轨道交通发展对天津郊镇新建商品住宅价格影响的实证研究

◎文/张 磊

轨道交通的便捷程度已经成为衡量一个城市的发达状况的主要参考指标之一。尤其是轨道交通的有效延展使城市许多相对偏远地区的地块得以开发，吸引了相当数量的购房者投资置业。交通的便捷程度已经成为许多城市购房者的重点决策因素。在住宅的销售过程中，很多房地产企业也以 “地铁房”、“轻轨房”等作为楼盘的主要卖点。那么究竟轨道交通对商品住宅成交量有何影响，对房价的影响又有多大呢？本文以天津两个典型郊镇的房价变化作为研究对象，进行了实证研究。

一、轨道交通对房价影响的相关研究综述

国内外学者的很多研究都证实了城市轨道交通对站点周边房地产价格有着显著的提升作用。Hee通过对首尔地铁五号线的研究，证实首尔地铁对沿线周边房地产有显著的升值效应；Deloukas的报告则显示，为雅典奥运会开通的雅典地铁2号线，提升了新站点周边房地产的价值；Pan运用多层次回归模型，对休斯顿轻轨站点附近房地产进行了定量价值研究，结果表明轨道交通对其周边房地产价值影响是正面且积极的。

随着研究范围的不断扩展，研究方法不断改进，更多学者认为轨道交通对周边房地产价值影响是综合的。Bowes认为轨道交通对周边房地产影响产生了综合效应，即积极和消极因素共存，且随距离、区位的变化而改变。Ratner认为轨道交通发展与住房彼此影响，相互作用、和谐发展、共同进步。

诺贝尔奖获得者、经济学家William Vickrey认为，大容量快速轨道交通应该按照其边际成本来收费经营（运行良好的系统其边际成本接近于零），而通过其周边的土地收入来筹集建设资金。事实上，轨道交通具有明显的外部效益，能够给沿线的土地（房地产）带来显著的增值效应。轨道交通具有高度的能达性效能，不仅能够节省轨道交通利用者的出行时间和经济成本，而且也能够减少道路交通的拥挤程度。这种高度能达性还具有“磁力效应”，能够吸引各种生活、商务、商业、文化、娱乐等设施向轨道站点周围集中，刺激站点周围土地的高密度开发，繁荣轨道交通沿线的经济。轨道交通的高能达性，以及由此所促进的沿线土地的高密度开发与经济繁荣，必将促进沿线房地产增值，这就是轨道交通建设促进沿线房地产增值的机理。

研究还表明，房地产价格受地域性特征 （市区与近郊区、市区与远郊区、市核心区与周边依附区）影响。相对于轨道交通系统发展成熟的核心城区，轨道交通的建设对郊区尤其是近郊区或中低等开发程度地区的房地产价格的影响更为显著。房地产价格受站点可达性影响，在距离轨道交通站点500米,l000米、l500米、2000米等不同缓冲区内，其影响程度不同。轨道交通影响房地产价格同时还具有一定的时效性，轨道交通建设的整个周期（建设前期、在建阶段、后期运行）影响将从单一因素向复合因素转变，价格发展趋势也随阶段变化呈倒U型特征。

图1 天津城市交通轨道线网图

二、天津轨道交通发展初具规模

天津目前已经建成并正式运营的城市轨道交通系统主要包括地铁 1、2、3、6、9 号线，如果包括在建线路，天津轨道交通已经织就一张初具规模的轨交网 （如图1），基本覆盖了天津主要商业区和居住区，并延展至城市核心区的周边。预计到2020年，天津公共交通占机动化出行量比例将达到36%，轨道交通占公共交通出行量比例达到40%，轨道交通在天津公共交通中将逐步占据主导地位。

截至 2016年 12月，天津轨道交通运营线路共有5条， 包括地铁 1、2、3、6 号线及9号线（津滨轻轨），线网覆盖10个市辖区，运营里程166千米，共设车站112座。轨道交通在建线路共有7段，包括1号线东延伸线、4号线一期、5号线、6号线一期南段、10号线一期、B1线、Z4线，共180余千米。到2020年，天津轨道交通将形成14条运营线路，总长513公里的轨道交通网络。

2016年，天津轨道交通年客运量2.77亿乘次，日均客运量逾70万乘次，单日最高客运量达118万乘次。

时代进步引领人们需求观念的转变，越来越多的天津市区居民会选择在郊区购房，相对于拥挤的路面交通带来的不便，更多的人选择乘轨道交通，甚至有很多人将私家车开到轨道交通站，然后再乘轨道交通上班。随着天津郊区人口经济收入的不断提高，很多郊区居民会选择到市中心购物、娱乐、工作，他们出行的第一选择也会是轨道交通。

