产企业要对这项财务工作保持高度重视，并建立相应的应对风险措施，使资金在采购环节尽可能实现间接融资，房地产企业可以提供一个让建材商销售建材原料和产品的平台，这也能从侧面增加房地产企业的知名度，便于财务人员跟踪反馈应收账款的信息，提高现金周转率，通过这些措施进一步保证企业现金流的流畅充裕。受金融危机影响，银行收缩房贷，银行信贷为主的融资手段受到一定制约。房地产企业要把握好时机，挖掘潜在融资渠道，采用多元融资手段，如债券、股市、信托丰富资金来源渠道。对于房地产企业融资规模、资本结构、融资方式等实现计划统筹安排，增强企业的融资能力，降低企业短期资金短缺的风险。

2.4 提高财务人员素质，培养核心管理团队

房地产企业财务人员的素质高低将影响企业财务管理的效率。要解决财务问题，首先就要引进一批优秀的财务人员，这些人才也是企业强化自身竞争力的关键，引进之后，企业还要针对他们开展培训活动，使其能在变化的环境下能胜任企业财务风险管理工作，为良好的财务评价管理打下坚实的基础。房地产企业以市场反应为衡量指标，无论是否经济环境恶劣或国家政策紧缩，都存在着经营状况良好的企业，关键原因在于房地产企业是否有着核心的管理团队。在房地产企业利润逐年下降的环境下，只有通过科学的现代企业管理制度、集体主义的团队精神和专业化的职业经理人，房地产企业才能盈利和发展。

参考文献：

[1]辛忠海.论房地产行业如何控制和防范财务风险[J].管理观察，2015（26）：147-149.

[2]张煌强.房地产企业财务风险评价研究[J].广西社会科学，2015（07）：81-85.

[3]李凌.论房地产行业如何控制和防范财务风险[J].财会学习，2017（12）：84.

[4]李恺.论房地产企业财务风险控制[J].信阳师范学院学报（哲学社会科学版），2017，37（02）：63-65，132.

[5]谭新.浅谈当前房地产企业财务风险的内外因素及其风险控制措施[J].中国国际财经（中英文），2017（03）：84-85.

[6]盛光明，周會.房地产企业财务风险研究[J].北京理工大学学报（社会科学版），2005（4）：47-50.

[7]李建文.后金融危机时代我国房地产企业财务风险评价及其防范研究[D].云南大学，2011.

[8]周俊峰.我国房地产企业财务风险及其防范研究[D].湖南大学，2008.