2017年颁布新收入准则对房地产业的影响

吴法群

[摘 要]新收入准则的颁布弥补了旧准则内容的缺陷，使企业在实际业务处理上更加规范。文章以房地产业为切入点，讨论了2017年颁布新收入准则对此类企业的影响。首先，文章阐述了新收入准则的主要修订内容；然后讨论了新收入准则对房地产企业影响关键点；最后，基于新收入准则提出了几点有关于房地产企业管理的完善措施，促进房地产企业能够更好地适应新准则，进而提升相关业务处理效率。

[关键词]新收入准则；房地产业；影响

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.12.061

2006年，我国财政部为了规范会计业务处理，颁布了《企业会计准则第14号——收入》和《企业会计准则第15号——建造合同》。新颁布的两项准则的内容与当时国际会计准则存在一定的一致性。但是随着我国市场经济步伐的不断加快，房地产行业的业务模式变化加快。现阶段，2006年的收入准则已经不能够完全满足企业收入业务处理需要，存在着应用解释和核算规范上的缺陷，直接影响了财务信息质量。鉴于此，我国财政部于2017年在旧准则的基础上颁布了新收入准则，这对房地产企业收入相关业务处理产生了一定的影响。

1 新收入准则的主要修订内容

1.1 构建了统一的收入确认模型

旧收入准则对于一些事项的规定还不够明确，经常出现一些相似业务收入确认方法选择不同的情况。而新收入准则将所有的收入统一纳入一个确认模式，对于一段时间内的确认条件在后续进行判断。相比之下，新收入准则构建了统一的收入确认模型，不仅使企业的收入确认方法得到了规范，而且还省去了原先需要选择相应准则的麻烦，促进了房地产企业财务信息可比性的提升。

1.2 以控制权转移作为收入确认时点的判断标准

相对于旧收入准则来说，新收入准则以控制权转移作为收入确认时点的判断标准。虽然房地产企业大部分交易事项风险和报酬的转移与控制权的转移时点存在着一致性，但是在某些交易项下可能产生风险和报酬的转移与控制权的转移时点的偏离。新收入准则将收入确认时点进行统一，收入确认时间将变为交货时点确认。

1.3 明确了合同处理方式

旧收入准则对于合同履约义务内容以及交易价格如何在各项履约义务之间进行分配指引不够明确。而新收入准则对于合同履约义务内容、交易价格如何在各项履约义务之间分配指引等一些相关内容进行了进一步的明确，对于合同履约义务内容新准则将内容细化为产品和服务两个方面，对相关内容进行了明确。对于交易价格在各履约义务之间的分配，新收入准则根据各项履约义务所承诺商品的相对单独售价分摊交易价格，在相对单独售价无法直接观察的情况下，提出运用预计成本加毛利法、市场评估法以及余值法等方式进行分配。

1.4 明确某些特定事项的收入确认和计量

新收入准则在旧收入准则的基础上明确了某些特定事项的收入确认和计量方式方法。不仅包括可变对价的合同，总额法和净额法的区分方式，而且还对向客户授予知识产权许可、附有质保条款的销售以及客户额外购买选择权的销售等内容。

2 新收入准则对房地产企业的影响关键点剖析

2.1 合同訂立

《企业会计准则第14号——收入》以及《企业会计准则第15号——建造合同》是房地产企业销售商品、提供劳务以及资产使用权让渡收入和建造合同的收入基础。现阶段，房地产在对实务进行处理过程中基本上是采用完工百分比法对提供劳务收入和建造合同收入进行确认的，这就存在一个合同边界划分问题。当前房地产企业交易类型呈现多元化趋势，一些房地产企业在合同订立相关业务处理过程中不能够对两类合同准则的边界进行妥善划分，于是造成类似交易最终采取了差异化会计确认与处理方法。如此一来房地产企业的会计信息质量可能受到一定的影响，进而增加企业的决策风险。新收入准则颁布之后，房地产企业可以遵循新准则中的统一的收入确认模型，对合同产生的收入进行规范，并可以基于时间和时点概念的判断标准对收入进行确认，使房地产企业在合同订立上有章可循，间接提升会计信息的准确性。

