业主交纳物业费义务之法律性质研究*

陈广华,张力元

(河海大学法学院，江苏 南京 210098)

一、问题的提出：业主交纳物业费义务之法律性质的认识误区

物业费*《物权法》以及2009年最高法院公布的物业服务纠纷司法解释中将其称为“物业费”；国务院《物业管理条例》以及《物业服务收费管理办法》中称为“物业服务费用”，为表述方便，如不作特别说明，本文统一表述为“物业费”。的性质，从业主*专指住宅物业的所有权人。的角度是基于区分所有建筑物共同团体利益所生，用于物业管理区域内物的管理以及人的管理的必要费用；从物业服务提供者的角度是基于物业服务合同的约定，对共有部分进行的维护、管理以及环境卫生、公共秩序等活动向合同相对人收取的对价*陈佳.物业服务合同中的物业费请求权研究——兼评法释[2009]8号中的相关规定[J].河北法学,2010,(5)：56-63.。业主基于对共有部分的共同所有权承担对共有部分的管理义务，根据《物权法》的规定业主对共有部分的管理可以采用自行管理方式也可以委托专业的物业服务企业进行管理，无论何种管理方式都会产生管理费用问题，需要由全体业主共同承担。实践中，在业主自行管理物业的情况下，由业主自治组织向业主收取有关费用，业主根据其专有部分面积的大小向业主自治组织履行共同管理的义务，支付物业费通常不会产生纠纷。而在聘请物业服务企业管理物业的情况下，物业服务企业跨过了业主自治组织这一重要环节，直接向业主收取该费用。这一做法造成了业主交纳物业费属于合同约定义务的认识误区，业主常以专有部分存在瑕疵、物业费定价不透明以及物业服务存在瑕疵为由拒绝交纳物业费*张良.论我国物业服务法律制度的完善[J].中州学刊,2016,(9)：53-56.，以此成为行使其合同履行抗辩权的方式，物业费收取难已经成为物业服务领域不容忽视的问题。

法院在处理业主拒绝交纳物业费的纠纷时，判决业主向物业服务企业给付物业费的依据主要包括：其一，以业主违反合同义务为依据*武汉顺诚物业管理有限公司与刘某物业服务合同纠纷一审民事判决书((2017)鄂0116民初2106号)原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同双方应当按照协议约定履行各自义务。武汉顺诚物业公司依照协议约定为刘某提供了物业服务，刘某未按合同约定的期限缴纳物业费，构成违约，其应履行支付物业费的义务。，认为业主交纳物业费属于合同约定义务，此判决理由为多数法院所采纳；其二，以违反法定义务为依据*无锡市南长区吉品名人苑业主委员会与袁金海物业服务合同纠纷一审民事判决书((2015)南民初字第2020号)：无锡市建业路吉品名人苑小区目前事实上由吉品名人苑业委会在进行物业服务，袁金海作为小区业主也享受了该服务，现吉品名人苑业委会诉请袁金海支付相应的物业费及利息损失，本院依法予以支持。袁金海提出吉品名人苑业委会不是法定的物业服务主体及本届业委会成立不合法，并无充分依据，该抗辩意见不予采纳。，从部分法院的裁判结果中可知，即使没有签订物业服务合同，业主仍然需要支付相应的物业费；其三，同时依据法律规定和双方合同约定进行判决*沈阳巨龙物业管理有限公司与金明福物业服务合同纠纷一审民事判决书((2017)辽0103民初850号)：原告与业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业费，符合法律规定和合同约定。原告作为服务型企业，应当按照合同约定为业主提供完善的服务，被告没有按时交纳物业费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对于原告滞纳金的诉讼请求，法院不予支持。，在签订了物业服务合同的情况下，法院认为即使物业服务提供者未适当履行义务，业主仍有交费义务。

