房地产：关注粤港澳大湾区龙头

本刊记者 林蔓

从近日克尔瑞发布的2018年一季度房企TOP100销售排行榜来看，碧桂园、中国恒大、万科位于前三，龙湖、华润、金地等企业增速明显放缓，其中金地同比下降18.2%，分化程度可见一斑。

此外，在近日披露的房企年报中，纷纷提及在粤港澳大湾区的布局，叠加改革开放40周年，拥有土地储备资源丰富的企业可以关注。

房企销售分化

59.3%。而TOP10-TOP30的门槛则相对增长平缓。

今年以来，龙湖、华润、金地等企业增速明显放缓，龙湖和华润同比仅增长2.5%和17.7%。

分析人表示，2017年年底龙头房企冲刺业绩消耗了较大的货值，年初短期内货源难以补充。此外，由于政策持续收紧，房企普遍出现预售证获取延后的情况。预计二季度开始，房企将加大推盘力度，为提前完成全年销售目标打下基础。

近日，克尔瑞发布2018年1-3月房地产公司TOP100销售排行榜，总体销售规模19526.6亿元，同比增长28.8%。从一季度增长来看，有43家超过50%，13家位于30%-50%之间。碧桂园、中国恒大和万科地产位居前三，均超过1500亿元，分别为1878.4亿元、1618.0亿元和1519.8亿元。

值得注意的是，随着房企竞争不断加剧，2018年第一季度百强房企各梯队的销售金额入榜门槛提升显著。其中，TOP3和TOP50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元，与去年同期相比，增幅分别达到38.3%和

频频落子粤港澳大湾区

2017年3月5日李克强总理作的《政府工作报告》中明确提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划。党中央和政府希望把它建成未来的世界第四大湾区，高度繁荣发达的世界级城市群以及中国新的经济增长极。

同年，12月20日，中央经济工作会议上，“科学规划粤港澳大湾区”被写入2018年经济工作。这与十九大报告一脉相承，并标志着包括9个内地城市和香港、澳门2个特别行政区的粤港澳大湾区战略规划将进入正式实施、全面启动的新阶段。

而今年，政府工作报告再次出现“粤港澳大湾区”，对此，分析人士表示，在改革开放40周年之际，具有连接港澳等特殊优势的粤港澳大湾区将在2018年迎来实质性推动，并有望依托港澳的优势，为“一带一路”倡议作出更大贡献。

随着粤港澳大湾区的推进，经济发展潜力、人口增长红利，轨交的畅通及基建的完善，都将会给房地产行业带来更大的机遇。股市动态分析周刊记者注意到，在近期举行业绩发布会上，多家房企表示频频落子，积极布局粤港澳大湾区。

具体来看，一类是大本营位于粤港澳大湾区的房企，如碧桂园、万科、恒大、保利等；一类是进军意图明显的外来房企，包括正处于高速扩张时期的闽系房企，如泰禾、融信、禹洲；以及距离粤港澳大湾区较远的规模房企，在全国化扩张需求推动下，加上看好湾区未来的发展机遇，也开始积极的在广州、深圳、佛山等地频频布局，典型代表为融创、龙湖、绿城等等。

值得一提的是融创，相较其他企业，融创在2016年才进入这一区域，然而截至2017年中期，已布局深圳、广州、佛山、东莞、惠州、珠海、中山、江门等8市。据克而瑞方面统计，从2016年开始计算，一年半来融创中国在粤港澳累计新增拿地734.5万平方米。

龙头股仍值得关注

目前一、二线城市库存去化月数大致在9个月左右，已经低于一般12个月的合理水平，供不应求的市场格局并未改变，房价上涨压力犹存。而部分三、四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，需求端调控的政策难言全面放松。

正因为低库存下存在价格上行风险，将推动中央和地方政府推进供给端政策的放松，比如加大土地供应量和放松预售证监管。在土地市场上，一、二线

城市优质土地拍卖对企业资质、规模、经济实力、技术资质、项目经验要求更高，小型房企拿地的难度骤增，龙头房企高门槛下的拿地优势愈发明显，同时，在改革开放40周年之际，叠加粤港澳大湾区优势，具备两个条件的房企值得关注。

相关A股标的招商蛇口、万科A。招商蛇口（001979）：公司2017年实现营业收入总额754.55亿元，同比增长18.69%，实现归属于上市公司股东的净利润122.20亿元，同比增长27.54%。公司全年实现签约销售面积570.01万平方米，同比增长20.98%，签约销售额1127.79亿元，同比增长52.54%，首次迈上千亿台阶。销售均价19785元/平米，同比增长26.09%。公司综合毛利率37.7%，同比提高了3.1个百分点；地产结算毛利率38.4%，同比上升10.9个百分点。

公司前瞻性战略布局粤港澳大湾区，目前已高度渗透该区域11个重点城市中的6个，粤港澳大湾区未结货值占比达35%，受益于粤港澳大湾区城市群发展规划，片区价值有望快速提升。万科A（000002）：公司2017年营业收入、归母净利润分别为2429亿元、281亿元，分别同比增长1%、33%。受益于公司2017年销售高增长，现金回流加快，截至2017年末公司净负债率降至8.84%，较2016年下降了17.0个pct，在行业内处于极低水平；当前公司在手货币资金高达1741亿，有息负债1906亿，有息负债中即期占比仅33%；现金对即期有息负债的保障系数超过200%。在未来整体融资趋紧的环境下，公司健康的财务结构，具备逆市加杠杆空间，未来有望进一步巩固龙头优势。

此外，当前万科物管、物流、商业及长租已跃居行业龙头地位，同时养老、冰雪、教育等均有明显突破，创造新的利润增长点。