同时，由于外来人口不断涌入，北京作为国际性大都市，其住宅资源承载负荷已接近极限。随着京津冀协同发展的不断深入，作为北京近邻的天津，已经悄然成为许多区域内购房者的上佳选择，日益便捷的轨道交通也必将强化天津房地产市场的发展优势。

三、便捷的轨道交通推动近郊镇房地产市场快速发展

为了在对房价分析时尽量剔除地段因素的干扰，着重研究轨道交通这一影响因素，本文选择西青区的中北镇和张家窝镇两个典型镇作为研究对象。

（一）中北镇、张家窝镇区位概况

天津地铁2号线，是天津快速轨道交通网中的东西骨干线，线路西起西青区曹庄站，东至东丽区天津滨海国际机场，横穿天津中心区域。西起点的曹庄站地处西青区中北镇片区。天津地铁3号线，是天津快速轨道交通网中的南北骨干线，线路北起北辰区小淀镇，南至西青区张家窝镇。

中北镇和张家窝镇作为典型的轨道交通镇，整体镇域新建居民区多数在轨道交通站3千米辐射范围内。这两个镇地理位置都在天津外环线之外，繁华地段、学区因素等特征对两镇区域房价的影响力相对较弱，这更有利于研究交通优势对房价的影响。尤其是张家窝镇，地铁3号线终点站与京沪高铁天津南站同站换乘，成为了典型的广义轨道交通叠合镇，呈现出更为显著的交通优势效应。

目前，中北镇和张家窝镇已经成为天津外环以外主要的居民居住区。中北镇紧邻天津外环线，而张家窝镇距天津外环线则有近8千米左右的行程，以传统意义的地段优劣标准来衡量，它们都不具备优势。中北镇所辖地铁曹庄站、张家窝镇所辖地铁天津南站站距离天津交通枢纽中心站天津火车站分别为10站地和15站地；距离天津中心商业区滨江道分别为13站地和12站地。乘坐轨道交通，两镇到达天津中心区域的时间均为30～40分钟，而如果选择驾车出行，在不拥堵的前提下，同样的行程需要60分钟左右。便捷的轨道交通优势是这两个郊镇住宅成交价格上涨的主要支撑。

（二）中北镇、张家窝镇新建商品住宅成交活跃

天津新建商品住宅小区成交热力图显示，西外环线以外楼盘集中成片的区域并不多，中北镇和张家窝镇新建商品住宅成交相对集中，而这两个镇又都处于天津轨道交通的主要结点，因此，消除其他因素的干扰，可以认定为轨道交通在某种程度促进了两镇的发展。

西青区是天津环城四区之一，共辖9个街镇，区政府府所在地为历史名镇杨柳青镇。西青区中，只有张家窝镇、中北镇为典型轨道交通通达带动镇，其他7个街镇或无直接轨道交通线路接驳或受轨道交通影响程度较小。从2013—2016年西青区新建商品住宅成交量（图3）来看，张家窝镇、中北镇两镇成交所占比重变化明显。地铁 2、3号线在 2013年下半年全线贯通运营，2013年全年两镇新建商品住宅成交量仅占整个西青区全区的42.7%，但是到了2014年，两镇成交量占比就达到全区的56.6%，2015年更是陡增到全区成交量的71.8%。2016年虽成交比重虽有所下降，但是仍保持51.4%左右，占据半壁江山。由此可以看出，无论是新建商品住宅的供给量和成交量，相较于西青区其他7个街镇，张家窝镇、中北镇都已经成为西青区的成交主力区域，轨道交通效应明显。

图2 天津新建商品住宅小区成交热力图

（三）中北镇、张家窝镇新建商品住宅房价变化明显

轨道交通建设在两个时间节点上对房价的影响最为显著，即营建轨道交通规划信息宣布后和建成后。考虑数据的可获得性，本文参照了两个线路的正式运营贯通时间。天津地铁2、3号线全线贯通运营时间分别为2013年8月28日和2013年12月28日。根据天津地铁2号线、3号线的开通运营时间，选取两镇2013年1月至2017年8月的房价变化情况进行分析。

1.中北镇、张家窝镇新建商品住宅价格呈现上涨态势

中北镇、张家窝镇两镇的房价在四年多的时间里都有比较明显的上涨 （图4），中北镇商品房每平方米均价在2013年1月为8700元左右，到2017年 8月，上涨为26000元左右；张家窝镇商品房每平方米均价在2013年 1月为 7800元左右，到2017年8月上涨为21000元左右。

