轨道交通对沿线房地产价格的影响研究

(重庆交通大学土木工程学院 重庆 400074)

引言

冻对城市公共交通而言，最主要的两种交通方式是道路交通和轨道交通。与常规交通对比之下，轨道交通的优势是很明显的，具体就是容量比较大，速度比较快，并且安全系数很高，符合环保的要求，为现在城市公共交通倡导的高效、安全、便捷的理念是符合的。

城市轨道交通已经成为了市民出行的主要交通工具，城市轨道交通能够很好的完成市民到达附近的地区，并且还能够让周边的居民出行选择一个比较合适的居住地。正是因为轨道交通在人民日常工作生活中起到的作用，所以居民在选择住房的时候把轨道交通作为了一个重要的考虑因素，这也就直接的对沿线房地产的价格产生了一定的影响，并且还呈现出了一定的规律。随着城市轨道交通建设逐渐的趋向于完善，线路的分布程度也会越来越广泛，那么轨道交通对房价的影响也会越来越重要。

一、轨道交通对房地产价格影响的研究对象

对于城市的土地利用的形态、布局和规模在未来的几年内将会随着轨道交通的发展而直接的影响，国内外学者主要从轨道交通对沿线土地利用价值的影响上来展开了一系列的研究。

对于房地产价格整体上的一个体现上来看，城市轨道交通对于沿线房地产的价格产生将会越来越明显。在对城市轨道交通对住宅的影响上，比如：刘康、杨鸿等从城市轨道交通对住房价格影响方面展开了研究。

二、城市轨道交通对房地产价格影响的特征因素

时效性研究也就是从时间跨度方面来考虑的，主要是在轨道交通的不同发展阶段展开了论述，第一对于轨道交通来说，其建设的程度是有一定的周期性的，第二从大方向上来说是整个城市轨道交通的发展周期。

从轨道交通建设的时间长度来看，其建设周期是比较长的，一般来说是持续3-8年，房地产价格会在城市轨道交通建设的过程中潜移默化中发生着作用。对于轨道交通规划来看，一般都是通过时点来开始的，那么轨道交周边的房地产价值就要开始升值了，现在的一个现象就是车未通，但是房子已经热卖，这是具有的一个超前性、在开始动工的时候对周边房价就有一个大幅度的升值冲击，但是在轨道交通施工期间肯定会带来一定的负面效应，比如污染和噪声影响，这些都会让房价的升幅有所减缓，但是这只是一个暂时的减缓影响，等到轨道交通完工之后，这种负面影响自然就会消除了。

等到城市轨道交通的发展进入一个成熟期之后，随着轨道交通建设路线的增加之后，一些新建的轨道交通就会自然而然的对房地产的价格影响没有之前那么大了，比如针对上海地铁一号线而言，再其刚投入建成使用的时候，对于房地产市场的影响是非常巨大的，但是正是随着轨道交通发展的步伐越来越快，在上海地区轨道交通已经遍布了不部分区域，其覆盖的面积也是越来越大，也就是我们所说的地铁房效应正在逐渐的下降。

三、轨道交通对房地产价格影响的研究方法

因为轨道交通在一个高速发展的情况下，那么学者对于其研究已经渗透到了各个方面，从刚开始的定性研究到最后的一个定量研究来看，从模型应用方面来说就有了一个很大的进步和创新了。我们在使用的模型当中，其中常用的是特征价格模型、交通成本模型、地价函数方法、层次回归模型、支出系统需求函数综合模型等，并且这些模型结合了GIS空间分析的一些方法进行综合性的考虑和研究，得到的结果将会更加的具有说服性。还有一些学者根据了区域性的特点对模型进行了更进一步的优化方案，这样也更能代表现在的理论依据。

具体问题具体分析之后，对于不同的研究区域和不同的研究对象，在我们选择模型的时候一定要让理论基础变得更加的清晰，函数关系能够体现的具有代表性并且简单方便，参数更容易能够收集获得，样本的获得性效果也是比较好的，这样在实际当中就会有很好的应用，并且还有针对性。

四、轨道交通对房地产价值影响研究结果

在之前的研究结果中显示的是一些学者认为城市轨道交通对附近的房地产价格的影响是比较消极的，没有任何的积极意义，但是在1976年外国学者韦伯发现，在新建的轨道交通会导致主城区的房地产价格下降，分析原因是轨道交通系统导致了人口和就业岗位的离心化。

随着经济的发展，城市的近乎，城市轨道交通也在不断的发展进步，所以越来越多的学者已经开始意识到城市轨道交通对于站点周边的房地产价格有了一个涨幅的效果。并且随着时代的进步，学者的研究范围也在不断的进步和扩大，更多的学者开始发现对于轨道交通沿线的房地产价格的影响是一个综合性的因素，而不是单一的，也就是说有正面效应和反面上的效应是同时存在的，主要是因为距离、区位的变化从而发生了变化。在美国，有一项调查显示的是针对迈阿密地铁的居住区房价的价格从而研究显现的是，轨道交通对住房价格没有产生影响，但是与其不同的是很多专家同时认为的是轨道交通发展和房地产是彼此影响的，相互作用、和谐发展，共同进步。

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