房地产企业财务分析——以绿城集团为例

　

(杭州电子科技大学会计学院　浙江　杭州　310018)

一、盈利能力

盈利能力是企业资金价值增加的能力，一般表现为在一定会计核算周期中企业收益额度的大小与能力的强弱。将利润指标与营业收入、成本费用、资产等做比，可以帮助企业从不同角度评价盈利水平。

(一)销售利润率

销售净利率可以反映企业在一定会计期间内因销售商品获取净利润的能力。根据绿城集团2013—2017的年报，现计算出集团2013—2017年销售净利率依次为：20.66%、10.02%、4.84%、12.93%、15.23%。通过计算集团近五年的销售利润率，可以看出13和15年间，呈下降趋势，尤其是2015年，盈利能力突然变弱。财报给出的解释是该年交付物业销售面积从2014年的1936916平方米降低到1610818平方米。主要是部分项目受到内地政府房地产调控影响，导致销售价格偏低。

(二)净资产收益率

净资产收益率反映企业净资产的盈利能力。根据集团2013—2017年年报，计算绿城集团的5年净资产收益率如下:25.99%、17.01%、3.44%、9.53%、13.7%。绿城集团在2014年开始，其净资产收益率大幅下降，直至15年的3.44%，主要是因为净利润的下降导致该比率的下降。

二、偿债能力

偿债能力是企业用来度量偿还短期债务和长期偿债的水平高低的能力。其中，短期偿债能力是指企业流动性强的资产，如现金及现金等价物对企业在经济活动过程中产生的短期负债进行支付的能力。

(一)流动比率

流动比率是将企业的流动资产和流动负债进行对比的财务比率。流动比率反映企业在经营、投资、筹资活动过程中产生的流动负债需要多少的流动资产进行偿还。根据绿城集团近5年年报，计算出绿城集团的流动比率依次如下:1.24、1.27、1.56、1.57、1.68。行业平均值各年依次为：2.05、2.06、2.22、2.24、2.22。流动比率反映了公司每元流动负债有多少流动资产作为支付保障，该比率越高意味着其短期偿债能力越强，短期偿债风险越小。一般情况下，企业的流动比率有一定的合理范围，1，2是其最优水平。自2008年开始，该比率一直低于行业平均水平并且呈下降趋势，而同期的行业平均水平却缓慢上升，对比之下不难看到绿城中国存在短期偿债风险。2013年绿城中国的流动比率为1.24，为近几年最低点，面对2013年的短期偿债危机，企业只能通过出售项目和引进战略投资者来缓解财务压为，可见短期偿债风险之大。

(二)速动比率

速动比率是将企业的速度资产和流动负债进行对比分析的财务比率。速动资产反映企业资产构成中变现速度快，资金流动性强的资产。速动资产中不包含存货、厂房设备等变现能力低的资产，因此，在度量企业偿债能力时就更具有说服力，更加的精准及保守。根据集团近5年的年报，计算的速动比率如下：0.26、0.44、0.61、0.59、0.43。行业平均值为：0.77、0.78、0.87、0.88、0.89。由于各项流动资产变现能力差异很大，因此流动比率反映的企业短期偿债能力的大小并不能使人信服，而速动比率是在流动比率的基础上剔除存货和其他流动资产的影响，反映仅以企业速动资产支付流动负债的化率，更具说服力，0.6至1.0为合理范围。如表3.5，绿城中国速动比率一直低于行业平均水平，最高时仅为2015年的0.61，其余都处于合理范围之外，企业短期偿债风险较大。绿城中国作为大型房企，其速动比率介于大型房企较低值与平均值之间，仅高出较低值0.07个单位。同流动比率的波动情况相似，最低时为2013年的0.26，再次印证前文提到的2013年的短期偿债危机。

三、成长能力

成长能力是指企业在企业生存稳定的基础上，不断扩大生产规模，提高市场占有率的能力。对企业的成长能力进行评价，可以从营业收入、利润、资产、资本等方面着手。

(一)总资产增长率

总资产增长率主要是对企业当前会计核算年度与上个会计核算年度的资产总额进行对比分析。总资产增长率可以反映企业当前年度的资产增长水平，可以用来度量企业的成长能力。根据集团2013—2017年年报，计算集团总资产增长率如下：13.58%、8.85%、5.21%、17.5%、38.89%。根据绿城集团2013—2017年的总资产增长率的数据统计，企业在2015年经历过谷底期，但在未来两年有所好转。

(二)主营业务收入增长率

主营业务收入增长率反映了企业的成长状况和成长幅度。需要注意的是主营业务收入增长率的分析可以结合企业生命周期理论，企业发展时期不同其主营业务收入增长率也不尽相同。根据集团2013—2017年的年报，计算集团的2013—2017年相关指标如下：-18.03%、10.54%、-18.73%、11.21%、44.79%。根据企业生命周期理论，不同发展时期的企业对主营业务收入增长率的要求不同。该指标在5%～10%间，证明企业处于相对稳定时期；如果大于10%，证明企业发展良好，进入了高速成长时期；如果小于5%，证明企业需要进行风险防范。根据集团该项指标，绿城集团主营业务收入增长率整体比较高，但波动非常大，说明企业的经营状况并不稳定，发展能力也不能持续提升。

三、结论与展望

集团盈利能力、偿债能力较差，成长能力经历2015年低谷期后逐年改善。通过对反映集团3大主要能力指标分析，得出集团指标多低于行业水平，波动较大，成长能力不断增强。基于以上结论提出了以下风险防范对策：首先绿城集团要改变发展战略，放弃发展精品房计划，提高变现能力较强的业务权重。其次绿城集团应缩短开发周期。最后绿城集团应积极控制融资活动产生的现金流出量，优化负债资金与利率结构。