北京旧工业地段更新项目社会影响后评价调查与分析

刘静雅，林 耕

（天津城建大学 建筑学院，天津 300384）

当前，我国正处于从工业时代迈向后工业时代的进程中，产业结构的调整和城市的发展促使旧工业地段的更新成为了城市再开发的主要目标之一[1].从20世纪80年代后期开始，国内部分城市开始出现旧工业地段更新的项目[2].据笔者不完全统计，截止2016年6月，全国旧工业地段更新项目共有370个，这还不包括为数众多正在策划、设计以及建设的项目[3].为了探究这些更新后的旧工业地段项目究竟对城市产生了哪些正面或者负面的影响，了解这些影响与项目开始前的预期是否一致，那么对已实施的旧工业地段更新项目进行评价就十分必要.目前对旧工业地段更新项目的后评价研究中，往往过于关注设计层面和经济层面的问题[4]，而对社会层面的问题考虑不全面，致使某些改造项目不能很好地融入城市生活.因此，对已完成的旧工业地段更新项目进行社会影响后评价迫在眉睫.

为此，笔者对北京旧工业地段更新项目进行了实地调研.众所周知，新中国成立以来，北京市逐渐成为我国的一个重要的工业城市[5].自21世纪初，北京市工业企业搬迁和工业用地更新进入高峰期[6]，在专家学者和公众、社会媒体的共同呼吁下，北京市开始对旧工业地段进行更新，产生了类似于798、外研社等一系列具有较大影响力的项目[7].据笔者统计，截止2016年6月，北京的旧工业地段更新项目共有48项.通过对这其中有代表性的项目进行社会影响方面的针对性调查研究，利用社会影响后评价体系对这些项目进行社会影响后评价，分析发现不同业态的项目在社会影响方面的规律，获取经验.因而，城市的决策者和项目的投资者可以此来预测不同类型的更新项目将对城市产生怎样的社会影响，从而在综合考虑其它条件后作出正确的决策.

1 研究方法

建立一套科学、可行的旧工业地段更新项目社会影响后评价体系，是本研究得以进行的基本前提.为此，借鉴吕贺[8]建立的一套旧工业地段更新项目社会影响后评价模型（见表1）.该模型是在对120名本领域的专家学者以及300名市民进行问卷调查的基础上建立的.

表1 旧工业地段更新项目社会影响后评价模型[8]

以该评价模型为基础，通过对市民和使用者发放的调查问卷进行统计，最后得出该项目的社会影响后评价结果.其具体步骤如下：

（1）将上述旧工业地段更新项目社会影响后评价模型用简单易懂的语言做成SD调查问卷，并将指标层的每个评价因子分为不满意、略微满意、一般满意、很满意、非常满意这5个评价等级.

（2）将调查问卷发放给市民和使用者，邀请其对每个因子进行打分和评价，了解他们的反馈信息.

（3）对有效问卷的数据进行统计.将上述5个评价等级分别赋予 1（不满意）、3（略微满意）、5（一般满意）、7（很满意）、9（非常满意）5个分值.某评价因子的每个评价等级所占的比例乘以相对应的分值，相加后得到该因子的评价得分.将准则层中每个因子的评价得分乘以评价模型中该评价因子的权重，再将其相加的分值即是该准则层的评价结果.

（4）每个准则层的评价结果相加的得分，即为该旧工业地段更新项目的社会影响后评价结果.

（5）对评价结果进行整理和分析，找出规律，发现问题，进而获取经验.

2 北京旧工业地段更新项目社会影响后评价

北京旧工业地段更新项目的业态类型主要分为展览馆、办公、创意产业园、餐厅、酒店会所，其分别占总数的18%、19%、30%、8%、10%；而其他业态类型，如居住区、都市工业、公园等，由于项目较少易形成孤例，而无法排除偶然因素，故在本文中不做研究.

在前期实地走访的基础上，从上述五大业态类型的项目中分别筛选出了3～4个，共18个具有代表性的项目，对其进行了社会影响后评价问卷调查，共发出问卷720份，收回有效问卷678份.

2.1 整体情况分析

从总体上看，公众对于北京这些旧工业地段更新项目的社会影响是予以积极肯定的评价，只有个别项目得分偏低.然而在调查问卷的打分上，公众或多或少存在着比较保守的现象，赋值往往选择了3、5、7三个中间分值，故各项目的评价结果分值差异并不是很大，具体得分情况如图1所示.

由图1可知：所有18个更新项目的得分都集中在4～7分之间；得分超过6分的有3个项目，其中2个为创意产业园类，77文创园的6.5分居于这18个项目的榜首；低于5分的项目有3个，其中2个为展览馆类，1个为办公类，龙徽酒博物馆项目得分在18个项目中最低，为4.4分；其余项目得分全部在5～6分之间.在同类项目之间，创意产业园类、餐厅类、酒店会所类3种业态类型差异较小，其中酒店会所类差异只有0.3分；但展览馆类、办公类这两种业态类型差异较大，特别是展览馆类，最高分与最低分的差值达到了1.5分，体现了较强的个体性.

