住房公积金贷款支持资源型城市棚户区改造的信贷风险研究——以淮南市为例

谭 嵩，白 林

（淮南师范学院经济与管理学院，安徽 淮南 232001）

一、引言

淮南市是我国13个亿吨煤基地之一，煤炭是淮南经济社会发展的基石。但煤炭开采也带来大量的采煤沉陷区。据预测，到2020年底，淮南市采煤沉陷区总面积将达到369平方公里，占淮南市总面积的14.2%。采煤沉陷区带来了大量的煤矿棚户区。棚户区改造是煤炭资源型城市转型发展中遇到的重大的挑战性难题。文章将通过对淮南市利用住房公积金贷款进行棚户区改造这一采煤沉陷区综合治理新模式的研究，对当前的棚户区改造及综合治理如何降低风险提出建议对策。

二、利用住房公积金贷款支持棚户区改造的信贷风险控制要点

公积金用于保障房建设贷款，最大的问题就是如何防控风险，确保贷款资金安全回收。如何规避信贷风险，研究可行的风险防范措施，确保资金安全，更是公积金贷款支持工矿城市棚户区改造工作的重中之重。

（一）贷前风险控制

在选择试点项目时，应严格审查试点项目的“成熟度”，包括拆迁、赔偿、资金来源、抵押物及“四证”办理情况等，严格控制项目建设周期，加快放贷资金回收周期，杜绝风险发生。

发放贷款前调查评价要做到对房地产开发企业的基本情况、财务情况、资信情况及发展情况，建设项目的概况和建设情况、市场情况、财务情况，抵押物的权属、抵押登记情况，抵押物有无涉诉、查封、纠纷、抵押物评估机构资质和抵押物评估价值的合理性等情况调查。

公积金管理中心也可委托银行等金融机构参与到贷前风险控制工作中，并由受委托银行独立地提供调查评价建议。公积金中心的评审结果认定项目贷款存在较大风险的，应拒绝借款人的贷款申请。

（二）贷中风险控制

1、资金监管账户全封闭管理

借款人须在公积金中心确定的受委托银行设立一个唯一的项目贷款资金监管账户（以下简称资金监管账户）。所有的项目贷款资金放款、未来的项目销售现金流以及用于偿还贷款本息的资金，都通过该账户完成资金的流入或者流出。受托银行和公积金中心共同对资金流动实行全封闭管理，贷款资金只能用于贷款项目的开发建设，项目贷款本息还清前，资金监管账户的资金应只用于项目建设或偿还项目贷款本息。公积金中心应与受委托银行逐笔核对资金监管账户资金的流出和余额情况。在市公积金中心将指定银行开设项目资金专户并接受公积金中心的监督。

2、贷款资金使用的监控

住房公积金贷款必须用于且只能用于已审批的保障性住房建设试点项目。公积金中心按照借款人按月提供项目建设进度表、资金使用情况表和主要材料购置情况表，严格依照工程进度委托银行进行资金拨付。确保贷款投放的资金流要与企业实际资金需求相匹配，确保资金投放满足或者基本满足项目的实际开发需要。同时编制项目资金流出统计表，对每笔支付的交易对手、项目名称、资金用途、楼号工程进度逐笔登记。

（三）贷后风险控制

1、贷款本息回收的监控

借款人应按照项目贷款借款合同约定还本付息。公积金中心和受委托银行应督促借款人按约定还本付息，借款人也可以按照项目贷款合同约定提前偿还项目贷款本金，贷款结清时，利随本清。项目进入实际销售阶段，公积金中心应严格控制抵押物的解押工作，时刻监督试点项目销售资金进入监管账户的管理，

贷款支持建造的房地产项目销售比例达到80%时，公积金中心有权要求借款人归还全部贷款本息之和。如借款人不按时归还贷款本息，剩余20%房产则不能继续销售。如项目的实际销售和资金回收状况良好，那么银行也应允许借款人提前还款。

2、贷后跟踪管理及回访制度

公积金中心应建立贷后跟踪管理制度，为每一个贷款项目设立一名项目专管客户经理，对该项目建设资金、销售资金的归集和支付、贷款的偿还等情况进行审核、监管。特别是当借款人未按约定使用资金、借款人或贷款项目出现重大经营风险，开发商拖欠建筑施工单位工程款时，要及时的监管并采取措施控制风险。

三、近一步降低金融风险、改进棚户区改造工作的建议对策

（一）将住房公积金贷款支持保障性住房建设在法律规范上予以肯定

要实现住房公积金对保障性住房建设的信贷支持，就必须对现行的法律法规进行修正。应当在法律法规上明确：“可在一定比例内将住房公积金结余资金用于发放保障性住房建设项目贷款。”

（二）提高相关工作人员素质，提高公积金管理中心资金管理和运作水平

与个人贷款相比，项目贷款对公积金管理中心的决策者和相关工作人员都提出了更高的要求。要加强对项目贷款管理人员的培训工作，规范相关工作人员的操作程序，实现贷前、贷中和贷后的系统管理，提高项目贷款管理水平，从而提高公积金管理中心资金管理和运作水平。

（三）引入社会力量加强贷后检查和监督，降低项目贷款风险

目前单凭住房公积金管理中心、银行及其他政府部门对项目贷款的使用进行监管，其力量是有限的。因此，可以引进会计师事务所、律师事务所、土地、房产评估等中介机构作为独立第三方，对贷款资金使用的效率及监管程序发表独立的意见。另外，为保证会计师事务所、律师事务所及土地、房产评估所在参与项目贷款的监管过程中，做到客观公正，切实有效发挥其应有作用，通过公开征集中介机构来确保载入资源库中的中介机构具有足够优秀的资质及能力。同时，中介机构参与项目贷款监管产生的费用可从财政预算中支出。

（四）建立统一管理住房公积金项目贷款的中心

现行的住房公积金管理体制是以城市为单位进行管理，实行属地化封闭管理。我们建议应该搭建住房公积金全国统一的运营中心，归集并集中管理各地区住房公积金管理中心的沉淀资金，统一运作用于支持保障性住房建设的项目贷款。这样就可以实现资金的异地调度，实现住房公积金的全国性的跨区域高效流动。同时，地方住房公积金管理中心可以采取短期资金拆借和中长期有偿融资等方式来达到防范流动性风险的目的，减少资金沉淀现象，提高住房公积金的整体使用效率。

（五）政府应建立完善的配套政策体系

鼓励、引导金融机构积极参与保障性住房项目，给予适当的财政贴息。对参与保障性住房项目建设的房地产开发企业给予税收优惠，如征缴较低的土地增值税等。电力、通讯、市政公用事业等企业要对采煤沉陷区的棚户区改造给予支持，对于新建小区供水、供电、供气、供热、排水、有线电视和通讯等市政公用设施，减免入网、管网增容等经营性收费。

四、结束语

利用住房公积金贷款支持工矿城市棚户区改造是具有淮南特色的采煤沉陷区综合治理模式，也是煤炭资源型城市转型发展与协同治理的创新举措。这既拓宽棚户区改造资金来源渠道，也提高了全市住房公积金的资金使用效率。能够帮助我们早日实现采煤沉陷区综合治理和资源型城市转型发展的目标。

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