浅析房地产业的繁荣对实体经济的影响

(武汉大学 湖北 武汉 430072)

中国房地产市场在1998年实行住房市场货币化改革，自改革以后发展迅速，房价不断上升；2005年推出“国八条”，2011年推出“新国八条”，2013年推出“国五条”屡次通过房地产调控政策对房价进行限制。2013年至今，中国许多城市房价过快过猛增长的趋势得到一定程度的限制，但是从长期来看，中国房地产市场存在房价越调节越上涨的状况。一些三四线城市出现了楼市库存的情况，而对于潜在需求旺盛和土地供给有限的城市房价依旧不断上涨。特别是自2016年实施楼市刺激政策以来，多地房价飙升，二线城市频频出现“地王”，房地产业和实体经济呈现出冰火两重天的发展态势；其中，深圳在楼市火爆的带动下，房地产投资额占到固定资产投资比重的74%，制造业投资大幅萎缩，同比下降60.4%，占比仅为5%。

中国能够持续增长与投资、出口、消费这“三驾马车”的带动作用是分不开的，但是自金融危机爆发以来，“三驾马车”带动经济发展的动力遭受到瓶颈，并且我国面临产能过剩、楼市高库存、债务高企三大问题。目前我国钢铁、水泥、玻璃等基建产业以及光伏风电等新兴产业都被公认为产能过剩。2008年金融危机以来，产能过剩的问题更加的突出，产能过剩产生的一个原因就是宏观经济发展较好的情况下人们预期未来会发展的比较好从而会增加投资，但是过量的投资却导致了产能过剩。对于制造业而言，本来面临着产能过剩、原材料成本上升、劳工成本上升、资金供给不足以及受国际不断恶化地经济环境的影响，再加上房价不断上涨带来的“吸血效应”，制造业面临着寒冬。面临如此状况，我国提出供给侧改革的方案，2016年1月26日中央财经领导小组第十二次会议，习近平总书记强调，供给侧结构性改革的根本目的是提高社会生产力水平，落实好以人民为中心的发展思想。

林毅夫(2007)认为，像中国处于快速发展阶段的发展中国家，社会的投资行为很容易出现“潮涌现象”，即在产业升级的过程中，中国位于世界产业链的内部，常常以发达国家的经验作为参考，主要投资一些技术比较成熟，市场已经存在或者正在兴起的这些行业，导致许多的企业像波浪一样涌向相同的产业，这种现象被称为“潮涌现象”。我国出现的“潮涌现象”不仅引发我们的思考，房地产业和制造业之间会是怎样的此消彼长相互影响的动态调整过程呢？ 制造业作为实体经济周期衡量的重要指标和房地产投资存在着千丝万缕的联系，而投资又和房地产周期存在着联系。近年来，我国房地产市场经历了从繁荣发展到出现库存的发展历程，这也给实体经济带来重大的影响，可以从以下几个角度分析房价对制造业的影响机理。

一、从资本流动的角度出发，资本具有逐利性，所以资本会其他行业流向投资回报率比较高的房地产行业。

在马克思的《资本论》中，利润被看做全部预付资本的产物，所以资本所有者必然十分关心利润的高低，最终资本会在投资领域展开激烈的竞争，在不同的部门之间流动。一方面，房价上升的过程中，大量资本从实体经济流向房地产市场，挤压实体经济的发展，导致一部分本来就处在发展劣势的实体经济更加衰落。房地产市场繁荣的同时也会增加对相关行业的需求，从而带动实体经济的发展。另一方面，当房地产市场不景气，例如三四线城市出现过剩库存的时候，资本更高程度的向房地产市场紧俏的一二线城市转移，一二线城市的房价居高不下，但是三四线城市没有足够消化过剩库存的能力，两方面的作用力带来了实体经济的不景气。

二、从产业关联理论的角度出发，房地产行业对于上下游的诸多行业有着重要的带动作用，从而对制造业的发展起到至关重要的作用。

在整个经济景气周期中，当经济处于繁荣发展的过程中，房地产行业往往最先得到发展并且领先进入行业景气阶段，在这个阶段，房地产行业会带动相关上下游产业发展进入景气阶段。在这个景气周期内，市场需求增加，各个行业发展迅速，企业家对未来前景过于乐观，热衷于加大投资力度扩大自身产能。然而，一旦房地产市场进入衰退阶段，房地产对于上下游企业的带动作用均迅速下降，也就造成了相关产业产能过剩、库存积压等诸多问题。如果不景气的阶段持续时间过长，会导致房地产产业链相关行业价格的进一步跌落，很可能导致相关产业的整体性亏损，由此可见，由于房地产行业的衰退，有可能导致相关行业的衰退。

三、从人口流动的角度，房价的上升提高了年轻人的生活成本，会将一部分高素质人力资本排斥在外。

新经济增长理论都强调人力资本对于经济增长的决定性贡献，对于中国而言，高素质高能力的高校毕业生成为弥补逐渐消失的人口红利重要力量。但是房价的上涨抬高了租金，导致务工人员生活成本大幅度提高，导致人才的流动较大。据安居客数据统计，深圳2016年3月份成交均价为48855元/平方米，房屋租赁均价为75.4元/平方米，套均租金为5735元。而南方人才市场发布的《2015-2016年广东地区薪酬调查报告》显示，深圳平均月薪7631元，增大了在深圳买房安居乐业的难度，并且租金水平也占据了很大一部分工资收入，结果就会抑制人才流入房价过高的地区，影响当地实体经济的创新和发展。

四、从企业生产成本的角度，房价的上升导致制造业企业成本上升，面临更大的生存危机。

日益上涨的房价、地价和工资成为制造业企业面临的三座大山，制造业的利润不断受到挤压，全球的制造业的发展基本上就是成本之争，低廉的成本才能保证竞争优势。中国工业和信息化部判断，中国制造已经受到双重挤压：一方面，发达国家纷纷实施“再工业化”、制造业回流的战略；另一方面，新兴市场兴起，其低成本优势吸引全球跨国公司前去投资。现在中国的一些纺织业转移到东南亚，一些电子产业也在向印度转移。中国是制造业大国，人口无法仅仅靠高端服务业与金融服务业来满足就业，大量制造业转移出去，就会导致失业，产业链中断以及产业空心化，对经济增长产生重大影响。

五、从金融风险的角度，杠杆融资扩大了房地产业风险，一旦房地产泡沫破灭就会危害实体经济。

从未来风险监控的角度来看，金融杠杆是把双刃剑，目前市场上有相当部分购房者是借助中介公司、众筹、P2P、首付贷等杠杆来筹集首付完成购房。这些杠杆虽然在初期一定程度上帮助了购房者，然而也加重了偿债负担，一旦房价出现了下行，这类投资者因出资额很低，信用违约很可能发生，更易弃房断供，从而进一步加大银行按揭贷款风险，影响到实体经济。”

【参考文献】

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