将上述18个项目的得分按业态类型计算平均值后，各业态类型平均得分情况如图2所示.由图2可以看出，在满分10分的条件下，创意产业园类更新项目平均得分最高，为6.03分，也是平均分数唯一高于6分的一种业态类型；办公和餐厅类的更新项目得分非常接近，分别为5.50分和5.53分，处于中等水平；而酒店会所和展览馆类更新项目的平均分数相对较低，仅得到了5.23分和5.10分.由此说明，就社会影响方面来看，在北京地区旧工业地段更新为创意产业园类的项目无疑是一个不错的选择，通常能给这座城市带来积极正面的社会影响；办公类的项目，如果在选址上稍加慎重，也是一种很好的业态类型；而餐厅和酒店会所类更新项目，由于自身的体量和规模较小，可能带来的社会影响不如前两类那么大，但也正是因为这类项目小而精的特点，可控性更强，普遍可以给这座城市带来正面的社会影响；此外，展览馆类的更新项目由于受展览的类型、规模、地理位置、周边氛围以及经营模式等因素的影响较大，故每个项目的社会影响大小不一，不能一概而论.

图1 北京旧工业地段更新项目社会影响后评价各项目得分

图2 北京旧工业地段更新项目社会影响后评价各业态类型平均得分

2.2 社会影响的各方面对比分析

从项目的总得分可能并不能看出每种业态类型的优势和劣势在哪里，笔者就调研数据分别从评价模型的四个准则层，即“对人口和就业的影响”“对社会文化的影响”“对市民社会生活的影响”“对资源环境的影响”这四个方面入手，经过加权计算，得出了各类更新项目在这四个方面得分的平均值，各准则层加权得分如图3所示.

图3 四个准则层加权得分情况

从图3可以清晰地看出：在人口和就业方面，创意产业园和办公类项目显然更有优势；在社会文化的影响上，创意产业园类项目表现得尤为突出；在对市民社会生活的影响上，餐厅类项目带来的正面影响更大一些，创意产业园类项目次之；而对资源环境的影响上差异不是很大，创意产业园类和酒店会所类项目要稍好一些.

2.2.1 对人口和就业的影响

对人口和就业的影响各评价因子加权得分如图4所示.由图4不难发现，人口和就业方面的3个评价因子得分都不高.

图4 对人口和就业的影响各评价因子加权得分情况

（1）在就业岗位的变化方面，办公和创意产业园类项目得分较高，说明这两类项目可以给该城市创造大量的就业机会和条件.在实地调研的过程中，笔者了解到，这几个办公类的项目出租率都保持在90%以上，且有很多国内外知名企业和公司在这里办公；创意产业园类项目出租率基本达到95%，园区内的产业类型也比较丰富，办公、展览、餐饮、休闲一应俱全，所以也带来了更多的就业岗位；而展览馆、餐饮和酒店会所类更新项目由于自身业态类型的局限性，虽然也能提供一定数量的就业岗位，但规模较小.

（2）对居民收入的影响上，办公和创意产业园类项目因为带来了较多的就业岗位，故随之给一部分居民增加了更多的收入；而展览馆、餐厅和酒店会所类项目得分较低，显然对居民的收入没有带来实质影响.

（3）在流动人口的变化方面，创意产业园类项目得分较高.实地调研中发现，由于其业态类型的特殊性，加之各项目的宣传比较到位，带来了大量的流动人口，但其得分并没有与流动人口的绝对数量成正比.经了解，对于园区的经营者和一部分使用者来说，流动人口给他们带来了较多的利益，但对于一部分项目周边的市民来说，却给他们的生活带来一定程度上的困扰，尤其是在交通和物价方面.比如方家胡同46号院项目，自从有了这个更新项目，大量的来往车辆造成了一定程度上的交通问题，给他们的生活带来不便，周边的店铺也渐渐商业化，传统胡同的生活气息逐渐消失.

2.2.2 对社会文化的影响

对社会文化的影响各评价因子加权得分如图5所示.

图5 对社会文化的影响各评价因子加权得分情况

图5反映出各类项目对社会文化的影响普遍较好，但个别因子的得分差距较大.

（1）工业遗址的整体形象方面，所有类型的项目评价得分都非常高，尤其是创意产业园和餐厅类更新项目.说明北京旧工业地段的更新项目在初期的策划设计和后期的运营阶段都很用心，并得到了市民和使用者的普遍认可.

（2）工业遗存保护保留的程度、工业文化氛围的塑造、新建与旧建的融合和对城市面貌的改善这四个方面的得分情况较为相近，只有创意产业园类项目得分远高于其他类型，规模大容易形成一定的影响.经调研发现，大部分项目的改造力度比较大，虽然整体上有工业氛围，但并不浓厚，之前的企业文化保留情况也不乐观，加之有一部分公众对旧工业地段的更新并不关注和了解，这就造成了一部分调查对象并不知道这些项目是旧工业地段的更新项目，以为这只是顺应人们怀旧的潮流而故意营造的一种氛围和风格而已，因此其得分不高.同时，经过近些年的实践与摸索，旧工业项目改造的设计手法渐渐成熟，受到了一定程度的欢迎与追捧，给城市面貌带来不少积极影响.