图3 2013—2016年西青区新建商品住宅成交量对比图

中北镇相较于张家窝镇开发时间要早，轨道交通预期较早形成，目前基础设施、配套设施优于张家窝镇，所以整体均价来看要高于张家窝镇。

图4 中北镇、张家窝镇新建商品住宅平均价格变化图

以地铁2、3号线的全线贯通时间为节点，来看两镇房价，其中中北镇在2号线全线通车运营的2013年8月份前后，商品房每平方米均价变化明显，7月仍在10000元以内，8月则突破了10000元。张家窝镇在3号线全线通车运营的次月即2014年1月，商品房每平方米均价突破10000元。在地铁两线全线贯通前后，两镇新建商品住宅均价都有较明显的变化。

2.中北镇、张家窝镇新建商品住宅均价同比涨幅高于全市

从 2012—2016年五年来新建商品住宅每平方米平均价格的同比幅度变化来看，在未开通轨道交通的2012年，中、张两镇的均价同比仍处于下降态势。而到了地铁2、3号线全线贯通运营的2013年和开通后的第一年2014年，中、张两镇均价同比涨幅明显高于全市水平（图 5）。

3.中北镇、张家窝镇新建商品住宅价格月度环比波动幅度多数月份高于全市水平

引发房价变化的因素较多，四年来天津房地产市场整体都在发展，价格也在不断变化，单就月份价格变化仍然无法确定轨道交通对两镇的房价影响究竟有多大，所以将天津全市2013年以来的价格环比变化与两镇的平均价格环比变化进行简单对比。

从两镇的月度均价环比变化来看（见图 6、图 7），与天津同月的新建商品住宅环比指数对比，在多数月份，两镇的月度每平方米平均房价环比涨幅要高于全市水平，波动也更明显。考虑到两镇的其他房价影响因素相对较弱，可以看出轨道交通对房价具有一定程度影响。

4.与同级非轨道交通郊镇价格存在显著差异

图5 中北镇、张家窝镇、全市新建商品住宅均价同比涨幅

图6 中北镇房价环比对比图

为进一步对比地铁因素产生的影响，本文选取与中北镇、张家窝镇地理位置近似的天津近郊镇津南区辛庄镇、咸水沽镇两镇的房价与中北、张家窝两镇作横向对比。辛庄镇与咸水沽镇位于津南区，距天津外环南路路程分别为5公里、10公里，并且海河高等教育园区坐落两镇之间，具有教育板块优势，同时咸水沽镇作为津南区区政府所在地，也具有明显的区位优势，但是与西青中北镇、张家窝镇具备的轨道交通优势相比，仍然存在一定差距。

图7 张家窝镇房价环比对比图

表1 津南、西青四镇新建商品住宅平均价格对比表 单位：元/每平方米

通过近四年津南两镇与本文所述的西青中北镇、张家窝镇平均房价对比可以看出，津南两镇与西青两镇的房价水平有着显著的差异。辛庄镇平均价格在2013年时与中北镇大致相当，2号线全线通车运营后，中北镇新建商品住宅均价直线上升，而没有地铁线路通达的辛庄镇价格则变化不大，在2013—2015年均价还有所下降，直到2016年才有大幅上涨。此时的价格上涨也与轨道交通建设发展相关联，2016年天津地铁1号线东部延长线工程开工建设，辛庄镇位于1号线延长线规划地铁站辐射两公里内，镇域房价受轨道交通建设利好性预期带动明显，辛庄镇也在向着轨道交通通达郊镇发展，但与中北镇均价相比仍然相差较大。对比价格来看，有地铁的郊镇新建商品住宅价格水平明显高于同级别的尚未通达轨道交通的郊镇（中北镇与辛庄镇、张家窝镇与咸水沽镇，见表1）。

从上述对西青区中北镇、张家窝镇住房价格分析及相关部门研究看，轨道交通对周边地区特别是远郊区的居住区发展及住房价格具有显著带动作用。为此，推动轨道交通不断发展将有利于天津外环线以外区域的建设，将会形成具有现代交通特点的郊区人口聚集镇，这些小镇的发展对分担城市核心区资源压力有着重要的现实和长远意义，也是特大型城市可持续发展的必经之路。

参考文献：

[1]陈真，刘辉.城市轨道交通对沿线房地产价格影响研究综述[J].能源与环境，2016（1）：27-30.

[2]郑捷奋，刘洪玉.城市轨道交通对房地产价值影响研究综述[J].城市轨道交通，2003（10）：14-16.