2.2 合同履行

新收入准则对多重交易安排的合同的会计处理标准进行了明确，要求房地产企业在合同开始日对合同进行评估，评估后要对合同所包含的各项履约义务进行识别，并应按照单项可区分的履约义务对各项收入确认边界进行划分，确保房地产企业能够妥善对合同进行会计处理。

2.3 价格确定

基于旧收入准则，新收入准则对对价判断及计量进行了详细的解释和明确，要求房地产企业应当对可变对价、非现金对价、应付客户对价以及重大融资成分等因素对收入确认的影响进行了明确。同时，在新收入准则下，房地产企业根据自身实际业务情况，充分考虑到公允价值以及时间分摊同时结合会计估计进行判断。

2.4 价格分摊义务

房地产企业谨遵新收入准则中于合同中包含两项或多项履约义务的内容，在合同开始日，按照各项履约义务所承诺商品及服务的相对单独售价，并将交易价格科学、合理地分摊到各项履约义务中去，然后选择科学、合理的评估计量方法进行计量，为确保房地产企业财务信息的准确性奠定坚实的基础。

3 基于新收入准则对房地产企业管理的几点完善措施

3.1 完善报表披露格式及内容

房地产企业在全面了解和掌握新收入准则中关于收入确认披露要求的相关内容之后，应当对自身报表披露格式及内容进行调整和完善。首先，房地产企业不仅要对企业收入确认和计量所采用的重大会计政策进行披露，而且还应当及时体现出会计估计以及相关变更内容；其次，企业应当根据合同收入类型的不同，分类披露合同收入信息；再次，对于资产及负债信息的披露要及时准确，体现出动态性特点；最后，要明确合同实际完成义务的时点及剩余履约义务的交易价格的分摊，同时要及时披露收入确认金额及时点的重大判断及其变化。总之，房地产企业可以基于以上几点内容进一步优化和完善自身报表披露格式及内容，提升企业财务信息的准确性、全面性、真实性。

3.2 提升财务管理人员的专业素质

新收入准则的颁布对房地产企业财务人员的专业素质提出了更高的要求。不仅体现在对单向履约义务的识别、单独售价的认定等方面，而且还体现在交易价格的分摊方式以及内部控制政策和程序上。对此，房地产企业应当加强对财务管理人员的继续教育培训工作，邀请专业人士为其解读和讲授新收入准则相关内容及业务变化关键点。同时，还可以邀请专业人士采取实地指导的方式，有针对性地指导房地产企业财务人员的业务处理工作，纠正现阶段实务中存在的问题，为房地产企业各项收入确认工作提供一定保障。

3.3 完善绩效评价机制

新收入准则颁布之后，一些房地产企业的收入确认相关业务不一定能够及时随着新准则进行调整，而收入成本的评估和划分是否合理在一定程度上会影响不同收入中心的财务指标完成率。要想促进收入确认工作顺利推进，必要的绩效评价机制是必不可少的。对此，房地产企业可以采取量化指标分解的方式来对相关工作情况进行分析，并及时建立信息反馈机制，实现公司全体联动。此外，房地产企业还有必要与诸如投资人、合作人以及监管部门进行妥善沟通，尽可能地建立常态化沟通交流机制，使企业的收入确认相关业务能够更好地与新收入准则相适应，间接提升其财务信息的准确性、全面性、及时性，为企业决策提供有效依据，促进企业稳健发展。

4 结 论

本文根据2017年颁布新收入准则，提出了该准则对房地产业的影响。本文认为新准则在合同订立、合同履行、价格确定、价格分摊义务这些方面对房地产企业经营管理和会计工作有较大影响，并提出了房地产企业相应的应对对策，本文认为最重要的是房地产企业会计管理体系上的改变。

参考文献：

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