（3）文化教育意义方面，展览馆类显然得分较高，除了有大量的展览以外，这几个展览馆均为很多高校的实践基地，同时也会为中小学生组织各类文娱活动；创意产业园和办公类项目中会涉及一些类似于艺术、设计、影视等专业领域，故也能具有文化教育意义.

2.2.3 对市民社会生活的影响

对市民社会生活的影响各评价因子加权得分如图6所示.

图6 对市民社会生活的影响各评价因子加权得分情况

由图6发现，北京各更新项目对市民社会生活的影响有好有坏，整体上来看，对公众支持与参与程度、交流休憩空间的舒适度评价较高，而对地价的变化不太满意.

（1）城市交通的可达性方面，餐厅类项目较好，可能是餐厅自身需要在交通可达性较好的地段才能更好地经营，选址时即较为关注；创意产业园类项目由于规模较大，经过一段时间的经营，大到公共交通线路，小至道路宽度，确实提高了该地的交通可达性，而得分没有达到预期的原因是有个别项目身处闹市区，尽管地铁站、公交站环绕，但不适合开车至此地.

（2）对所在地区居民交流的影响方面，餐厅和创意产业园类项目得分较高.不论是闲聊家常还是一些商务合作，经常喜欢边吃边聊，所以餐饮类的更新项目给大家创造了这个条件，对居民的交流有促进作用；创意产业园类项目中除了餐饮，还有很大一部分是专业性质的展馆、沙龙和工作室，有力地带动了相关人群的交流.此外，创意产业园的开放性比较强，园区内除了来此目的性比较强的人员外，还有一些附近的居民来此休闲，更增加了当地居民的交流；展览馆类项目吸引的人群仅仅是对此类展览有兴趣的相关人士，但也增加了这类人群的交流；而办公和酒店会所类项目由于其自身的封闭性，故得分不高.

（3）对于地价的变化程度，各种类型项目的得分普遍偏低.笔者认为分数低并不代表没有带动地价变化，而正是由于带动了地价的变化，使得市民觉得不太能够接受.调研时会有市民表示，为了在此地上班方便，在周边租房每月的开销就达1万元以上.因此，市民对旧工业地段更新项目对周边房价、地价的拉动呈现出一种不适应的状态.

2.2.4 对资源环境的影响

对资源环境的影响各评价因子加权得分情况如图7所示.

从图7看出，公众就旧工业地段更新项目对资源环境的影响方面普遍表示很满意，各业态类型的差距不是很大.这说明，公众认为将旧工业地段进行更新改造对于资源环境方面有很大的积极影响，其中更是对内部环境氛围表示非常满意，给予了此类项目的开发者和设计者很大的肯定.在是否节约资源、对自然环境的修复程度和自然资源综合利用效率这三个方面也纷纷表示，尽管不清楚这类更新项目对资源的节约和环境的修复程度到底有多大，但是这类改造肯定是有深远意义的.

图7 对资源环境的影响各评价因子加权得分情况

3 结语

通过对北京旧工业地段更新项目的调研与分析可以清楚地看出，目前北京该类更新项目在社会影响方面取得的成绩以及存在的问题，这些宝贵的经验为今后的实践提供了有益的借鉴.还须指出的是，本研究针对的只是旧工业地段更新项目的社会影响方面，在日后的研究中相关学者可以结合经济和环境等方面的研究成果，提出一套综合完整的旧工业地段更新开发策略，努力实现社会效益、经济效益和环境效益的协调统一，促使旧工业地段更新持续、稳定、健康的发展.

参考文献：

[1]王建强，戎俊强.城市产业类历史建筑及地段的改造再利用[J].世界建筑，2001（6）：17-22.

[2]周陶洪.旧工业区城市更新策略研究[D].北京：清华大学，2005：20-21.

[3]刘 力，徐 蕾，刘静雅.国内旧工业地段更新已实施案例的统计与分析[J].工业建筑，2016（1）：47-51.

[4]樊胜军，蒋红妍，钟兴润，等.旧工业建筑再利用社会影响后评价研究[J].工业建筑，2013（10）：11-14.

[5]刘伯英.工业建筑遗产保护发展综述[J].建筑学报，2012（1）：12-17.

[6]刘伯英，李 匡.北京工业建筑遗产保护与再利用体系研究[J].建筑学报，2010（12）：1-6.

[7]刘 力.资源型城市工业地段更新研究[D].天津：天津大学，2012：33-34.

[8]吕 贺.旧工业地段更新项目社会影响后评价研究[D].天津：天津城建大学，2016：28-29.