之所以存在上述认识差异，主要是由于在我国《民法总则》施行以前，业主自治组织的民事主体地位没有得到确认，业主委员会无法作为物业服务合同的一方当事人，物业服务企业无法向业主自治组织主张权利，因此在法院的引导下，物业服务企业只能向欠费业主提起诉讼，不仅增加了物业服务企业催缴物业费的成本，而且提升法院物业费纠纷的受案率，最终妨害的还是全体业主的正常生活。2017年10月1日起施行的《民法总则》确认了业主自治组织的民事主体地位，因此应重塑物业费的管领秩序、明确业主交纳物业费的法律性质以及物业服务企业债权请求权的对象。

二、业主交纳物业费义务法律性质之域外考察

(一)共有部分费用负担义务之考察

物业费包括了用于小区物业的维护保养、日常管理工作以及为居民生活提供的其他服务所付出的费用，如《瑞士民法典》第712条之八规定，日常维修及更新的费用和管理事务的费用等都属于共有部分费用负担的范围。区分所有权人(业主)支付管理费是其作为管理团体成员的一项基本义务。而为多个国家和地区的区分所有权法及管理规约一致采纳*陈华彬.建筑物区分所有权[M].北京:中国法制出版社,2011.134-145.。

法国1938年的《有关区分各阶层不动产共有之法律》规定了共用部分的保存费、维持费及管理费等由区分所有权人负担。日本旧民法曾直接引用《法国民法典》的规定，共用部分的修缮费用及其他费用，按各自所有部分分担之，但是在长达半个多世纪的时间内，该规定受限于日本的经济现实，没有发挥其作用*陈鑫.业主自治：以建筑物区分所有权为基础[M].北京:北京大学出版社,2007.172-181.。日本昭和三十七年公布的《有关建筑物区分所有等之法律》第19条规定：“各共有人，只要管理规约未另为订定，按其应有部分担任共用部分的负担，收取由共用部分所生的利益”。德国1951年《住宅所有权与长期居住权法》中第21条第5款第4项规定了维护准备金制度，该法认为积存一定数额的维护准备金符合住宅所有权人的全体利益。

根据上述各国规定可知，物业费作为维护共有部分的必要费用，由全体业主共同负担。

(二)物业管理经费制度之考察

1.我国台湾地区的“公共基金”制度

我国台湾地区于1995年制订“公寓大厦管理条例”，对公寓大厦小区住户之权利义务、管理组织、管理经费等相关权利义务进行规定，以加强公寓大厦之管理维护，提升居住品质。这里的管理经费在台湾“公寓大厦管理条例”中被称为“公共基金”。

依我国台湾地区“公寓大厦管理条例”第18条的规定，一般小区所称之公共基金的主要来源包括：起造人按照一定的比例和金额提列；区分所有权人以区分所有权人会议决议交纳；孳息以及其他收入。根据上述规定，在我国台湾地区，设立公共基金的小区，区分所有权人按照区分所有权人会议决议交纳一定的费用属于法定义务。根据该条例第10、11条的规定，该公共基金用于两个部分的费用支出，其一是共享部分、约定共享部分之修缮、管理、维护，由管理负责人或管理委员会为之；其二是共享部分及其相关设施之拆除、重大修缮或改良，应依区分所有权人会议之决议为之。在未设立公共基金的小区，以上费用支出由区分所有权人按其共有之应有部分比例分担，而公共基金具有一定的预设性，可以更便捷地管理全体区分所有权人的公共财产。

2.我国香港特别行政区的“常用基金”制度

我国香港特别行政区《建筑物管理条例》第20条规定：法团须设立并维持一项“常用基金”，以支付法团行使权利或执行职责的费用以及支付建筑物作为一个整体所应付的地税、保险费各种税项及其他支出(包括保养及修理有关的支出)。从第20条的规定可以看出，法团对“常用基金”的设立与维持是带有强制性的。关于该基金的交纳，条例第21条规定，管理委员会须厘定业主就某段期间须向根据第20条设立维持的基金缴付的款额，明确了业主自治组织的收费义务以及业主的交费义务。

