城市二次供水住宅小区巨额水损责任承担的管理与研究

龚永其

摘 要：我国是世界上用水量最多的国家。二次供水是将所供水资源经过储存、加压等手段向中高层或高层供水的唯一方式。因此二次供水设施建设的优劣程度决定着中高层建筑的供水质量和供水安全，紧密联系着人们的日常生活。城市二次供水系统经过多年的发展，虽然在不断改进但是仍存在一些问题未得到彻底的解决。其中如何有效管理是全国面临的重点问题，由于法律上经济所有制形式归属的不明确，水资源质量的日益下降以及收费标准的混乱等问题的存在，企业在与自来水公司签订关于中高层住宅的二次供水协议时，会出现一些业务上归属不明的问题，尤其是第三方合作商的加入，使得产权纠纷愈演愈烈。

关键词：二次供水；管理；纠纷；业务归属；产权

中图分类号：TU991 文献标志码：A 文章编号：2095-2945（2018）09-0140-02

Abstract： China has the most water consumption in the world. Secondary water supply is the only way to supply water to the medium or high rise buildings by means of storage and pressurization. Therefore， the construction of secondary water supply facilities determines the quality of water supply and the safety of water supply， which is closely related to the daily life of people. After years of development， although the urban secondary water supply system has been continuously improved， there are still some problems that have not been solved thoroughly. Among them， effective management is a key problem facing the whole country. Due to the unclear ownership of economic ownership in law， the declining quality of water resources and the confusion of charging standards， when the enterprise signs the secondary water supply agreement with the water plant， there will be some problems about the business ownership， especially the joining of the third party partner， which makes the property right dispute become more and more serious.

Keywords： secondary water supply； management； dispute； business ownership； property rights

一般来说，住宅业主的水费缴纳是由物业公司承包的。随着国家相关法律法规的建立，中高层建筑二次供水所存在的问题越来越明显。相关供水设施出现故障时，巨额水费和设施修复的责任问题频频出现纠纷。在这些问题的处理上，公司或个人应以所签订协议为依据，进行责任的划分，在协商不成的情况下，通过法律手段妥善解决此类纠纷。本文通过发生在江苏省南京市的一个具体案件，简要评析了三方公司所签合同之间存在的问题，为其他公司产权不明的解决提供了案例，也为司法部门关于此类案件的处理提供了典范。

1 具体案情

案件发生在江苏省南京市某小区。原告为某自来水公司，被告为当地房地产公司，第三方为物业管理服务公司。事情的发展过程是这样的：房地产公司与自来水公司就某一小区的中高层二次供水签订了相关合同。内容如下：自来水公司向该小区提供供水服务，而房地产公司负责向业主收取供水费用并向自来水公司按时上缴。当负责人发生改变或者部分业主须终止合同协议关系时，必须与自来水公司签订纸面协议并办理相关合同终止手续。其后一年，自来水公司又于第三方公司就该小区二次供水管理达成协议，由物业管理服务公司负责该小区住户水费表的抄收和费用收取，随后房地产公司也在该协定上签了字。自此以后，该小区的水费收取全部由物业服务公司承包。在三家公司维持此种协议关系长达5年之后，该小区的水费开始出现不能按时上缴的情况。对此情况自来水公司将房地产公司告上法庭，要求其支付所欠水费以及其他损失赔偿等。而作为被告的房地产公司却将其责任推到第三方物业管理服务公司身上。合同中明确指出，该小区的水费收取由第三方公司承包，房地产公司已经不在参与该小区水费的收取，自来水公司应向物业管理服务公司提出拖欠水费的回收，房地产公司在此次纠纷中不承担任何责任。而第三方物业管理服务公司则称此次案件与自己无关。

2 审判结果

经过当地人民法院的审批，自来水公司虽然于2001年与房地产公司签订了水费收取的相关协定，但是其后又与物业管理公司签订了关于该小区水费收取的合同，且有证据证明三方均对此协议达成一致。虽然自来水公司和物业管理服务公司均称这是受房地产公司的委托，但是没有足够的证据证明三方公司之间这种关系的建立，因此对于自来水公司的诉求法院予以驳回。自来水公司对于当地司法机关的判决表示不服，于是向市级人民法院再次提出诉求，此次诉求的内容为：首先，一级审判中法院所认为的原被告双方于第三方公司之间的协定关系存在的误判。自来水公司声明，它们与物业服务管理公司之间的协定属于政策性合同，目的是为业主提供更多优惠，实现共赢。这些合同的签订并不改变房地产公司对该小区的主营关系，物业管理服务公司和自来水公司均作为房地产公司的委托方。其次，房地产公司与自来水公司自合同签订之日起，二者之间的合作关系就一直存在且有效。如果其中一方想终止合作关系，就必须有纸面协议并且办理供水管理系统的接应手续。显然房地产公司并未签订此类合同，因此两个公司之间的合作关系一直存在，并不因为第三方公司的介入而中断。最后，一审判决的实施生效，很可能引起社会的极大反响。所有涉案住宅的供水方式可能因此改變。不仅对企业和个人有所损失，对整个社会来说也将产生不良的影响。被告方则说，房地产公司作为该小区的建造商，在合同签订伊始就已完成该小区主营身份的交替，并与自来水公司和物业管理服务公司签订协议，变更了主体关系。房地产公司自三家公司合同签订生效之日起，就不在负责该小区的水费收缴，同时也不是自来水公司的客户。因此对自来水公司提出的欠费缴纳要求纯属无理，应尊重一级审判，对自来水公司的不合法要求予以驳回，并通过法律手段对两家公司之间的纠纷提出彻底的解决方案。而第三方物业管理服务称自己作为委托方，与该小区不具有主营关系，只是履行合同所规定代收水费的的义务，并无缴纳水费的责任，因此本案与自身无关。

