投资性房地产公允价值计量模式SWOT分析

(佳木斯大学 黑龙江 佳木斯 154000)

一、前言

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。《新会计准则》将投资性房地产单独列示为一个新的会计科目，利用公允价值计量模式重新进行计量操作，有利于报表使用者得到客观真实、清晰、有条理的会计信息，提高了我国会计核算的总体水平。

SWOT分析方法是一种发展战略分析方法，包括分析企业的优势(Strengths)、劣势(Weaknesses)、机会(Opportunities)和威胁(Threats)，根据具体情况提出SO、WO、ST、WT完善解决策略，帮助投资者选择最适合的经营战略方法，为投资人做出正确决策奠定了坚实基础。

二、投资性房地产公允价值计量模式运用的SWOT分析

(一)投资性房地产公允价值计量模式的优势S(Strengths)

1.体现会计信息的相关性。公允价值计量模式以市场的公允价值为基础，能够明确的显示企业拥有资产的现时价值和取得的现金流量。同时，时间和计量主体等因素对计量过程的影响不大，时间和空间上都具有一定的可比性，准确的反应出企业的经营能力、偿债能力和承担财务风险的能力，从而有效的增强会计信息相关性。

2.有助于改善企业财务指标。投资性房地产准则发布前，企业将投资性房地产划分为固定资产或无形资产，按照资产取得成本进行初始计量，按期计提折旧或摊销。采用公允价值计量模式后，投资性房地产的账面价值调整为公允价值，前期计提的折旧予以转销。一方面，由于我国房价总体趋势在不断上涨，多数企业采用公允价值计量模式后，投资性房地产账面价值和企业所有者权益同时增加，降低了企业的资产负债率。另一方面，由于公允价值计量模式不再计提折旧或摊销，不确认业务成本，即使在投资性房地产公允价值不便的情况下，企业当期利润总额也会增加。因此，公允价值计量模式的运用能够改善企业经营业绩。

(二)公允价值计量模式的劣势W(Weaknesses)

1.应用条件严格。《新会计准则》规定上市公司的投资性房地产采用公允价值计量模式需要房地产所在地有活跃的房地产交易市场，企业能够在活跃的房地产交易市场取得同类房地产，或类似房地产的市场价格及其他相关信息，以对投资性房地产的公允价值进行合理的估计，且同一种企业只能够采取一种模式对其所有的投资性房地产进行后续计量。由于企业拥有的投资性房地产可能处于不同的地理位置，取得房地产公允价值信息的过程因此繁琐，并非所有的房地产都能够达到准则的要求，因此公允价值计量模式的应用条件较为严格。

2.易引起利润波动。当企业采用公允价值计量模式计量投资性房地产后，当房地产价格上调时，企业的利润随之增加；房地产价格下滑时，企业当期利润也会随之减少。若投资性房地产在短期内频繁大幅度波动，那势必会引起企业利润总额的波动，使得企业经营业绩不稳定，易导致投资者做出错误的投资决策。

(三)公允价值计量模式的机会O(Opportunities)

1.新准则与国际准则接轨，为公允价值计量模式创造良好的发展平台。国外对于投资性房地产采用公允价值计量模式已经有较为丰富的经验，并取得了一定的成果，我国采用公允价值计量模式可提高我国会计信息与国外会计信息的可比性，有利于国外投资者对于我国企业进行正确的决策，吸引国外投资者投资。

2.目前我国经济形势良好，投资性房地产“欣欣向荣”。随着我国经济的飞速发展，土地资源的稀缺使得房地产不再仅仅是企业的一种生产要素，而是成为企业的一种投资项目，也成为了企业储存财富的一种手段。当前物价水平稳步上涨，货币购买力有所下降，多数投资性房地产通过收取租金或高价出售实现了自身的保值乃至增值，增强了扩大公允价值计量模式的应用范围的必要性。

(四)公允价值计量模式的威胁T(Threats)

1.会计人员素质良莠不齐。公允价值计量模式在我国能否正确应用，取决于会计职业人员的理解和掌握。由于公允价值计量模式是一种估值计量模式，所有要求会计人员系统全面的掌握价值评估技术，准确地编制财务报表。我国会计人员目前还未系统地学习如何做出与市场经济相适应的会计职业判断，使得这种计量模式在实务操作中较为困难。

2.我国尚未形成完善的房地产信息披露机制。投资性房地产公允价值是指在公平交易中，梳洗情况的当事人之间自愿进行房地产交易的价格。通常在确定房地产的公允价值时，需要参照活跃市场上同类或类似房地产的现行价格，因此，建立一个完善的房地产信息披露机制至关重要。目前我国交易信息披露尚不充分，因此降低了公允价值的可靠性。

三、完善投资性房地产公允价值计量模式的政策建议

(一)SO策略——加强监督管理

为了促进投资性房地产公允价值计量模式的健康发展，规范公允价值计量模式的应用，监管层应加强对公允价值计量模式的监督和指导。第一要结合理论和时间研究，从准则层面进一步规范会计处理。第二要强制企业在报表附注中详细披露投资性房地产的信息，增强投资性房地产公允价值信息的可信度。第三要加强对投资性房地产公允价值计量模式的审计。

(二)ST策略——建立投资性房地产交易平台

为使投资性房地产公允价值计量模式有良好的运行环境，监管部门应尽快建立规范的房地产交易平台，加强投资性房地产信息披露的管理，增加投资性房地产交易价格的透明度，为企业获取准确的投资性房地产公允价值提供有利条件。

(三)WO策略——提高会计人员素质与职业道德

公允价值计量模式的持续稳定发展离不开会计人员较高的执业水平和良好的职业道德。企业应对会计人员增加投资性房地产公允价值计量的相关培训，了解评估流程及方式，同时要增强会计人员的职业道德，约束会计人员职业行为，提高公允价值计量模式会计信息的质量。

(四)WT策略——详细披露投资性房地产公允价值计量模式信息

企业在采用公允价值计量模式计量投资性房地产时，想要弱化内部劣势、避免外部威胁，最有效的方法便是详细披露投资性房地产公允价值计量模式的信息。详细的信息可使财务报表使用者更多地了解企业现时状况，做出最恰当的决策。

通过上述分析，可以一方面在现有的会计准则基础上完善有关公允价值计量模式的准则，另一方面为投资性房地产公允价值计量模式创造良好的条件，提高会计人员的素质，以期投资性房地产公允价值计量模式能够快速稳定的发展，提高会计信息的透明度。