中小型房地产企业财务风险分析和应对策略

(黄山市富徽城市综合开发有限限公司 安徽 黄山 242700)

一、前言

近三年来，国家坚持“房子是用来住的不是用来炒的”定位，出台了一系列有关信贷、土地、税收等宏观调控政策，加强对房地产市场规范化管理。房地产开发准入的门槛提高了，对中小型的房地产企业的冲击很大，不少中小型房地产公司经营状况恶化，面临着很多难以预测和不可控制的因素可能导致企业陷入财务困境状况，归集主要在四个方面反映企业出现财务困境程度：(1)经营活动现金流入不足以满足经营活动现金流出，现金净流量为负，企业自身的造血功能很差。(2)企业经营亏损，营业利润为负；(3)净营运资本为负，流动资产变现不足以偿还流动负债，短期偿债能力低；(4)留存收益不足，经营累计亏损，经营状况恶化。这四项财务指标分析能说明，企业经营盈利状况恶化，现金流不足以偿还负债状况，公司资不抵债，陷入严峻的财务困境。

因此，中小型房地产企业要在市场优胜劣汰的大环境下立足，务必深入分析房地产企业的财务状况和风险要素，提高自身经营管理水平，采取有效风险管控策略更好应对市场风险，才能在经济新常态下寻求自我完善、自我发展的有效路径，让企业得以稳定和长效发展。

二、房地产企业财务风险原因分析

通过对一些中小型企业经营和财务状况分析，从国家政策、宏观经济环境、市场竞争度、企业管理水平四方面阐述分析房地产企业出现的财务困境原因。

1、 依靠债务融资，缺乏财务弹性

中小房地产企业开发资金来源主要是银行贷款和预售房款。房地产公司负债结构中金融负债比率增加，则利息负担不断加重，而且金融负债债务契约的约束性更强，当公司陷入财务困境时，金融负债债权人对公司资产有很强的处置能力。若公司现金流不充足，现金适合比率小，则公司财务弹性比较差，应对内外环境的能力和适应程度比较低。

2、 融资渠道狭窄，资本结构不合理

现今房地产市场进入微利时代，对于高负债的房地产企业而言，总资产报酬率低于贷款利率，将会产生财务负效应。而中小房地产企业缺乏有效的担保机制和融资平台，难以通过公开资本市场直接融资，不能将库存成熟、稳定但流动性较差的商业物业资产，通过房地产信托基金融资方式转化为资本市场上有价证券投资，因此企业面临现金流不足，贷款压力大。中小房地产企业自身优势不足，在外部经营环境存在不确定因素下，不能吸引新的投资者，寻求与金融业的跨界整合机会更少，引入股权资本难度很大，如一味依靠银行贷款，资本结构不合理，也是陷入财务困境因素之一。因此，越来越多的中小企业必须跳出自身产业思维，走出一味地等贷款、要贷款的模式，寻求与金融业的跨界整合。“产融结合”作为产业发展、迅速增强实力的途径，已成为中国中小企业发展的一种手段。

3、 资产管理效率低，现金流回收慢

房地产行业是典型的资本密集型产业，开发项目从土地购买到开发建设完成至后期销售的全过程中，资金需求量大，集中性强，销售回款(租金回款)比较散、慢的特点。从资产构成看，固定资产和流动资产的配比反映了企业的生产效率，材料设备、在建工程等资产占用大量资金，随着存货比例上升，收入能力有所下降，流动资金转化为现金的能力也有所下降，若出现资产运营管理不善，没有科学合理的营销手段和时机，不能加速现金流回收，尽早变现，势必导致资金链断裂，使公司陷入财务困境。

三、中小型房地产企业防范经营风险的对策

1、多元化融资方式，改善资本结构，提高发展能力。

中小型房地产企业必须在自身意识上打破依赖银行贷款的单一融资模式，大力发展资本市场直接融资，紧紧抓住国家相应政策，采取有效而多样化的融资形式实现对资金流的适时补充。加强企业品牌建设，利用有稳定现金流的品牌效应资产，实施资产证券化，提升融资能力和核心竞争力。加强与大型房地产企业、保险公司、养老基金、投资银行合作，引入金融资本和战略投资者，利用本土化资源优势，争取获得多方投资者支持，通过产融结合，使金融资本与产业资本建立长期密切联系，既能为企业带来融资成本、融资额度上的优势，也能在国家扶持的地产领域获得新的投资机会。因此，多元化的融资方式，合理引入股权资本，有利于改善资本结构，提高企业财务弹性和产业资本发展能力。

2、提高资产管理效率，改善现金适合比，加速现金流回收。

随着国家相关的干预政策陆续出台，中小型房地产企业必须顺势而为，对市场需求科学研判，新上项目在拿地方面要保持审慎态度，根据自身实力参与竞争，坚决不拿高风险地块。加强流动资产管理，合理制定采购计划，控制原材料和设备存货采购，减小库存持有占用现金流出，加速在建工程竣工率，缩短建设周期，及早制定营销方案，灵活改变公司的营销策略与手段，推出经济型、短平快的项目产品，利用低价格优势加速销售，更好更快地实现资金快速回笼。经营管理高层要对项目成本、资金运作、预期回报、税收筹划做细致的财务分析，科学规划整个项目资金收支预算，降低企业交易成本，提高现金适合比率和资产管理效率，使财务弹性越强，企业应对内外环境变化能力和适应程度越高。

3、创新运营模式，适应新常态，探索新的利润增长点

中小房地产企业要与时俱进，调整经营战略和运营模式，产品要符合客户多元化需求，不仅注重产品的质量，还要提高配套物业高品质服务、品牌效应、便捷性社区服务等附加价值，实现产营一体化，提高核心竞争力，提升利润空间。积极调整产品结构，改变单一住宅产品类型，拓展适合本地特色的旅游地产、养老地产新领域，寻求新的盈利增长点。随着调控政策的不断加强，适当加大中小户型及政策性保障房项目投入比例，针对小众群体，量身定制集资建房开发，具有市场风险低、收益稳定的优势。使企业获取微利，从而保障企业实现稳定可持续发展。

伴随互联网技术发展，大数据进代的到来，智慧化模式也为房地产企业带来商机，在产品设计时，植入互联网智慧功能，实现资源共享大数据信息，使目前碎片化的发展状态有效整合，能满足家庭、社区全方位需求，是新型房地产产品的发展趋势，不仅能得到政府的支持，还能创新新的利润增长点。

四、结语

在国家宏观经济调控的新常态下，面对愈发严峻的房地产市场的发展大环境，中小房地产企业要冷静客观地分析自身存在的系列问题，抢抓机遇，加强自身经营管理能力，优化内部管理机制和业务流程，制定长期发展模式和盈利规划，努力提高应对财务风险的能力，必能站稳市场，稳步提升公司经营管理效益和核心竞争力，企业将能够获得可持续发展。

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