经省级人民法院审判，自来水公司与房地产公司一开始签订的二级供水相关协定是具有法律效力的。因此本案的关键点在于该小区的经营主体到底由谁负责。原告方认为房地产公司并未签订关于经营主体变更的具体合同和办理相关手续，因此自来水公司将按照合同所写默认房地产公司对于该小区存在主体经营关系，并有权向房地产公司提出赔偿的申请并予以司法部门的批准。被告方则认为，与自来水公司和物业管理服务公司共同签订的合同已经申明经营主体的变更和过户，房地产公司已经不在负责该小区的水费缴收，该责任已由物业管理服务公司承包，这就代表着二者之间经营主体关系的交替，因此房地产公司对于自来水公司的财产损失不负有责任，自身也没有义务缴纳所欠水费。最后，司法部门依据房地产公司和自来水公司一开始所签订的供水协定，认为房地产公司在于自来水公司和物业服务管理公司签订合同时，其与该小区的主体经营关系已经发生了变更，符合合同中所涉及的书面协议和具体流程办理，且获得了自来水公司方面的认同。因此水费收取模式已由房地产公司代收理和缴纳转变为自来水公司直接向业主进行水费收取，义务人变更为住宅业主。因此开发商公司对自来水公司所陈述的水费欠缴不负有法律责任。对于自来水公司提出的水费缴纳和违约赔偿等上诉内容予以驳回，维持一级审判结果。

3 案件评析

在小区住宅的建设过程中，由于技术上的缺陷使得中高层住宅的供水需要经过储存、加压等技术手段完成水资源的运输，这就是二次供水。这种供水方式需要的设备很多且需要以现代科技最为技术支持。与之相对应的供水方式还有直供水，即不经过处理直接将水资源运送到用户终端。不同的供水方式导致费用的收取也有所差异：一次供水以用户的用水量为计费标准，支持用户直接上缴水费的方式。而二次供水要以总体用水量为计费标准，一般以住宅经营主体为中介进行用户费用的代收然后统一向自来水公司上缴。因此，如何公平地进行二次供水管理是诸多地区所面临的共同问题。它们之间存在的问题不外乎法律上经济所有制形式的纠纷；二次供水费用收取的不合理；经营主体管理的不科学；水资源质量的日益下降等方面。随着国家对物业方面管理的重视，这些问题逐渐凸显出来。关于设备维修方面的责任归属问题也存在诸多纠纷。自2008年南京地区出台了二次供水管理相关政策以后，统一标明二次供水设备交由自来水公司来办理承包，并由自来水公司负责各用户水费的收取。这个政策的出台解决了大部分开发商、物业、自来水公司之间存在的纠纷，对于二次供水管理混乱的情况也有所缓解。虽然仍有诸多遗留问题仍需解决，但是就我国现状来说已经迈出了历史性的步伐。本文所介绍的案件十分具有代表性，它的特点是企业签订合同时，归属问题混乱不明确，经营主体的变更缺乏更为专业的流程，存在一定的模糊性。不同之处主要有三个方面：（1）用户的自主交付形式并不改变房地产与自来水公司之间的合作关系。（2）用户水费的自主交付将改变房地产与自来水公司的主体关系；（3）用户水费自主交付后，虽没有正式的纸面协议但是房地产与自来水公司之间的主体关系和缴费方式已经得到变更。针对此类案件的解决，主要有两种思路：（1）房地产公司在缴费方式发生转变之后与小区之间的主体关系已经不复存在，因此对于该小区的水费是否及时缴纳房地产公司不负有监督责任，而应由自来水公司负全责，并向全体用户收取所需费用。（2）以签订的书面协议为准则，如果没有正式的经营主体变更合同，则默认房地产与该小区之间存在经营主体的关系，由未变更的负责人进行责任的承担。一般来说，第二种思路是被大众所接受的，于法律层面来说也是更加易于解决审判的。因为合同是关系是否确立的直接证据，合同的签订是在双方都认同的情况下进行的，出问题时也应遵从合同中所陈述的内容，有利于避免双方纠纷的产生。物业管理服务公司作为自来水公司和房地产公司的委托者，应在合同中表明职责范围和性质，以法律为基本进行合同的签订和协商。住宅户主作为供水终端，应该明确自己责任和义务，尽量避免水费拖欠的情况发生，如果有问题出现要及时上报补救，促进企业和个人之见关系的融洽。

4 结束语

笔者根据所获取的资料，在对此管理模式进行深刻分析后，探索出一条更为适合的二次供水系统管理体系，为我国其他企业公司提供了具有一定参考意义的建设性意见，同时也为政府支持模式的建立和推行提供了理论依据，对于住宅二次供水矛盾的减缓和问题的解决具有重要意义。

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