必要的管理经费对更好地实现区分建筑物的管理是不可或缺的，根据我国大陆地区现行的区分所有建筑物管理的制度框架，管理经费通常被区分为两类，即通常语境下的物业费以及专项维修资金*徐海燕.区分所有建筑物管理的法律问题研究[M].北京:法律出版社,2009.293.。我国台湾地区“公寓大厦管理条例”以及我国香港特别行政区《建筑物管理条例》分别将该管理经费称为“公共基金”与“常用基金”，同时规定业主交纳该基金均属于法定义务。以上规定对我国大陆地区的相关立法具有借鉴意义，梁慧星教授主持的《中国民法典草案建议稿》第312条中也提到了设立管理基金制度，与“公共基金”和“常用基金”具有异曲同工之处。《住宅专项维修资金管理办法》第7条对业主交纳专项维修资金的义务进行了规定，并且明确业主按照一定的比例交纳专项维修资金属于业主的法定义务。参照我国台湾及香港地区的相关规定，业主交纳物业费与专项维修资金共同构成了小区的管理经费，其设定依据都来源于业主对于共有部分的管理义务，且都用于共有部分的管理，其费用的交纳并不以物业服务企业的存在为前提，将业主交纳专项维修资金规定为法定义务，如果将业主交纳物业费视为合同约定义务确有矛盾。

(三)业主自治组织对欠费业主催缴措施之比较考察

例如美国：依美国《公寓大厦所有权创设示范法》的规定，区分所有权人以其共有持份的比例分担共用费用，业主欠交管理费到期之日开始，业主协会便可以对欠费业主房屋单元设定不动产留置权。经催缴，若依然拒绝交纳管理费，那该业主将会失去被留置房屋单元的回赎权，同时业主协会可以按照法律程序，从强制拍卖欠费业主的房屋单元的售房款中优先受偿。除了设定不动产留置权之外，业主协会还可以请求法院判决业主补交所欠管理费以及一定金额的滞纳金。美国各州的法院在审理这类案件过程中，一般情况下都会判决欠费业主必须无条件交纳管理费。根据美国各州相关规定，业主交纳管理费具有无偿性和强制性，即使业主协会没有履行相应义务，或没有按规定提供适当的服务，业主也不能以此作为自己不交纳管理费的抗辩理由。

新加坡规定管理团体有权依总会(业主大会)的授权及其决定的管理费数额向各区分所有权人征收必要的管理费分担金。同时，各区分所有权人也有按照其持份比例支付管理费用分担金的义务。区分所有权人在收到管理团体书面形式的交费通知后仍不支付，超过30日的，须按照一定的利率交纳利息。管理团体可以请求简易法院收取管理费用分担金及利息，区分所有权人在支付日期届满后仍未支付的，管理团体即向该区分所有权人送达书面支付请求。支付请求送达后14日内，仍未履行支付义务的，法院将判决该区分所有权人1万元新加坡元以下的罚金。

我国台湾地区《公寓大厦管理条例》规定了较为严苛的强制出让、强制迁离责任，规定了区分所有权人或住户有交纳公共基金或应分担或其他应负担之费用的义务。区分所有权人或住户欠交公共基金或分担或其他应负担之费用超过二期或者达到一定的金额，经过一定期间的催告仍不给付的，管理负责人或管理委员会可以诉请法院判决其给付应该交纳的金额以及因延迟产生的利息。当欠交金额达到该区分所有权人房屋总价1%的，管理负责人或管理委员负责督促其改善，3个月后仍未改善者，管理负责人或管理委员会可以依据区分所有权人会议的决议，诉请法院强制其迁离。

以上国家和地区均规定了业主物业费交纳义务。我国台湾及香港地区还设立了相应的物业管理经费制度以确保物业费的收集与使用，在物业费收缴方面采用业主自治组织(或其执行机构)向业主收取物业费的做法，同时还规定了较为严格的物业费催缴规则，对于我国的立法具有借鉴意义。我国2010年1月1日起施行的住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第20条规定“业主有拒付物业服务费,不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的,业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。”该条虽然提出了在业主拒绝交纳物业费的情况下业主大会可以限制该业主的共同管理权，但是其过于模糊，违反成本不高且对于没有实际居住的业主缺乏影响。而我国实践中由物业服务企业向业主向直接收取物业费的做法，没有发挥业主自治组织的职能，即使业主恶意拒交物业费，业主委员会也仅有督促的权利和义务，物业服务企业演变成小区的实质管理者，这种做法实际上是一种法律关系的错位，它混淆了业主与业主自治组织之间、物业服务企业与业主自治组织之间的法律关系*王洪礼.物业服务费收缴主体的错位与回归[J].政法论丛,2009,(4)：104-108.。

