发达国家住房租赁市场发展经验及对我国的借鉴意义

(中南财经政法大学金融学院 湖北 武汉 430074)

发达国家住房租赁市场发展经验及对我国的借鉴意义

谢坤

(中南财经政法大学金融学院湖北武汉430074)

大力培育并发展租赁市场是我国现阶段房地产市场发展的主要方向，习近平总书记在十九大做报告时再次坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。但是现阶段我国租赁市场发展不够成熟，本文通过对发达国家租赁市场发展经验总结，结合现阶段部分城市推出的相关政策，为我国发展租赁市场提供更精细的政策建议。

房地产调控；住房租赁；发达国家

一、我国发展住房租赁的政策和措施

习近平总书记在党的中央全会强调“房子是用来住的，不是用来炒”的定位，十九大报告也中明确指出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。由此，我国各个重要城市均先后推出大力发展租赁市场的“红头文件”，从多方面提出相应的政策要求和具体措施。结合北京、上海、广州、深圳以及武汉、杭州等重点省会城市的政府文件，对当今政府部门对发展租赁市场进行简单梳理。

1.培育建立多层次的住房租赁供应主体。各个重点城市基本坚持走以政府公租房为引导，发展以房地产开发企业为主体的住房租赁业务，鼓励私人住宅进入租赁市场的道路。在现阶段，主要还是发挥国有企业的领导带头作用。2.建立专门的信息共享平台。搭建统一的信息共享平台是促进租赁市场健康发展的重要举措，做到对租赁房屋的统一管理，使得出租方和承租方更好地对接。另一方面，提高住房租赁市场监测分析水平，为政府决策提供数据基础。3.加大政策支持力度。充分利用税收减免、财政补助、住房公积金、金融支持等政策措施支持租赁市场的发展。例如，普遍采用允许选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税；规定用于租赁住房的配套设施标准；大力推进“租购同权”；为相关房企提供适当的贷款以及发展REITs等。4.加强租赁的管理和服务水平。很多城市推出租赁合同的合同范本来保护承租人的利益；委托专门的管理机构对公租房或者人才公寓进行管理；相关政府部门对承租人资质和出租人信息进行统一登记和保管。

二、发达国家发展租赁市场的经验

(一)日本模式

1.日本关于住房租赁的法律法规体系比较完善。日本法律规定国家有提供廉价住房的义务，其先后颁布了《住房金融公库法》、《公营住宅法》、《日本住宅公团法》、《城市住房计划法》、《住宅建设计划法》。在《住宅建设计划法》中以五年计划为界限，每一个五年计划都体现保障性标准和引导性标准。2.日本对住房租赁合同控制比较严格。租赁合同一方面受到民法的特殊法条保护，另一方面出租人对租赁合同内容进行变更需要有正当理由且得到法院同意，往往只有承租人逾期缴纳房租或造成根本性违约，出租方才会得到法院保护。土地的租约强制规定为30年的租期，即使得到了合同双方的协商同意的短期租赁合同也会被法律认定为无效。3.日本对中低收入者提供多形式的城市廉租房。主要有三类：公营住宅主要向低收入人群提供的廉租房，特定优良租赁住宅租赁给中等收入者，老年人优良租赁住宅租给老年人。而对应的廉租房入住必须在家庭结构、年收入等方面满足特定的条件，并对入住人的经济和家庭状况做定期的考核评价。这些廉租房由不同的非营利性质社会团体经营和专门机构管理，运营更加规范，且租金长期固定。

(二)德国模式

1.德国的租赁市场中私房占98%的比例，政府出租的仅为2%的公租房，但是德国政府对开发商采取了严格的限制措施，要求开发商按照规定比例修建廉租房出租。在税收上，对于建设廉租房的开发商提供相较于用于出售的更大的优惠，典型的是规定出租房的折旧年限为50年。对于投资者来说，德国的税收体制给与出租房方的投资者更大的优惠。2.德国政府根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴，确保每个家庭有足够的租房支付能力。如果承租人实际缴纳的租金超过了中低收入家庭的可承受租金(通常为家庭收入的25%)，则差额部分由德国政府进行补贴。德国关于租金的调整也有严格规定。德国实行房租指导价制度，各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构，至少每两年对住房情况进行综合评估，制定《房屋租金水平表》，为新合同租金价格的制定提供依据，承租人对于超过指导价格一定比例的租金可以寻求法律的保护。

(三)美国模式

1.由于公租房运营费用和维修成本的提高，美国政府自1996年后就停止对新的公租房进行直接投资，政府采取本质上同PPP模式相同的运营方式与社会资本合作进行公租房开发，并给予开发商一定的折扣优惠。此外，美国政府大力鼓励私人住宅进入租赁市场，一方面高昂的房地产税让房屋空置成本上升，投资性房产会用于出租，另一方面，对用于租赁的房屋的折旧年限缩短，且折旧额进行税收抵扣。两者为租赁市场提供主要的房源。2.美国住房和城市发展部(HUD)主要负责住房租赁保障，其对承租人的选择上制定了划分标准，严格筛选合适的人选。另外，HUD以住房消费占家庭支出30%以上和50%以上为过度负担和严重负担。对于这些人群，美国政府采用货币化补贴—租房券—方式，既提供承租人的选择权，也保障他们的居住利益。3.同很多发达国家一样，美国也制定的与住房租赁相适应的法律体系。此外，美国政府对租金也有严格的控制措施，《住房法》规定政府须为低收入者提供低租金住宅。公房租金一般不到市场租金的50%。市场房租也不是任意上涨的，美国实行“住宅租金管制”制度(Rent Control System)与“租金稳定”政策。

三、我国发展住房租赁的意见

我国到2030年租赁人口达到2.7亿人，且市场规模将达到4.2万亿元，说明我国租赁市场潜力巨大。针对我国目前的房地产租赁市场的状况以及当前各个城市提出的发展租赁市场的政策和措施，结合美国、德国和日本这些发达国家的的经验，提出更加精进的措施和建议。

1.对于承租人的资格界定和审查应该制定更加细致的标准。对于中低收入者要要提供足够的廉租房，同时防止个别人员利用政策漏洞不当占有廉租房，加强承租人家庭收入情况的审核，定期对其经济状况进行复核。2.丰富利用税收刺激租赁市场发展的措施。根据现有文件显示，我国的税收集中在增值税减免这一块，此外，我们还可以效仿国外采取折旧年限、空置税等多样措施，但是这必须建立在对我国个人持有不动产的全面统计基础上。3.完善房屋租赁方面的法律体系。很多发达国家在法律条文中明确规定了国家有义务为中低收入者提供廉租房，这样更能引起政府重视。另外尤其要明确租赁合同双方的权利义务，充分保护承租人的正当利益，对于市场租金不仅仅是参考价格，还需提供明确的涨幅比例，以防止出租人恶意涨租金等。

[1]莫言.进一步培育和发展住房租赁市场[N].中国审计报,2017-10-18(007).

[2]叶建华.国外房屋租赁管理办法对我国的启示[J].上海企业,2017,(10):82-84.

[3]尚晓彤.发达国家住房租赁市场发展经验及对我国的启示——以美国、日本、英国为例[J].经营管理者,2015,(26):116-118.

谢坤(1993-)，男，汉，湖北，研究生，中南财经政法大学金融学院，房地产经济学。