农村房屋买卖合同法律效力认定的思考

摘要：随着农村经济的发展，农村的房屋买卖也越来越多。从农民买卖房屋的主体来看，有同一个集体经济组织成员之间的农村房屋买卖合同，还有不同集体经济组织成员之间的房屋买卖合同，最后就是城镇居民购买农村房屋的买卖合同。这几种不同主体间房屋买卖合同在现在纷繁复杂的房屋买卖纠纷中，涉及到农村房屋买卖合同法律效力的认定。本文从法学理论上对我国农村房屋买卖合同的效力问题进行了阐述，对我国农村房屋买卖合同效力的处理方式提出来自己的一点思考。

关键词：法律效力;买卖合同;农村房屋;宅基地使用权 合同的效力

一、农村房屋买卖几种情形的效力问题

（一）同一集体经济组织成员之间买卖农村房屋

依法转让是实现法律、法规所规定人们享有的权利的一种方式。农村房屋是我们享有的一个权利客体，我们对享有所有权的权利客体有处分的权利。并且房屋流转协议的主体为同一个集体经济组织的成员，那么我们就更加不会受到在一些国家出台的限制性规定中关于此类买卖合同的限制和影响，所以此类合同标的在同属一个集体经济组织成员间的流转是有效的。

（二）不同集体经济组织成员之间买卖农村房屋

法不禁止是为自由。在这类的房屋买卖合同中，合同的效力会受到国家的政策性规定中关于其买卖合同主体身份的影响。但是也没有法律规定不允许以农村房屋为流转合同的客体。而且，如果作为合同标的房屋在政府行为下已经改变了房屋下所占用的土地的性质。那么依照相关的法理和原则性规定，这类合同中农村房屋的流转是有效的。

（三）城镇居民购买农村房屋

以城鎮居民为此类农村房屋买卖合同为主体的合同是无效的。城镇居民的经济状况一般来说都要优于农村村民，他们购买农村房屋就会导致农村房屋买卖市场的混乱，不利于国家对集体土地的管理。

笔者认为，在如今国民经济飞速发展的大数据、“互联网+”时代，不管是上面所述的以哪种身份为主体的买卖合同。对于农村房屋买卖合同效力的认定我们应该让其更加符合我们现在的社会现状，与我们现在社会活动中出现的各类新问题相适应，不能够仅限于对合同有效或者无效的法律效力问题的认定上面，在认定合同的法律效力时候，我们需要考虑合同签订的时间和履行的状况。笔者是比较赞成有效说的，我们先不说现行的法律法规是否禁止农村房屋的买卖，也不去考虑我们现行法律的法律空缺这些问题，法律的制定需要与我们社会的发展相适应，需要它能够起到维持社会秩序的稳定和带动我们经济发展的作用。

法律都具有一定的滞后性，但我们处理这些问题时必须要做全面的考虑。如果买方只是为了居住而购买农村房屋，并且通过合法方式取得了土地的使用权，即双方买卖农村房屋的合同是基于真实的意思表示而签订的，只要符合《合同法》第52条中关于合同的生效要件的相关规定，并且双方已经对合同标的履行完毕，只是在房屋的给付比上存在一些比如登记之类的交付要件没有履行完毕，如该登记的还未完成过户登记，这类合同应当被认定为有效的合同。

二、农村房屋买卖合同各种效力下的处理

（一）同一集体经济组织成员之间合同的处理

此类房屋买卖合同有效。其一，因为法律规定我们享有处分我们基于我国公民而享有所有权的客体。依法转让是实现法律、法规所规定人们享有的权利的一种方式。在此类房屋流转协议中的客体是人们对其享有处分权利的一个简单客体，处分我们享有处分权利的一个简单客体的行为是有效的法律行为。其二，根据“法不禁止即自由”原则，公民在法定范围内享有一定的相对自由。合同有效，应就合同判决原、被告即时履行合同义务。

（二）不同集体经济组织成员之间合同的处理

不同的集体经济组织成员之间的房屋买卖合同有效。第一个方面，我国对此类流转协议没有明文的禁止性规定，但对农村不同的集体经济组织之间是否可以进行房屋买卖的问题并未作出禁止，相关法律和司法解释也未明确禁止。第二方面，从物权主体上来看，法学界有观点认为房屋下主体和房屋是物权上两个独立的物权主体，针对房屋、房屋下主体买卖情况区别对待，分别依据对合同效力的不同认定作出区别的处理。对于房屋的买卖部分应作有效的处理，两个买卖合同间互不影响。

（三）城镇居民购买农村房屋

如果法院依照合同无效判决返还房屋买卖合同中涉及的房屋和钱款时，需全方位考虑到买卖两方因合同无效而致使相对两方利益的影响。

第一，在案件的审判中如果认定买卖合同无效，依照无效的买卖合同来执行判决。但合同标的即所购房屋会随着经济的发展，社会基础建设而需要拆迁等原因而升值，这样的话就导致了买卖双方的不公平情况的产生，笔者认为为了避免这种不公平现象的产生，就需要我们在处理这类合同时，需要对买卖双方的过错责任大小有一个正确的认识，根据买卖合同双方的过错大小分别确定承担责任的大小。

第二，无法返还原物，如果合同在认定无效后，合同标的即房屋因拆迁等情况而损毁且已经升值，无法返还原物。又或者是因扩建、翻修等使得合同标的升值。那么在返还原物或者在无法返还原物的情况下如何返还、如何赔偿？笔者认为，在这类情况下要分两种情况，第一种情况，如果在签订房屋买卖合同时是双方的真实的意思表示，且无欺诈，显失公平等情况，按照公平性原则，应该按现价赔偿，第二种情况即如果在签订房屋买卖合同时有欺诈，显失公平等不利于合同一方的情况存在，那么就应该对不利一方作出相应的赔偿。

结语：无论从物权法的角度，还是从合同法的角度，终究还是要从它在社会中的显效来看，而从社会的总体的认识而言，还是应当认为农村房屋买卖合同是有效的。

参考文献：

[1] 夏祥林.我国农村房屋流转法律问题研究[D]. 苏州大学， 2013.

[2] 马莉洮.我国农村房屋流转制度探析[D]. 长安大学， 2016.

作者简介：

刘小强（1990-），男，汉族，贵州遵义人，研究生，法律硕士（法学）。