三、业主交纳物业费义务法律性质之学理考察

(一)从物业服务的“准公共物品”属性角度

所谓共有所有权的内容，指区分所有权人(业主)作为共有所有权人所享有的权利和承担的义务。为了更好的实现全体业主对共有部分的权利和义务，除了业主团体这一“人”的要素之外，还要承担必要的成本付出，即业主分担共同费用和负担的义务。从经济学角度来看，业主交纳物业费享受物业服务属于一种集体消费。美国经济学家萨缪尔森(Paul A.Samuelson)根据消费品的独立消费与共同消费或集体消费，将物品分为私人品与公共品，私人物品指那些数量将随任何人增加对它的消费而减少的物品，私人物品具有竞争性和排他性的特点。公共物品是指任何人增加对这些产品的消费都不会减少其他人可能的消费水平的产品，具有共同集体消费特点，即非竞争性和非排他性。

首先，物业服务作为一种商品，物业服务提供者所提供的诸多服务项目，由小区内全体业主共同享受，这与政府提供的公路、广播、电视、国防等全民享有的公共物品不同，物业服务对小区外的成员具有排他性。其次，物业服务是一种集体消费，针对的是物业管理区域内的共有部分，很难对其成本和收益进行拆分或者细化到每一位业主，业主之间没有互相排斥使用的权利，物业服务对小区内业主具有非排他性。最后，由于其收益的不可拆分性，任何业主对物业服务效益的消费并不会造成其他业主消费的减少，体现了物业服务的非竞争性。综上，物业服务在小区内表现出非竞争性与在非排他性的“准公共物品”属性。

基于物业服务的“准公共物品”属性，由全体业主享有，其费用也由全体业主承担。单个业主交纳的物业费属于为维护房屋共有部分及共有配套设施正常使用和功能以及维护物业管理区域环境卫生和秩序的总费用之分摊部分，这个费用的归集首先是具有共有关系的业主的一个集资行为，因此业主交纳物业费与是否聘请物业服务企业无关，物业服务合同尚可不存在，合同义务也就无从谈起。

(二)从物权与债权区分说的角度

物权与债权作为两类最基本的财产权利，二者之间有着紧密的联系。在商品经济条件下，人和财产的结合表现为物权，当财产进入流通领域后，在不同主体之间的交换则体现为债权*刘保玉,秦伟.物权与债权的区分及其相对性问题论纲[J].法学论坛,2002,(5)：39-45.。缔结物业服务合同属于典型的契约行为，其债权的设定实行任意主义，体现合同双方的意思自治，强调合同主体的相对性和时间上的期限性。如果单纯地将业主交纳物业费的义务视为合同义务的话，物业服务企业作为债权人就可以自行决定对个别业主(如建设单位)免除债务，这会同时损害交费业主或业主自治组织的利益，这是将业主交纳物业费界定为合同义务的最大弊端。

我国最高立法机关在关于“制定物权法的说明”中说到，物权法是关于国家、集体、私人以及其他权利人的基本财产权利的法律。这个表述清楚地表明不论国家、社会还是个人，不论生存还是发展，都离不开基本财产权利，也就是离不开对于财产的拥有和使用*孙宪忠.中国物权法：原理释义和立法解读[M].北京:经济管理出版社,2008.1.。物权的设定，法律上通常采用的是法定主义和公示主义，建筑物区分所有权作为一种典型的物权，其成员权来源于对共有部分的共同所有权，只要共有建筑物存续，成员权便具有永续性，即使其同时集合了社员权的部分属性，但成员权仍是基于业主对共同财产的拥有和使用，因此其仍属于物权范畴。成员权包括了业主对共有部分享有的权利和承担的义务，其中业主的义务就包含了按时交纳物业费，由此可以判断业主交纳物业费属于一种物权行为。

综上所述，假设业主交纳物业费属于合同约定的义务，则业主与物业服务企业作为物业服务合同的双方当事人而互负债权债务，当一方履行义务不适当时，对方可以据此减少或中止(暂缓)自己义务的履行。在物业服务企业义务履行存在瑕疵的情况下，业主可以物业服务不合约定为由拒交物业费，但是如果业主在无法证明物业服务不合约定的情况下违反义务恶意欠费，物业服务企业却无法对单个业主停止提供物业服务，因为其所提供的物业服务具有准公共物品属性，即使是恶意欠费者，也无法将其排除在受益人之外，此时物业服务企业的权利无法得到救济，造成双方债权的不对等。物业服务企业为保证盈利可能减少服务成本、降低服务质量甚至采用停水、停电等违法手段进行催缴，此时会对交费业主的权益造成侵害，增加潜在欠费业主的可能性，最终导致小区管理混乱、业主生活质量下降等后果*秦婉.物业费纠纷中的业主抗辩权探析[D].北京:中国政法大学，2013.。因此业主交纳物业费属于合同约定义务的假设不成立，业主交纳物业费属于法定义务。

四、业主交纳物业费是法定义务

(一)物业服务合同抗辩权的行使与限制

1.从抗辩权行使的角度

合同履行中抗辩权的制度设计，其目的本是为了保障交易安全、提高交易效率，通过行使抗辩权，发挥防范合同信用风险、增益债权实现的功能*崔建远,韩世远.债权保障法律制度研究[M].北京:清华大学出版社,2004.191.。在双务合同中，如果一方未履行合同义务或者履行不符合要求时，对方就可以行使其抗辩权而拒绝履行债务。物业服务合同的缔约双方为物业服务企业与建设单位或业主委员会，业主虽然作为接受物业服务的权利人同时也是交纳物业费的义务人，但是单个业主无法成为物业服务合同的一方当事人，因此无法单独行使抗辩权，这是由物业服务合同的特殊性决定的(如物业服务对象(业主)的人数众多性、服务过程(行为)的持续性、服务内容(项目)的复杂性、服务质量(标准)的不确定性等)，倘若由单个业主行使抗辩权不仅难以达到抗辩权的立法目的，反而可能损害合同交易的安全和效率*熊进光.物业服务合同抗辩权的行使与限制——兼评《审理物业服务纠纷案件的解释》第5、6条[J].现代法学,2010,(3)：169-175.。因此，业主交纳物业费属于法定义务，合同履行抗辩权应由业主委员会行使，若单个业主认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵可以向业主委员会主张行使抗辩权，但其仍然需要向业主委员会交纳物业费。

2.从抗辩权限制的角度

业主不得以未享受物业服务为由主张抗辩权，实践中，空置房业主经常以其未入住小区，未享受物业服务为由拒交物业费，这种情况下，欠费业主虽然没有履行义务，但依然可以享受物业服务企业提供的公共服务。而对于交费业主来说，原本需要由全体业主一起承担的义务转由其他业主分摊，或者其他业主享受到的是与其支付费用不相符合的服务质量，在此种情形下交费业主将受到更大的损失。因此业主不得以未入住为由拒绝交纳物业费，因为业主交纳物业费属于法定义务，而交纳的具体比例和金额可以通过物业服务合同进行约定。对于已竣工但未出售的房屋，其空置状态只是针对外界而言，建设单位是以出售房屋为目的，物业的维护保养有利于房屋的出售，因此建设单位是可以需要并且接受了物业服务的。因此建设单位全额交纳物业费是毋庸置疑的。而对于经业主验收，因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房，这种情况下没有入住的业主确实对整个物业管理区域造成的影响较小，空置房业主不会产生生活垃圾、不存在对公用设施的使用等情况，因此在国内的一些地方物业立法中，规定了空置房按一定的比例交纳物业费的内容。因为业主交纳物业费属于法定义务，但是具体的交纳金额可以约定。如《江苏省物业费收费管理办法》第16条规定“因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，期间的物业费应不低于合同约定标准70%”。

(二)法院打折支付判决的合理性分析

司法实践中，物业费纠纷案件通常事实清楚，法院也往往采用简易程序进行审理。在审理此类案件时，法院通常也会以物业服务企业提供的服务存在瑕疵为由判决业主打折支付物业费。基于业主交纳物业费属于法定义务的原则，物业服务存在瑕疵的情况依然应该交纳物业费，但是基于物业费的构成，只交纳部分物业费是存在合理性的。2003年11月13日发改委、建设部共同颁发了《物业服务收费管理办法》(以下简称《办法》)，规定物业服务企业可以采取包干或者酬金制等形式对物业费用进行约定。第11条规定：“实行物业费用包干制的，物业费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”物业费的收取究竟采取包干制还是酬金制，物业费都包含了必要的物业服务支出和物业服务提供者的利润或酬金。不论是物业服务企业还是其他的物业服务提供者，提供物业服务都是以盈利为目的，不能从业主交纳的物业费中排除这部分。

根据《办法》第9条的规定，在包干制模式下，业主向物业服务企业支付固定的物业费用，物业服务企业盈亏自理。随着物业管理成本的上涨，物业服务企业为了保证一定的企业利润，势必会通过缩减服务人员数量、降低服务标准等手段来实现自身盈利目的。在这种情况下对于认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵的业主来说，物业服务企业通过降低物业服务质量的方式来节约成本造成服务瑕疵，从而增加了企业的利润，属于侵犯了业主的公平交易权，业主作为消费者应该得到质价相符的服务，因此法院判决打折支付的原理是对于物业服务企业的不诚信行为做出的惩罚。但是现实中很难界定物业服务企业降低服务质量部分所占的份额，缺乏明确的计算依据，司法实践中多以来法官的自由裁量权进行裁判。在酬金制模式下，从预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业的酬金在预收的物业费中按约定比例或约定数额来提取，一般占物业费总额的10%左右。根据酬金制模式的性质，物业服务企业的酬金比例会在物业服务合同中进行明确规定，因此对于认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵的业主来说，可以少交或不交的金额应控制在物业服务企业的酬金范围内。因此，认为物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵的业主可以在物业服务企业的利润与酬金的范围内减少物业费的交纳，是存在合理性的，但是法官在审理相关的物业费纠纷案件时也应该在该范围以内行使其自由裁量权。

五、结语

业主基于其对共有部分的共同管理权而具有对共有部分的管理义务，其中交纳物业费的行为属于对共有部分管理成本的负担。结合部分国家和我国台湾地区有关物业费的相关规定可知，业主交纳物业费的义务并非以物业服务合同的存在为前提，物业费属于由业主共同负担的费用，遵循相应的物业管理经费制度进行管理，同时由业主自治组织对于欠费业主进行催缴。因此，单个业主拒绝交纳物业费的行为实质上是该业主拒绝履行承担建筑物共有部分和共用设施设备的管理费用的义务。建议在《民法典》的编纂中，明确业主交纳物业费的义务属于法定义务，其法定管理费用的分摊比例由专有部分所占比例决定，而具体费用的数额，交纳的方式、期限及使用用途，可以由全体业主以业主大会的形式进行约定，并授权业主委员会具体执行。积极发挥业主委员会的作用，设立物业管理基金制度，建立小区公共账户，依据其与物业服务企业之间的物业服务合同约定，将有关费用按期统一支付给物业服务企业*任晨光.从物业费问题反思制度弊端——浅谈公共账户制度的重要性[J].城市开发(物业管理),2013,(8)：44-45.。单个业主认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵的情况下，不能单独行使抗辩权而拒绝交纳物业费，应向业主委员会主张，由业主委员会行使。当发生业主欠费情形时，由业主委员会向业主催缴，经催缴无效由业主委员会诉请法院，由此便可厘清业主、业主自治组织以及物业服务企业之间的法律关系，降低物业服务企业向欠费业主催缴物业费的成本。